«Казус Долиной»

Российская гильдия риэлторов создала оперативный штаб по борьбе с мошенничеством при купле-продаже жилья, особенно на вторичном рынке. На проводимых круглых столах отмечают рост таких случаев, но выражают сомнение, что причиной бума стал именно «казус Долиной» (который мы подробно опишем чуть ниже). Резонансное решение Хамовнического суда было вынесено 28 марта и вступило в силу после рассмотрения в апелляции в Мосгорсуде только 8 сентября, а похожие решения (впрочем, как и противоположные по смыслу) выносились разными судами и ранее.

Ни в коем случае не обвиняя ни в чем певицу Ларису Долину, мы все же напомним ее квартирную эпопею. Оба судебных решения, пусть с запозданием и большим числом купюр, выложены в соответствующих базах, а детали истории лучше всего изложены адвокатами и юристами на сайте zakon.ru, в частности, в блоге Владимира Мнацаканова, который представлял интересы покупательницы квартиры, Полины Лурье.

…В 2024 году Долина попала под влияние мошенников, которые применили к ней обычную схему запугивания со ссылкой на якобы спецоперацию, организованную правоохранительными органами.

Квартира Долиной была выставлена на продажу на общедоступном портале за 130 млн рублей. Потенциальный покупатель Лурье первый раз осмотрела эту квартиру с риэлтором, второй раз через неделю ее показывала сама Долина. Она подробно объяснила, какую мебель заберет, что оставит в квартире. За чашкой чая они договорились сначала о снижении цены на 5%, а потом Долина согласилась на цену 112 млн, если расчет будет произведен наличными. Стороны заключили предварительный договор, и Долина получила в качестве задатка 1 млн рублей, о чем написала расписку.

Основной договор купли-продажи был заключен через три недели после предварительного. Подписание документа происходило в Альфа-банке, на счете в котором у Лурье находились денежные средства. 

В день подписания договора купли-продажи Долина утром была в институте, где она преподает, а вечером выступала в Кремлевском дворце съездов на сборном концерте, что исключает какое-либо «особое» ее состояние. После государственной регистрации права собственности на квартиру на имя Лурье Долина пришла в Альфа-банк, открыла ячейку и забрала 111 млн рублей. В подтверждение получения денег она выдала Лурье расписку.

После получения указанной суммы Долина внесла 80 млн рублей на свой счет в банке ВТБ и на протяжении двух недель перечисляла на счета третьих лиц разными суммами деньги со своего счета. Насколько известно Мнацаканову, ВТБ дважды приостанавливал операции и обращался к Долиной с вопросами и разъяснениями про мошенников, но та подтверждала свои намерения.

По истечении трех недель после получения Долиной денег она перестала отвечать на звонки Лурье и обратилась в судебные органы, чтобы вернуть себе право собственности на проданную квартиру.

Через месяц после вынесения решения судом первой инстанции в пользу Долиной судья перешла на работу из районного суда в Мосгорсуд.

Это тот редкий случай, когда четверо мошенников были найдены и задержаны, сейчас они находятся под судом, обвинение запросило для них длительные сроки лишения свободы. Но возможность взыскания с них 112 миллионов рублей путем регрессного иска весьма проблематична.

…Большинство юристов считает решения Хамовнического суда и Мосгорсуда ошибочными. Суд сослался на статью 178 Гражданского кодекса: «Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел».

В решении апелляционной инстанции по «делу Долиной» наряду со ст. 178 появилась также ссылка и на статью 177 ГК РФ: «сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения». При том, что апелляционная инстанция не вправе менять мотивировку суда первой инстанции, это лишь вносит путаницу в юридическую часть истории.

Адвокат Наталья Земскова, с которой мы обсудили историю с квартирой Долиной, указала, что, согласно части 3 ст. 178 ГК, «заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной» (в отличие от заблуждений относительно природы сделки лица, совершающего сделку, и др.). По мнению Земсковой, Долина заблуждалась именно в отношении ее собственного мотива, но не в отношении природы сделки (купли-продажи) или личности Лурье, которая, в свою очередь, выступала как порядочный и осмотрительный приобретатель и никаким образом не вводила своего контрагента в заблуждение.

В случае признания сделки недействительной по общему правилу должна применяться так называемая двусторонняя реституция, то есть обе стороны должны вернуть друг другу все полученное по сделке. Суд же, сославшись на ст. 178, не предусматривающую никаких альтернатив, фактически применил так называемую виндикацию, которая предполагает изъятие вещи из чужого незаконного владения без какой-либо компенсации, если собственник докажет, что вещь выбыла из его владения помимо его воли.

…Ряд юристов и риэлторов отмечают, что пока рано говорить о сложившейся судебной практике, которую может запустить «казус Долиной». В судебной практике последних лет встречаются как сходные по смыслу, так и противоположные решения. В частности, в полностью аналогичной ситуации на сторону добросовестного приобретателя квартиры встал Верховный суд Республики Саха (Якутия). Это решение было вынесено только что, то есть уже после московского решения по «делу Долиной».

По мнению Земсковой, во избежание такого рода споров и конфликтов стоило бы восстановить нотариальный порядок заключения сделок купли-продажи недвижимости: нотариус, заверяя сделку, свидетельствует, что ее стороны понимали юридические последствия своих действий. Кроме того, имело бы смысл ввести правило, по которому истец по такому спору, требуя возврата ему недвижимости, клал бы на депозит сумму, полученную по сделке, чтобы гарантировать двустороннюю реституцию в случае признания ее недействительной.

Учитывая уровень нынешних судей, не мешало бы как-то попроще сформулировать, что значит «разумно и объективно оценивать ситуацию».

Если же говорить о прецедентном значении «казуса Долиной», то решения московских судов выгодны, в первую очередь, застройщикам: если рынок вторичного жилья превратится в такое минное поле, «созревшие» покупатели вернутся к приобретению квартир в новых домах.

Мы ожидаем решения кассационной инстанции, куда обратились Лурье и ее представитель.