Поэтажный плен

Конкуренция с преференцией 

В режиме офлайн на мероприятии присутствовали председатели советов домов. Причем самых разных — от типовой панельки и бизнес-класса до апартаментов и высотки. Дистанционно удалось поговорить с руководителями управляющих компаний и ТСЖ из разных городов. 

Ирина Виноградова возглавляет совет дома в Зеленограде. Дом относительно небольшой — 12 этажей, всего один подъезд — и вполне благополучный. На первый взгляд. Проблемы вскрываются, если копнуть глубже. Что важно, это дом с нетипичной по нынешним меркам активностью жильцов. На общих собраниях присутствуют до 90% собственников. 

«Я уже говорю: не приходите все на очную часть, холл не выдержит, — смеется Ирина. — Люди не просто слушают, они высказывают свое мнение и принимают активное участие в жизни дома. В 2017-м у нас прошел капитальный ремонт. Поменяли коммуникации, кровлю, фасад. Внутриквартирные коммуникации тоже были заменены стопроцентно, что редко бывает. У нас нет ни одной квартиры, где бы не допустили к замене». Казалось бы, здание в таком состоянии — подарок для управляющей компании (УК). Ни чинить, ни менять — только поддерживай в порядке и радуйся. Но как раз в этот момент благостная картинка начинает рушиться. УК здесь не просто бездействует, а делает это с вызывающей фантазией. 

«Дом же хороший, делать нечего, «Жилищник» перестал приходить совсем, — продолжает председатель. — Но поскольку финансы хоть куда-то списывать надо, нам периодически сколачивают из фанеры короба для мусора. Каждые два месяца они разваливаются. А мы за это платим. 

Разрушает с размахом. С 2024 года «Жилищник», по словам Виноградовой, был оштрафован почти на 2 млн рублей за невыполнение своих обязанностей. К слову, под управлением этого госучреждения находится практически 80% жилого фонда Москвы. Оценка его деятельности — это точно не про народную любовь. Да и к чему она при таких-то преференциях! Управление многоквартирными домами является, по мнению ФАС, нерегулируемой сферой, открытой конкурентным рынком. Но, как выясняется, не для всех: «Каждая организация «Жилищника» получает прямые субсидии из бюджета Москвы на ведение своей деятельности, — объясняет Сергей Креков, лидер общероссийского движения «ЯУправдом», эксперт в сфере ЖКХ. — В то же время частные компании таких субсидий не имеют. Выходит, они могут справляться с обслуживанием домов без этого, а «Жилищник» нет? Как же тогда на равных конкурировать организациям, не имеющим доступа к бюджету, если «Жилищник» получает из него десятки миллиардов рублей ежегодно! Нарушается ключевой принцип рыночных отношений — создаются преференции». 

А может, дело не в конкуренции, и рынку просто нужна встряска? Во всяком случае, у губернатора Самарской области Федорищева вполне определенный взгляд на этот вопрос. Профильным ведомствам на оперативном совещании он поручил количество компаний на рынке обслуживания МКД в регионе сократить до конца года с 300 ныне работающих до 50. А к сентябрю следующего года — до 20. Губернатор даже знает, как это сделать: эффективные компании укрупнить, неэффективные дисквалифицировать. Участники пресс-конференции почему-то сомневаются, что грядущее «урезание» повысит качество обслуживания и снизит его стоимость. Такие задачи, говорят они, способна решать только конкуренция. С серьезной оговоркой: если она не превращается в «перехват» привлекательного дома или откровенное рейдерство. 

Кадры решают, но где их взять? 

«Я считаю, что управляющих компаний на рынке должно быть больше, — развивает тему Артур Хабаров, председатель совета московского дома на Садовой-Спасской (это одна из «сталинских высоток»). — И государство в лице разных ведомств не должно чинить препятствий для регистрации. У нас обслуживающая организация — ГБУ «ЭВЖД» (эксплуатация высотных административных и жилых домов. — О.П.). Она работает лучше, чем «Жилищник», но хуже, чем частные УК. Сначала у нас был свой штат электриков, сантехников и дворников. Потом их стали потихонечку сокращать. И руководители у нас не задерживаются. Назначили одного, посидел два года, ушел. Следующий обещал все поменять и тоже ушел. Спрашивать не с кого. Это системная проблема. С кадрами просто катастрофа! Что мы хотим от простых сантехников и электриков, если руководители не держат слово. Их почему-то назначают на такие должности не то что без профильного образования — без опыта практической работы». 

