«Когда будем открываться — большая часть объектов не откроется»
«Я смотрел [обсуждение поправок] в прямом эфире. Эти формулировки было очень неприятно слушать: особенно, когда нам говорят, что в сегодняшней ситуации [перед бизнесом] стоит вопрос не выживания, а сохранения сверхприбыли, — рассказывает «Новой» свои впечатления от внесенных в законопроект поправок владелец сети кофеен «Шоколадница» Александр Колобов.
— Я готов показать нашу бухгалтерию: у нас не сверхприбыль, а сверхубытки. И когда мы будем открываться, большая часть объектов уже не откроется».
По словам гендиректора «Шоколадницы» Олега Подгорного, из 300 ресторанов сети в потенциальном списке на закрытие 140 заведений. Основная причина: многие арендодатели не пошли навстречу в снижении арендных платежей. При этом 45% арендодателей все-таки нашли возможность снизить ежемесячный платеж в среднем на 40 %.
— Мы очень рассчитывали на этот законопроект, и вся сетевая розница рассчитывала, — добавляет Колобов. — Этот закон был важной инициативой, которая бы очень помогла, но, к сожалению, даже ее не смогли провести.
Основательница сети семейных кафе «АндерСон» Анастасия Татулова в начале апреля выступила перед президентом на встрече с предпринимателями и уже тогда рассказала, что ее средний бизнес стал «микробизнесом»:
«Я сейчас без слез постараюсь вас умолять, но на самом деле это трагедия, просто трагедия».
На вопрос о том, что изменилось с момента обращения к властям, она отвечает: «Конечно, мы никакой поддержки не получили. Все только усугубляется». «АндерСон» за последние недели неоднократно сталкивался с отказом арендодателей снизить ежемесячный платеж и, по словам Татуловой, в отказ идут, прежде всего, не мелкие арендодатели, а торговые центры.
«Я и много таких, как я, не попадают [под меры поддержки]. Фактически эта поправка для нас означает банкротство, — рассказывает Татулова «Новой». — Нам нужно будет заплатить аренду за три месяца простоя. А мы не можем выйти из договоров, потому что в договорах торговых центров вообще нет возможности выхода (без штрафных санкций. — Ред.). В каких-то есть, но только с уведомлением за три-четыре месяца, за полгода. Такой закон хотя бы мог дать возможность арендаторам вступить в переговоры, потому что сейчас мы будто заложники ситуации».
Глава Ассоциации компаний розничной торговли (АКОРТ) Сергей Беляков отмечает: из всех арендаторов на долю малого и среднего бизнеса приходится меньше 25%: «Хорошо, что помогают компаниям, которые относятся к малому и среднему предпринимательству,
но основная проблема не у них».
Как рассказывает Беляков, у крупного ритейла ситуация осложняется тем, что он занимает гораздо большую площадь, а это повышает стоимость аренды.
Кроме того, крупный ритейл, в том числе ресторанные сети, имеет в штате больше сотрудников, которым нужно выплачивать зарплату: «У них больший объем налоговых платежей, которые тоже нужно отдавать. А финансового результата, который бы стал источником этих платежей, нет. Еще вынуждены вносить сверху арендную плату», — подытоживает Беляков.
Законопроект уже принят в третьем чтении, впереди — рассмотрение Советом Федерации и подпись президента. Принятию этих поправок предшествовала серия возмущений с обеих сторон участников рынка, в результате в споре (банкротство ритейлеров или торговых центров) победу одержали банки.
«Разрушение отрасли без возможности восстановления»
7 мая правительство внесло в Госдуму законопроект, согласно которому арендаторы получают право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды без штрафа. Сюда попадали арендаторы, чьи ежемесячные доходы снизились более чем на 50% с момента, введения режима повышенной готовности. В ответ арендодатель был бы должен вернуть обеспечительный платеж, предусмотренный договором.
Уже на следующий день владельцы торговых центров направили в Госдуму письмо с просьбой отклонить эту инициативу. В письме совета торговых центров было сказано, что за принятием законопроекта последует «необратимое разрушение отрасли без возможности восстановления», сами торговые центры в таком случае ждут дефолты на два триллиона рублей, которые они будут должны банкам.
Против выступили и собственники офисной недвижимости, аргументировав свой протест тем, что отказ от договоров аренды приведет к дефолтам на рынке коммерческой недвижимости. РБК цитирует письмо представителей 11 компаний, среди которых структуры миллиардеров Романа Абрамовича, Михаила Гуцериева и других бизнесменов:
«Вместо обеспечения устойчивого развития экономики такая мера приведет к коллапсу отрасли и последствиям, которые по своей разрушительности не сравнятся с последствиями ни одного из экономических кризисов, с которыми успешно справлялась российская экономика за современную историю России».
