Неразрешимый вопрос и поучительный пример
Во время представления Годового отчета ЦБ РФ в Государственной думе разговор зашел и о квартирном вопросе, который портит нам жизнь уже добрую сотню лет, оставаясь нерешенным.
Фото: Иван Водопьянов / Коммерсантъ
Во время представления Годового отчета ЦБ РФ в Государственной думе разговор зашел и о квартирном вопросе, который портит нам жизнь уже добрую сотню лет, оставаясь нерешенным.
Спикер Госдумы РФ Вячеслав Володин после выступления председателя Банка России Эльвиры Набиуллиной с годовым отчетом Банка России за 2023 год на пленарном заседании Государственной думы РФ. 10 апреля 2024 г. Фото: Сергей Карпухин / ТАСС
«Необходимо все сделать, чтобы жилье было доступно нашим гражданам, — отметил Председатель Государственной думы Вячеслав Володин. — Ипотечное кредитование является таким механизмом. Но у нас произошло обратное: жилья стали строить больше — это очень хорошо, но оно выросло в цене».
Главная цель ипотеки — сделать жилье доступным, продолжил свою мысль Председатель ГД. «А у нас получается: ипотека оформляется, но жилье ближе не становится. Поэтому давайте продумаем эти вопросы и сделаем так, чтобы человек имел возможность приобрести жилье через льготную, обычную ипотеку, но не попадал бы в кабалу, когда ему надо всю жизнь работать на ипотеку, выплачивая ее на протяжении долгих лет».
«…мы деньги тратим, а получается: то, чего люди ждут, ближе не становится. Речь идет о приобретении жилья, потому что оно уходит в стоимости все дальше от возможностей человеческих», — обратился Вячеслав Володин к руководству ЦБ РФ.
Мысль понятная, но прозвучала она несколько вне контекста — потому что именно историю со льготной ипотекой Эльвира Набиуллина привела в своем выступлении, когда объясняла, чем может обернуться для экономики безудержное финансирование в ситуации ограниченных ресурсов.
Председатель Банка России Эльвира Набиуллина во время выступления с годовым отчетом Банка России за 2023 год. 10 апреля 2024 г. Фото: Сергей Карпухин / ТАСС
«Что бывает, когда дешевый кредит разогревает спрос, а предложение, которое растет, но оно не поспевает, мы видели на примере массовой льготной ипотеки. Рост ипотечного портфеля на уровне 35% за год — такой рост неизбежно ведет и к подорожанию жилья, и к росту закредитованности граждан.
Мы видим, что за последние два года в полтора раза увеличилась доля ипотеки людям с высокой долговой нагрузкой. В IV квартале прошлого года почти каждый второй заемщик (45%) получал ипотеку с перспективой, что на платежи ему предстоит тратить более 80% своих доходов.
Продолжал расти и разрыв между ценами на первичное и вторичное жилье. По итогам прошлого года этот разрыв составлял 44% при исторической норме где-то около 10%.
Ускоренный рост цен на жилье в последние годы привел к тому, что и лимит страхового возмещения по счету эскроу часто уже не покрывает стоимость квартиры. <…>
Пример с ипотекой, на наш взгляд, показателен и поучителен. Меньше всего хотелось бы, чтобы сходные процессы начались и в других сегментах экономики», — резюмировала Эльвира Набиуллина.
Возразить словам обоих начальников, в общем, нечего — оба совершенно правы по форме, но людей-то интересует существо вопроса — сколько будет стоить квартира и смогут ли они ее купить?
«Что касается ситуации с застройщиками, мы смотрим за ней. В принципе, они накопили неплохую финансовую подушку — цены росли, и у них прибыль кратно выросла за четыре года [срок действия льготной ипотеки]. Мы считаем, что у них есть возможности для сокращения цен на жилье. Они могут это выдержать», — сказала Эльвира Набиуллина.
И вот это замечание — чрезвычайно интересное. Звучит оно прекрасно, но как его реализация — снижение цен застройщиками — могло бы выглядеть на самом деле?
Дело ведь не в том, «выдержат» застройщики или нет. А в том, как отреагируют банки на снижение цен (уже согласованных и заложенных в финансовые модели). Повысят стоимость проектного финансирования? Или «социалку» перестанут включать в стоимость «квадрата»? (А это может составлять от 10% стоимости жилья.)