Комиссия по ЖКХ Общественного совета при Минстрое привела результаты опроса шести тысяч организаций коммунальной сферы из 80 регионов страны. Оказалось: дефицит кадров на предприятиях отрасли составляет в среднем 20%, а кое-где достигает 50%. 

Зарплата стимулом не является: в ЖКХ она почти на 40% меньше, чем в среднем по другим отраслям экономики. Да, собственно, и без опросов практики объяснят, что сегодня мешает работать эффективно: «Конечно, кадровый голод, выезжаем на молодых пенсионерах, — говорит Владимир Вишняков, председатель ТСЖ «Александрова, 39» из Волгоградской области. — Председатель лицо выборное. И, как правило, не имеет опыта работы в ЖКХ. Но сразу попадает под «пресс надзора». Думаю, для начала не помешали бы какие-то вводные курсы». 

Для решения кадровой проблемы, считают члены Общественного совета, необходимо повысить зарплату, а также установить профессиональные стандарты и проводить независимую оценку квалификации управляющих МКД. Осталась самая малость — привлечь людей.

Дом на автопилоте 

По оценке Минстроя, в стране насчитывается более 950 тыс. многоквартирных домов. Из них 617 тыс. — под управлением УК, а 235 тыс. управляются гражданами. ТСЖ и ЖСК создали 52 тыс. жилых домов. Понимание, что данной институции катастрофически не хватает профессионалов, есть. Однако жестких законодательных требований к квалификации ее сотрудников нет. Приходят ли в УК по призванию? Возможно. Но ориентация на клиента — это явно не генеральная линия в модели управления нашим жильем. Большинство компаний предоставляют необходимый минимум услуг и выполняют неотложный ремонт (то есть работая не на предупреждение, а на устранение). Развитие и улучшение — это, скорей, второй план, нежели основная цель. 

Хочется понять, а у другой стороны с коммуникациями все в порядке? И задать встречный вопрос: хоть какие-то из обсуждаемых мер поощрения активистов на государственном уровне приняты? Предлагалось, например, в Жилищный кодекс внести четкое определение статуса предправления ТСЖ, а его вознаграждение не облагать страховыми взносами (для товарищества это большие деньги). Предлагалось председателю совета дома в качестве поощрения предоставлять льготы на оплату ЖКХ. Где же соответствующие дополнения в нормативные акты? 

Хорошо, это высокие материи. Но на практике все еще интересней: «Минэнерго издал указ, и теперь собственники будут отстранены от принятия МКД к зиме, — рассказывает Ирина Виноградова. — Будут создаваться комиссии, из которых нас исключили. Мы в прошлом году советом дома не приняли его к зиме. Тем не менее «Жилищник» выставил на ГИС ЖКХ паспорт готовности без подписи председателя совета. С этим сейчас разбирается прокуратура». 

А как расценивать утверждения профильных ведомств о том, что эффективность зависит не от формы управления МКД, а опять-таки от активности граждан? Ведь если взять ТСЖ, то оно, по сути своей, без такой активности не заработает. При этой форме самоуправления реальные результаты напрямую зависят от уровня заинтересованности. «Мое мнение и мнение наших собственников, что ТСЖ — это самый эффективный способ управления МКД, — говорит Рита Кравцова, председатель ТСН «ЖСК 97» из Севастополя. — У нас кооперативный дом, 165 квартир. С 1998-го мы управляем им сами. За те средства, что собираем на содержание и текущий ремонт, выполняем все работы для поддержания дома в хорошем состоянии. Штат у нас небольшой, если необходимо, нанимаем специалистов на подряд. Я, как председатель, знаю каждого жильца, а не только собственников. Все вопросы по дому решаем коллегиально. Но есть большая проблема — девять лифтов. Они дорожают с такой скоростью, что нам никогда не насобирать на спецсчете деньги на их замену. Вот и продлеваем срок действия. Просто остановить их и оставить стариков без лифтов — не выход». 

В этом вопросе, считает собеседница, необходима федеральная программа замены сложного оборудования. А в ее рамках — беспроцентная субсидия на установку лифтов с выплатой в течение 25–30 лет со специального счета. 

Подобные предложения на разных площадках звучат постоянно. Однако за два года существования министерской стратегии развития именно этот вопрос с мертвой точки практически не сдвинулся. А спецсчета для чиновников уже давно стали раздражающим фактором в любом контексте. «Власти пытаются применить административные методы к ТСЖ, — поясняет председатель правления московского ТСЖ «Захарово» Александр Клыпин, работающий в системе с 2005 года. — Пытаются под надуманными предлогами лишить ТСЖ права распоряжаться собственными средствами, навязывают свою систему работы через ЕИРЦ. А люди не хотят идти в эту кабалу». 