Авторы письма предупредили, что положения законопроекта поставят коммерческую недвижимость, как и торговые центры, под угрозу дефолта перед банками. «Общий кредитный портфель, выданный банками компаниям рынка коммерческой недвижимости, составляет 6 триллионов рублей, в том числе 3 триллиона приходится на Сбербанк и 1,1 триллиона — на ВТБ», — приводит данные РБК.
Против высказался и глава комитета Совета Федерации по экономической политике Андрей Кутепов. Он в свою очередь направил поправку, в которой просил и вовсе исключить из законопроекта о развитии экономики в условиях пандемии пункт о праве арендаторов досрочно расторгать договор. Глава АКОРТ Сергей Беляков рассказывает «Новой», что, по его мнению, законопроект не повлек бы за собой массовое расторжение договоров с арендодателями, чего так опасались многие из них — эта инициатива, напротив, как минимум создала бы возможность вступать с арендодателем в переговоры и обсуждать размер скидок:
«В ходе переговоров можно было достичь компромиссных условий, где-то — снизить ставку, где-то — изменить порядок расчета. Всех этих ожидаемых эффектов, которые помогли бы более 75% арендаторов, не случилось.
Не случилось — значит, скоро будем наблюдать большую волну банкротств, потерю налоговых отчислений и увольнений».
По словам Белякова, еще до внесения законопроекта арендодателей можно было разнести на две категории: тех, кто с пониманием относится к текущей ситуации и вступил в переговоры (результатом переговоров стал пересмотр арендной платы: где-то — заморозка, где-то — перенос, где-то — сокращение арендной платы), и тех, кто на это идти отказывается. «Например, продуктовый ритейл обнулил торговые наценки, отменил штрафы для поставщиков, чтобы они тоже не были в состоянии заложников, — приводит пример Беляков. — Чтобы удар пришелся не на один сегмент цепочки, а был «размазан» по всем».
«В итоге от этого выиграли бы и арендодатели, потому что они не потеряли бы арендаторов, — говорит Беляков. — Многие уже закрывают точки, продуктовый и непродуктовый ритейл закрывается. А это означает пустые площади. Но арендодатели с этим достаточно легко справятся: закончится карантин — придут другие компании, поэтому они оказываются в беспроигрышной ситуации. Мы хотим, чтобы риски делились, а то, что сделано сейчас для МСБ, фактически не имеет смысла».
В преддверии второго чтения, в том числе под давлением высказываний представителей коммерческой недвижимости и торговых центров, правительство разработало пакет поправок: обеспечительный платеж остается у арендодателя, воспользоваться этими мерами могут только фирмы из наиболее пострадавших отраслей, и кроме того: арендатор будет иметь право расторгнуть договор только по прошествии двух недель после просьбы о снижении арендной платы (и только в том случае, если не удалось договориться с арендодателем) до 1 октября 2020 года.
«Жертвовать малым и средним бизнесом — политически ошибочно»
18 мая стало известно — Сбербанк направил свои поправки к законопроекту, а именно: предложение разрешать расторгнуть договор аренды без последующих штрафов только компаниям малого и среднего бизнеса. В банке это аргументировали тем, что, по их данным, около 74% арендных платежей, которые получают торговые центры, поступают к ним от имеющих финансовые запасы федеральных и международных компаний.
Как заявил в ходе заседания председатель Госдумы Вячеслав Володин, думский комитет по бюджету и налогам обсуждал поправки до полпятого утра. Как стало известно The Bell от одного из участников этого обсуждения, под давлением председателя совета директоров Сбербанка Германа Грефа и главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной премьер Михаил Мишустин «дал отмашку» Вячеславу Володину внести в законопроект поправку банков и исключить из льгот с арендной платой крупный ритейл.
«Позиция банков двоякая. Да, безусловно, владельцы торговой недвижимости в высокой степени закредитованы, но заемщиками банков являются и арендаторы — как крупный, так и малый и средний бизнес, — поясняет «Новой»начальник аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий. — Поэтому позиция банков не может быть односторонней, например, в пользу владельцев торговой недвижимости. Банки вынуждены идти на жертвы, и приходится выбирать лучший вариант из худших. Кем-то в любом случае пожертвовать надо. Жертвовать малым и средним бизнесом — политически ошибочно, особенно с учетом эпидемии и приближающегося референдума. Владельцы торговой недвижимости в целом более сильно связаны с банками, чем крупный ритейл. Поэтому пожертвовали крупным ритейлом».