Не вполне понятен и механизм реализации этих пожеланий. Вводить директивные цены? Нажимать на застройщиков через Федеральную антимонопольную службу? И даже, допустим, если застройщики снизят цены в «новых» проектах, то как они будут допродавать «старые»?
Это все ведь недосужие вопросы.
Действительно, у застройщиков за четыре года льготной ипотеки накопилась определенная финансовая подушка: рост цен на недвижимость заметно опережал рост себестоимости. Однако этот процесс — не вечный двигатель.
В период слабого спроса застройщики предпочитают не снижать цены, а удерживать их на прежнем уровне, придерживать выход новых проектов, давать точечные скидки конкретным покупателям. На нормализацию рынка, о которой говорят и в ЦБ, и в Государственной думе, могут уйти не месяцы, а годы.
Тем более, могут напомнить застройщики, даже если они «остановят» цены (не то что «снизят»), себестоимость все равно растет каждый месяц, и даже не за счет роста затрат на само строительство.
Участники дискуссий о прибылях строителей часто оперируют строительной себестоимостью возведения здания, которая сравнивается с рыночными ценами. Но затратная часть за рамками возведения здания существенно выросла — подорожала земля, внешние коммуникации. Растут процентные издержки, увеличивается стоимость участков, затраты на социальные объекты. В последние месяцы для новых проектов существенно возросли затраты на проектное финансирование.
Надо вспомнить и о том, что для обеспечения непрерывной деятельности дополнительная прибыль застройщиков «уходила» (и продолжает уходить) на покупку новых участков по уже более высоким ценам.
А высокие цены на землю — это следствие девелоперского оптимизма, который базировался на льготных ипотечных программах и росте цен на квартиры. Переход на систему эскроу-счетов и проектное финансирование снизили чувствительность к риску со стороны застройщиков. «Земля» — базовый ресурс для строительного бизнеса, и ее цена не могла не отреагировать на эти изменения.
Фото: Майя Жинкина / Коммерсантъ
Можно сказать, что в дискуссии главы ЦБ РФ и Председателя Государственной думы правы обе стороны — жилье за четыре года действия льготной ипотеки не стало доступней.
Все преимущества льготной ипотеки были съедены ростом цен.
Относительно низкий ипотечный платеж остался в 2020‒2021 гг. Не помогло и то, что теперь большинство заемщиков берет кредит на 30 лет.
Ключевая проблема ипотечных стимулов в том, что спрос, в отличие от предложения, реагирует на них моментально. А вот что касается предложения — есть статистика — с момента запуска льготной ипотеки прошло четыре года, но заметного роста строительства по стране на самом деле нет.
Михаил Хорьков. Фото: соцсети
«В апреле 2020-го, по данным ЕИСЖС, в работе находилось около 100 млн кв. м жилья, сейчас — 108 млн кв. м. Вот он, реальный эффект от льготных программ, который принято называть драйвером развития отрасли. Особенность момента в том, что поддержка спроса на жилье определяется решениями в Москве, а сбалансировать этот спрос достаточным предложением должны местные рынки. В истории с введением льготных программ и с требованием снизить цены есть важная особенность — уверенность в том, что из столицы лучше видно, что требуется рынку жилья. Но шаблонные решения для всех не работают».
Действительно, на многих крупных и богатых рынках у девелоперов есть определенные резервы. Но там, где застройщики оперативно включились в стройку еще в 2020‒2021 гг., нарастили объемы и конкуренцию (да, такие города есть), уже не все так однозначно. Темпы роста цен за последние четыре года там были существенно ниже тех городов, что пошли по более простому пути. А еще есть очень много малых и средних городов, где впервые за много лет реализуется 2‒3 проекта. Там снижение цен на 10‒15% очень критично, как и рост ставок по проектному финансированию, с которым столкнулись застройщики в последнее время, говорит Михаил Хорьков.
Города и регионы слишком разные. Так, за четыре года объем текущего строительства в Санкт-Петербурге упал почти в два раза, а это как раз то самое предложение, которое должно сбалансировать спрос. Увеличение стройки в Ленинградской области не компенсирует это падение. В Тюмени аналогичный показатель за это время вырос более чем на 70%, а в Екатеринбурге — на 40%.