Александр Клыпин назвал несколько конкретных причин, мешающих работе: «Ничем необоснованный рост тарифов, особенно на тепловую энергию и горячую воду. Отсутствие контроля за действиями монополистов-поставщиков. В Москве это МОЭК, Мосэнергосбыт, ГБУ «Жилищник». Неудачная мусорная реформа, в результате которой мы платим за вывоз ТКО примерно в 2,5 раза больше, чем отходов вывозится фактически. Считают по нормативам, которые явно завышены. Никакой прозрачности в действиях властей. Доказать свою правоту невозможно, суды в Москве всегда на стороне монополиста, в частности АО «Экотехпром». Советую сходить в суды и убедиться, что проблемы есть, и они не решаются». 

В том же ключе рассуждает еще одна собеседница. «Чтобы эффективно обслуживать МКД, необходимо пересмотреть подход c четырех сторон: УК, собственников, ресурсников и администраций муниципалитетов, — уверена Наталья Духова, представляющая ООО «Репинка» из Обнинска. — Для начала необходимо, чтобы законодательные акты работали». 

А пока, по словам Духовой, годами приходится судиться с жильцами, создающими реальную угрозу жизни соседей. 

Была без радости любовь… 

Муниципальные власти при выборе управляющей организации обязаны провести конкурс. Компания от застройщика, как правило, ни с кем не конкурирует, она просто приходит. Казалось бы, это самая логичная форма управления новым домом: сам строил, сам следишь за состоянием. Только на практике это работает иначе. С ручной компанией застройщик может, например, не устранять недоделки — тянуть, пока гарантийный срок не закончится. 

На рынке управления МКД, пожалуй, именно к этому формату больше всего претензий. Почему тогда механизм беспрепятственно работает? Всплывают интересные вещи: «Сегодня у нас господин Пахомов совмещает пост руководителя профильного комитета Госдумы и президента Ассоциации «Новое качество» — объединения управляющих организаций, которое создала компания ПИК-Комфорт, — объясняет Сергей Креков. — Таким образом, у нас есть профильная ассоциация, которая на уровне законодательной и исполнительной ветвей власти очевидно лоббирует интересы определенных групп». И живут эти группы вне всякой конкуренции. 

Взять хотя бы голосование, посредством которого собственники должны утвердить заходящую в их дом организацию. В случае с компанией от застройщика оно проводится по максимально облегченной схеме. «Как заходила наша УК — это отдельная история, — рассказывает москвич Дмитрий Моравецкий, председатель совета дома на шоссе Энтузиастов. — В распечатанных бланках для голосования галочки «за» были уже проставлены. А жители в один голос говорят, что не голосовали. Это визитная карточка таких компаний. Все обещания, данные менеджерами при продаже квартир (причем бизнес-класса), остаются в отделе продаж. Любая компания от застройщика по факту работает только по одной бизнес-модели: максимальный вывод денег из дома при минимальных вложениях в него. 

Все попытки с 2020 года наладить отношения (в нашем случае это «Смарт Восток») обречены на провал. В доме оказалось очень много проблем, которыми она добровольно заниматься не собиралась. Даже по гарантии вопросы удавалось решать далеко не в полном объеме, и только пройдя все круги нашей власти». 

Рассмотрим две типичные ситуации: собственников категорически не устраивает УК, и они хотят сменить ее. Или: компания зашла в дом нелегитимным образом, а жильцы протестуют. В обоих случаях воздействовать на людей будут всеми доступными способами, а их в арсенале управляющих немало. И класс жилья значения не имеет: «Сначала стали запугивать, что уйдут, — продолжает Моравецкий, — потом убрали охрану дома и отключили жителей от приложения, теперь любые заявления нужно писать от руки. По факту выполняют только экстренные работы. У жителей нет никакого правового рычага воздействия. Мосжилинспекция и прокуратура жалобы жителей игнорируют. Эта безнаказанность чиновников и руководителей УК превращает людей в бесправных рабов. Мы, понимая, что с этой компанией отношений не выстроить, решили сменить ее». 

Теперь это можно будет сделать на профессиональной площадке ОкРОН, созданной для прямого диалога управляющих компаний и собственников. Более полугода они совместно работали над договором управления, который устроил бы обе стороны. Осенью на «Ярмарке УК» и общероссийском форуме «ЯУправдом» платформа представит новый сервис по проведению тендеров на выбор управляющей компании. 

