Была квартира ваша…

Различные «защитники народа» против

Идея с переселением должников по услугам ЖКХ родилась не сегодня. В публичном поле ее обсуждали еще в далеком 2013-м. Так, например, нынешний губернатор Мурманской области Андрей Чибис (11 лет назад он представлял НП «ЖКХ Развитие») стал одним из авторов скандального законопроекта о выселении злостных неплательщиков за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ). В интервью РИА «Новости» столь жесткие меры Чибис считал оправданными. Кроме того, настаивал на том, что пускать с молотка следует даже единственную и приватизированную квартиру, а должнику предоставлять социальное жилье. Тут, правда, возникала серьезная нестыковка: ст. 446 ГК РФ не позволяет выселение из приватизированной квартиры как раз в том случае, когда это единственное жилье должника.

Как бы то ни было, до реализации идеи в 2013-м не дошло. Минрегион сначала опубликовал законопроект, а затем раскритиковал его: слишком негативный сложился фон вокруг идеи. Тем не менее сама она оказалась на редкость живучей. В 2017-м предложение продавать за долги квартиры тех, кто не платит за ЖКУ, прозвучало уже из другого ведомства. А в комментарии первый зампред Общественной палаты РФ по ЖКХ Светлана Разворотнева (нынче депутат Госдумы) семь лет назад говорила следующее: 

Не очень понятно про стимул. Под ним, видимо, подразумевалась угроза потери единственного жилья. Но если гражданин неплатежеспособен по ряду объективных обстоятельств (потеря кормильца, работы, болезнь), вряд ли даже столь серьезная мера воздействия поможет ему найти деньги. Есть и еще одно противоречие в приведенном высказывании. Эксперт говорит о сложностях по взысканию долгов с потребителей даже в том случае, когда задолженность признает суд. Службы судебных приставов такие решения «как правило, отрабатывают вяло — долги копеечные, возни много». 

С разной интенсивностью эта тема всплывала в публичном пространстве еще не раз. И вот в январе 2024-го — очередной всплеск. Представитель ТПП Широков сначала называет массовую приватизацию жилья в 90-е годы ошибкой, породившей класс собственников, не способных (а иногда и не желающих) содержать свое жилье. А затем предлагает передавать квартиры должников по «коммуналке» из частной собственности в муниципальную.

В качестве аргумента г-н Широков обращается к практике деприватизации, с которой мы уже сталкивались. По его словам, многие граждане сначала жилье приватизировали, а потом поняли, что содержать его не могут. И чтобы отыграть назад, отправились в суды. Сегодня же эксперт предлагает создать инструмент деприватизации добровольной, но для все тех же малоимущих собственников.

В открытом доступе нет никаких данных о количестве «расприватизированного» жилья. Но есть другая любопытная цифра от «Интерфакс-Недвижимость»: летом прошлого года в Москве неприватизированными оставалось около 265 тысяч квартир. Это примерно 5% всего жилого фонда столицы. Саму же бесплатную приватизацию жилья (была она ошибкой или нет) с февраля 2017 года объявили бессрочной для всех россиян.

Исключить из «колхоза»

Развивая свою идею, господин Широков рассуждает об экономике многоквартирного дома (МКД). В частности, о трудностях содержания общедолевого имущества. Когда некая управляющая компания (УК) отказывается выполнять те или иные работы, это ведь можно понять. При огромной задолженности собственников денег на все нужды не хватит по определению. МКД, в котором мы с вами приватизировали жилье, объясняет Широков, объектом недвижимости по закону не считается. Да, у нас в собственности есть квартира, есть доля в общедомовом имуществе. Но дома как единого объекта недвижимости нет! А без этого не будет и настоящих собственников жилья, способных принимать ответственные решения по управлению домом.

По мнению Широкова, главный вопрос, над которым нужно подумать, — как этот «колхоз», совокупность собственников квартир, привести к общему знаменателю. Один из способов решения проблемы он видит в исключении из «колхоза» злостных неплательщиков. Может ли подобная мера быть эффективной?