«Чтобы понять, насколько сильно отличаются российские рынки жилья, можно посмотреть на объем текущего строительства и его динамику за последние годы. А для большего контраста — оценить объем строящегося жилья на 1 жителя».
В лидерах пригороды Санкт-Петербурга, Москвы и Краснодар, рынки которых во многом опираются на внешний, а не внутренний спрос.
Среди крупных, самостоятельных рынков много строят в Тюмени, Владивостоке, Екатеринбурге.
Среди аутсайдеров преобладают крупные города — Челябинск, Нижний Новгород, Волгоград, Самара, Санкт-Петербург, Казань. Многие из этих городов входят в число лидеров по уровню цен на жилье или темпам роста этих цен.
По итогам I кв. 2024 года объем текущего строительства в России вырос на 2% к концу 2023 года и на 9% к аналогичному периоду 2023 года. Как и ранее, распределение текущей стройки по городам неравномерное:
В чем проблема «доступности жилья». В самой постановке вопроса. С точки зрения экономической теории жилье нельзя построить «доступным». Жилье (квартира, дом) — это товар, его можно только произвести. Дальше цена определяется рынком. «Жилье» (как объект) может быть низкого качества или высокого, но его нельзя «построить доступным»: «доступность» — это соотношение между ценой и доходами, и определяется оно на рынке, а не в голове застройщика или чиновника.
Единственный способ сделать жилье более «доступным» для массового покупателя, это строить как можно больше жилья. Строить, строить, строить. Тогда жилье на рынке станет более доступным потребителям. Но произвести такой объект как «доступное жилье» — нельзя.
Понятно, почему начальство так зациклено на демагогии о доступном жилье — оно держит в памяти великие (без преувеличения) строительные программы Никиты Хрущева. Но «они не понимают — это другое». Решение строить массовое жилье эконом-класса принималось Первым секретарем ЦК КПСС в ситуации, когда нужно было решать невероятную проблему дефицита жилья. Но политическое решение Хрущева не подразумевало строительство разных проектов под разные категории спроса (были индивидуальные проекты — капля в море).
Так и льготная ипотека, на самом деле, не учитывала «категорийности спроса» и тем самым быстро загнала себя в ловушку. Один из самых наглядных примеров — «семейная ипотека».
Фото: Валентин Антонов / ТАСС
Существующие лимиты (6‒12 млн руб.) не позволяют приобретать условные трехкомнатные квартиры тем, кто еще не обзавелся условной двухкомнатной квартирой.
В результате возникает такое явление, как дисконт большой площади, то есть стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры оказывается больше, чем трехкомнатной.
Как это работает.
Семьи с детьми, которым нужны квартиры большой площади, из-за низкого лимита создают повышенный спрос на двухкомнатные квартиры, откладывая переезд в более просторное жилье.
Соответственно, рост спроса тянет за собой рост цен на квартиры меньшей площади.
В этой ситуации домохозяйства из одного человека (или из двух) остаются в студиях по 18‒25 кв. м или в «однушках» по 25‒30 кв. м, чтобы сэкономить.
Застройщики, для которых это выглядит как рост спроса на микроквартиры, и стремящиеся максимизировать прибыль на 1 квадрат, снижают среднюю площадь квартир (меньше трехкомнатных, больше студий). И спираль закручивается: меньше больших квартир — выше цены, больше спрос на маленькие квартиры — выше цены.
«В решениях по льготной ипотеке в последние годы не было главного — системности. Ее вводили как пожарную меру, спешно продляли, но так и не сформулировали внятных и достижимых целей».
Тут я с ним не соглашусь, что получилось, то и цель — изъять с потребительского рынка огромные средства и втянуть их в ипотечную пирамиду, создав ситуацию, в которой люди готовы на все, чтобы погасить ипотеку, — эта цель достигнута.
Но если мы хотим сделать так, чтобы люди наконец могли купить себе квартиры, то пора принять тот факт, что нет цельного российского рынка жилья, есть рынки отдельных населенных пунктов со своей проблематикой, возможностями и барьерами. И, как справедливо заметил Михаил Хорьков,
для решения квартирного вопроса было бы неплохо начать с ревизии всего инструментария государственных стимулов и достигнутых результатов в каждом городе и регионе.
{{subtitle}}
{{/subtitle}}