А вот как разойтись с той, которая не устраивает? В некоторых случаях расставание выливается в жесткое противостояние. «У нас после сдачи дома в эксплуатацию управляющей организацией был назначен ПИК-Комфорт, — рассказывает Сергей Полищук, он представляет инициативную группу жильцов дома (апартаменты) на Ярославском шоссе в Москве. — Мы очень хотели дружить с ним. А ПИК «доил» наш дом, пока тот был новый. Весной в одном из подъездов лифты встали практически на месяц. Представляете? У меня есть фотография огромной кровати на первом этаже с запиской «просьба упаковку не рвать, заберу, когда лифты заработают». С одной стороны, смешно, с другой — это катастрофа. 

Ремонтировать лифты не на что. А ПИК-Комфорт ничего лучше не придумал, как скинуть нас другой организации. В конце 2023 года появился протокол собрания о том, что мы дружно выбрали ООО «Эксжил», она оказалась аффилированной компанией ПИК-Комфорта. Позже выяснилось, что он берет дома, которые только сданы, снимает все сливки, а после 5–7 лет перебрасывает их на нижний уровень обслуживания. Мы оспорили протокол и в Бабушкинском суде дело выиграли. Но «Эксжил» упорно делает вид, что никакого суда не было. 

С апреля борьба приняла жесткий оборот. Нас предупредили, что тех, кто не готов подписать договор с УК и имеет текущие задолженности, будут отключать от электроэнергии. На сегодня по бумагам у нас без электричества почти полсотни апартаментов. У нас просто рабство. Если другим можно обратиться хотя бы в жилинспекцию, то в случае с апартаментами обращаться некуда. Органы власти нас не защищают».

Институт управления многоквартирными домами — явление относительно новое. Далеко не все заходили на этот рынок цивилизованным способом. В какой-то момент особо предприимчивых деятелей осенило, что дешевле и проще захватывать дома через подделку протоколов собрания собственников. Механизм известный. «Сегодня рейдерские захваты домов по поддельным протоколам — массовое явление, наблюдаемое во всех крупных городах страны, — констатирует Сергей Креков. — Сам факт его существования — серьезный вызов для государства. Причем ситуация ухудшается: если раньше у нас таким образом захватывали МКД, то сегодня это практикуется и в ТСЖ, и в СНТ. Удивительно, что государство до сих пор не приняло никаких решений. Сделайте хотя бы элементарную вещь — обяжите нотариально заверять протоколы голосования. Два года назад была введена уголовная ответственность за их подделку. К сожалению, она не работает. Я не знаю ни одного примера, когда дело довели бы до суда, а виновного осудили». 

Откуда такие цифры 

Постановлением правительства установлен минимальный перечень услуг и работ для надлежащего содержания общего имущества МКД. И есть приказ Минстроя, которым утвержден акт приемки оказанных услуг и работ. Но вот досада: ни то, ни другое не работает. Люди годами не могут добиться нормальной отчетности от УК. И не могут понять, на что тратятся их деньги. 

«Нам каждый месяц выдаются акты, а в них рисуются работы, которые никогда не выполняются, — говорит Ирина Виноградова. — Заменяют какие-то 240 светильников, которые никто не видел Мне, как председателю совета дома, положено в течение 10 дней подписать или нет. Мы сделали анализ актов за предыдущие годы и на общем собрании понизили тариф управляющей организации до 17 рублей». «Жилищнику» такая политика не понравилась, новый тариф он оспаривает в суде. 

У каждого своя головная боль: одни не понимают, куда уходят деньги, другие — откуда берутся цифры. Артур Хабаров рассказывает типичную для коммунальных будней историю:

«До недавнего времени у нас все задвижки на стояках находились в таком состоянии, что ими невозможно было пользоваться. У нас 274 квартиры, если в одной из них сорвало кран, допустим, выключался весь дом. Отдельные стояки перекрыть было невозможно — настолько заржавели задвижки. Их никто не обслуживал, никто не менял. У каждой услуги есть ценообразование, мы все это прекрасно знаем. Объясните мне, откуда взялись 5 тысяч». 

Хочется ответить: да с потолка, впервой, что ли! Отключить весь дома от воды некий специалист готов только за назначенную цену, и ни рублем меньше. А заржавевшие за 70 лет задвижки какой-нибудь чиновник спишет на пассивность жильцов — не смогли выстроить отношения с УК. 

Отдавая свои деньги, собственники не имеют реальной возможности контролировать их расходование. В результате оказываются за бортом договорных отношений, имея при этом незыблемую обязанность — платить. Чем дальше, тем больше, потому что всегда мало. 