С этим вопросом мы обратились к лидеру общественного движения «Народный жилищный инспектор» Сергею Крекову. 

Возможно, Широкову видится другой алгоритм. Во всяком случае, нынешнюю нашу плату за содержание общедомового имущества он называет копейками, которые приводят к недофинансированию (в среднем по стране это 25 рублей за квадратный метр ежемесячно). Платежи должны быть минимум в четыре раза выше, на уровне 100 рублей за «квадрат». Но поднять их так резко власти не могут, народ не поймет — констатирует представитель ТПП.

А может, дело не в народном понимании, а в его платежеспособности? Пока-то картина совсем безрадостная. В прошлом году задолженность россиян по «коммуналке» приблизилась к триллиону (это абсолютный рекорд за всю историю наблюдений). Причем задолженность носит массовый характер. 

Общая же динамика следующая (данные Росстата).

• Осенью 2020-го коммунальные долги россиян составляли 625 млрд рублей.
• В начале 2021-го года — почти 745 млрд.
• В первом квартале 2022-го — более 804 млрд.
• Зимой 2023-го — почти 900 млрд рублей.

Доля асоциальных элементов среди неплательщиков находится в пределах 20%. Это, собственно, та самая «целевая» аудитория, для которой был задуман весь процесс — переселения, деприватизации, смены собственника.

«Нехорошие» квартиры

По факту большая часть долгов по коммуналке приходится на малоимущих и социально незащищенных граждан, которые имеют законное право на получение субсидии. Правда, с существенной поправкой: по тому же законодательству они лишаются этого права в случае несвоевременной оплаты ЖКУ. То есть в помощи отказывают тем, кому она реально нужна. В результате долги растут в арифметической прогрессии, потому что вместе с задолженностью увеличиваются пени и штрафы. С недавних пор порядок предоставления субсидий изменился: получить ее можно только при наличии просуженной задолженности (обязанности вернуть долг, подтвержденной судебным актом). На деле же если человек оформил субсидию и пропустил хотя бы один платеж, выплата будет приостановлена.

С деприватизацией история похожая. Она возможна лишь в квартире, на которой нет долгов по коммуналке и налогам. 

Есть целый ряд факторов, которые могут серьезно помешать процессу. И целый ряд вопросов, без ответа на которые механизм не будет понятен. Например: деприватизация должна проходить с согласия всех собственников жилья. А как быть, если кто-то окажется против? Или: квартира приватизировалась не в общем порядке, а была, допустим, подарена — как поступить в этом случае? А кто и как станет оценивать статус неплательщика? Среди них есть те, кто попал в сложные жизненные обстоятельства, есть люди, временно не имеющие возможности закрыть долг, есть хозяева-инвесторы, сдающие жилье.

Наконец, существуют «резиновые квартиры» (объекты недвижимости, разделенные на большое количество микродолей, у каждой из которых свой собственник). В них зачастую не только коммунальных счетов не найдешь, а и самого хозяина. Ситуации бывают откровенно безвыходные. Об одной из них рассказал председатель ТСЖ на юго-западе Москвы: 

Кроме судебного рассмотрения, понятного механизма взаимодействия с коммунальными должниками сегодня, похоже, нет. Между тем разговоры об этом ведутся уже не первое десятилетие. Так может, стоит сначала его разработать, а потом выносить в публичное поле? Или вся эта история с деприватизацией обречена?

Граждане, приватизировавшие жилое помещение, действительно вправе передать его в государственную или муниципальную собственность, если оно является для них единственным местом постоянного проживания и свободно от обязательств. Как правило, люди остаются в таких квартирах, но уже на основе соцнайма. То есть освобождаются от уплаты налогов и взносов на капремонт. Тем самым финансовая нагрузка на граждан серьезно уменьшается, а на муниципалитеты, взявшие квартиры на баланс, — увеличивается.