Управление МКД, по большому счету, это не уборка подъездов или замена лампочек. Это управление бюджетом. Вопрос, из чего он складывается, ключевой. Еще важней для собственника понимать природу тарифа и чем объясняется его величина. Нам десятилетиями внушали, что тарифы зависят от цен на энергоносители. Во всем мире они падают, а наши коммунальные платежи продолжают расти. В июле электроэнергия, газ, вода и отопление подорожают еще процентов на 12 в среднем. 

В нашем конкретном случае управляющая компания во всем ЖК «Символ» поднимает тариф на 65%. Все просьбы предоставить хотя бы какой-то расчет, на основании чего появляются такие цифры, игнорируются. У нас дом бизнес-класса, люди не против платить, но не понимают, за что. Деньги из дома уходят, а проблемы в доме остаются. Сейчас складывается весьма интересная ситуация: два дома уже проголосовали против повышения тарифа. И что в этих условиях делает УК? Она начинает давить на жителей».

Но применительно к конкретным ситуациям повышение тарифа, действительно, необходимо — по показаниям. И дело тут не в эффективности расходования. «У нас в управлении пять малоквартирных домов сталинской постройки, — говорит председатель ТСН «Свои люди» из Брянска Игорь Осипов. — В основном в них живут пенсионеры. Несмотря на предоставленные отчеты и сметы, они не хотят поднимать тариф с учетом необходимых работ по домам. Сейчас у нас 17 рублей с кв. метра жилой площади, что меньше муниципального». 

Одна из наших собеседниц, давно работающая в коммунальной сфере, уверяет, что для нормального содержания МКД тарифы должны быть еще выше. И добавляет: только люди их не потянут — очевидно же.

«Требуются программы софинансирования для УК и ТСЖ, так как тарифом невозможно догнать цены, — считает председатель правления ТСН «Проспект ТЛТ» из Тольятти Иван Крикун. — ЖКХ не может существовать в общем налоговом режиме, нужны преференции и льготы, так как это сфера жизнеобеспечения». Еще конкретней и об одном из самых болезненных направлений говорит Анжелика Заец из Ростовской области, работающая в сфере ЖКХ больше 20 лет: «Вне зависимости от способа накопления средств на капитальный ремонт собственники должны иметь право на получение государственной помощи. А не так, как сейчас, — только НКО с «кубышкой». Если наступил срок выполнения капремонта, а НКО не выполнило работы, то ответственность с управляющих компаний должна сниматься. УК не может нести расходы по ремонту крыши, которую своевременно не отремонтировало НКО «Фонд капитального ремонта». А его ликвидация закрыла бы проблему «откатов» и баснословных цен».

Услуги заказывать будете? 

Когда 20 лет назад в силу вступил новый Жилищный кодекс РФ, в стране начали создаваться управляющие организации. Они были предусмотрены одной из его статей и реформой ЖКХ. Относительно новые правоотношения складывались неоднозначно. И спустя два десятилетия появилась идея, как это исправить. Сергей Креков обнаружил ее в «Стратегии развития строительства и ЖКХ до 2030 года» от Минстроя: «Создать единых региональных операторов, которые будут управлять МКД вместо частных компаний, — вот что министерство думает сделать, — объясняет он. — Частные не справляются, сделаем государственные. Но регоператоры — это черная дыра, в которой исчезнут все деньги муниципалитетов. Для решения проблемы нужна нормальная стратегия. А ее нет». 

Что не так в нынешней модели? Основным ее недостатком эксперты считают отсутствие главного принципа рыночных отношений «клиент–заказчик». Собственник по факту не является заказчиком услуг УК. И как при таком сомнительном статусе требовать и контролировать? 

«Все просто, — отвечает Сергей Креков. — Надо, чтобы в доме появился единый заказчик услуг управления, который заключает договор с управляющей организацией и контролирует выполнение работ. Он же договор расторгает. Не коллективный разум, а один человек — председатель совета дома. Такой подход полностью укладывается в действующее жилищное законодательство. Если собственники не выбрали форму управления, этим одним лицом станет муниципалитет. Он заключает договор с УК, которая выбирается через тендер, проводимый по принципу госзакупок. Таким образом будут запущены рыночные механизмы». 

Наконец, сам договор: сегодня в него, как правило, включают только минимальный перечень работ по дому. Все остальные услуги, которые оказывает УК, прописаны как дополнительные. И при таком раскладе даже обращение в жилинспекцию — дело заведомо бесперспективное. Участники пресс-конференции считают, что отношения собственников и управляющих компаний должны жестко регулироваться государством. В основной договор необходимо внести абсолютно все услуги по части УК — данную норму они предлагают зафиксировать на законодательном уровне. И ввести персональную ответственность за невыполнение.