К этой внеплановой нагрузке мы еще вернемся. Пока же хочется понять, в чем суть идеи, вброшенной на обсуждение. Что нам пытаются предложить (или навязать): деприватизацию или переселение? Добровольное избавление от непосильной нагрузки или принуждение к отказу от частной собственности? Почему формулировки в открытых источниках так скачут? Цитирую: «…приватизированные квартиры малоимущих россиян передать в муниципальную собственность, а самих владельцев переселить в субсидированное жилье». 

Лишнего имущества не надо

Периодически всплывает идея создания специальных домов соцнайма. Откуда они возьмутся? А вот как раз на этот вопрос ответ есть в «Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ РФ на период до 2030 года», утвержденной правительством страны. 

Как скоро его создадут и создадут ли вообще — вопрос открытый.

В одном из интервью господин Широков говорит, что при нашем уровне экономики 60% населения должно было бы жить в арендном жилье, а не в собственных квартирах. И предлагает «…на добровольной основе, за счет экономических стимулов деприватизировать часть квартир, создать сегмент арендного субсидированного жилья, в первую очередь — для малоимущих. Да, владеть им будет муниципалитет, но он будет нести и всю ответственность за его содержание».

А уже в другом высказывании Широков признает: «…сегодня понятно, что муниципальной власти лишнего имущества не надо, любая добавка имущества, за которое ей надо отвечать, которое ей надо содержать, — это нагрузка на местные бюджеты». Причем нагрузка серьезная, ведь социальный наниматель, напомню, освобождается от налогов и взносов за капремонт.

Что в сухом остатке? Брать жилье на баланс муниципалитеты обяжут? А есть ли уверенность, что жилье, которое поменяет хозяина, будет содержаться лучше? Откуда возьмутся средства и специалисты? Как раз муниципального депутата мы и спросили об этом. 

В большинстве случаев, когда собственником квартир выступает муниципалитет, мы сталкиваемся, по словам депутата, со злостными нарушениями платежей. А теперь муниципалитетам хотят расходов еще и добавить? С формальной точки зрения, считает Креков, долговые квартиры им не нужны. Смена статуса должника (с собственника на арендатора) на накоплении задолженности никак не отразится.

По данным ГК «Фонд содействия реформированию ЖКХ», в реестре домов, признанных аварийными, ветхими и подлежащими расселению, на конец 2022 года числилось 107 841 здание общей площадью 38,1 млн кв. м. С 2017 года в стране ежегодно признается аварийным в среднем 4,29 млн кв. м жилья.

По мнению Асеева, при добровольной деприватизации процент желающих вернуть квартиру муниципалитету будет нулевым, это очевидно. И есть тому простое объяснение. Из приватизированной квартиры, если это единственное жилье должника, выселить не могут. На практике такая санкция в отношении собственников просто не работает. Суд, как правило, назначает выплату долга. Что же до муниципальных квартир, то здесь процедура аналогичная — через суд.

Но гораздо важнее другое — причины. Человека могут выселить не только за долги, но и в том случае, если объект недвижимости признан непригодным для жилья — аварийным. Или если дом переводится в нежилой фонд (собственно, поэтому и появляются аффилированные с городской властью оценщики). 

«И вот вы бомж»

В столице принят закон «О передаче в собственность города Москвы приватизированных жилых помещений», в котором прописана вся процедура. Она требует соблюдения двух условий: согласия на собственно передачу и заключения договора социального найма. На mos.ru в качестве аргумента в пользу деприватизации приведено следующее объяснение: 

Таким образом, механизм добровольной деприватизации законодательно закреплен.

Число коммунальных должников, по которым имеются исполнительные производства о взыскании, составляет почти 8 миллионов человек (данные Федеральной службы судебных приставов на ноябрь 2023 года). Эксперты связывают эти кромешные цифры с падением реальных доходов граждан. В таких условиях тарифы на ЖКУ не поднимать бы вовсе. Но это мечты.

Один из депутатов Госдумы назвал происходящее «политикой тарифного террора населения», которая ведет к стремительному увеличению его долгов. В какой-то момент (2021–2022 годы) тарифы на услуги ЖКХ и долги населения по их оплате росли одинаково.