Ветхая страна

Фантомные боли индустриального наследия

Для начала нужно понять масштаб явления. По данным справочника Росстата «Жилищное хозяйство в России. 2025», общий жилищный фонд страны неуклонно растет. В 2015 году он составлял 3 581 млн м², а к концу 2024 года достиг 4 293 млн м². Рост — 712 млн м² за десятилетие. Это больше, чем весь жилищный фонд некоторых европейских стран. Цифры выглядят внушительно и создают ощущение прогресса. Однако если мы посмотрим на данные Росстата по аварийному жилищному фонду, картина меняется. В 2015 году площадь аварийного жилья составляла 15,2 млн м². В 2020 году — 19,6 млн м². В 2024 году — 23,8 млн м². Динамика отрицательная: объем официально признанного аварийным жилья вырос в 1,56 раза. Это значит, что каждые 2–3 года в стране появляется столько же нового аварийного жилья, сколько расселяется за весь период действия национальных проектов.

Показателен удельный вес аварийного фонда. С 2020 года он стабильно держится на уровне 0,5% от общего объема. Это классическое «броуновское движение»: процесс признания домов аварийными и их расселения идет параллельно, но сама «масса» недуга остается неизменной. Чтобы понять, почему это происходит, обратимся к данным по распределению жилищного фонда по годам постройки. Из них следует, что подавляющая часть жилого фонда — это здания, построенные в 1946–1995 годах. 6,9 млн индивидуальных домов и более 500 тыс. многоквартирных домов 1946–1970 годов постройки — это «хрущевки» и ранние «панельки», чей нормативный срок эксплуатации давно истек или подходит к концу.

Еще 4,8 млн индивидуальных домов и 662 тыс. многоквартирных домов 1971–1995 годов — это «брежневки» и позднесоветские серии, которые вступают в фазу критического износа прямо сейчас. Данные об износе лишь подтверждают этот тезис. 

Для многоквартирных домов (МКД) цифры выглядят не лучше: 718 тыс. МКД с износом 31–65% и 124 тыс. МКД с износом 66–70%. Это колоссальный «навес» ветхого жилья, которое в любой момент, при очередной коммунальной аварии или просто в силу необратимых физических процессов, может пополнить собой официальный реестр аварийного фонда. Экономический смысл происходящего очевиден. Страна получила в наследство огромный массив жилья, построенного в эпоху, когда приоритетом было количество, а не качество, и когда технологии и материалы были рассчитаны на ограниченный срок службы. Воспроизводство этого фонда в современных условиях российского рынка оказалось экономически невозможным. Поддержание его в безопасном состоянии требует инвестиций, сопоставимых со строительством нового жилья, но без перспективы коммерческой окупаемости. Государство и рынок оказались заложниками советского индустриального наследия.

Экономика расселения: игры с нулевой суммой

Программа переселения из аварийного жилья, несмотря на внушительные отчеты, встраивается в эту логику как механизм экстренного реагирования, а не системного решения. По данным Минстроя России, за 2019–2024 годы в рамках профильного нацпроекта переселили 829,18 тыс. человек. Финансирование составило 477,8 млрд рублей. Цифры красивые, и их любят тиражировать в отчетах. Однако статистика учета нуждающихся рисует иную картину. На конец 2024 года на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях состояло 1,81 млн семей. Из них почти 89 тыс. семей проживали в ветхом и аварийном жилищном фонде. Если сопоставить эти цифры с числом семей, получивших жилье и улучшивших условия за год (87,9 тыс. в 2024-м), становится ясно, что даже при полном направлении всего потока улучшения на «аварийщиков» (чего не происходит, так как есть и другие категории), очередь будет двигаться со скоростью, не превышающей темпы ее пополнения. При этом качество «улучшения» часто вызывает вопросы.

Причина — не только в изменении методик расчета, но и в том, что люди просто перестают обращаться за помощью, понимая ее бесперспективность или столкнувшись с бюрократическими барьерами. Финансовый аспект здесь ключевой. По данным Росстата, начисленные населению платежи за жилищно-коммунальные услуги в 2024 году достигли почти 3,9 трлн рублей. Фактический уровень оплаты стабильно высок — 97,1%. То есть люди исправно платят за ресурсы и содержание жилья, значительная часть которого находится в предаварийном или аварийном состоянии. Эти деньги уходят в систему, но не возвращаются в виде инвестиций в обновление фонда.

Индексы потребительских тарифов на жилищно-коммунальные услуги демонстрируют устойчивую тенденцию к росту, сопоставимому с общей инфляцией, а в отдельные периоды и опережающему ее. В 2024 году индекс тарифов на ЖКУ составил 109,5% — ровно столько же, сколько и индекс потребительских цен на все товары и услуги. На первый взгляд — паритет. Но в 2022 году, например, тарифы ЖКХ выросли на 11,6% при общей инфляции 11,9%, а в 2023-м — всего на 2,3% на фоне общей инфляции 7,4%. Эта волатильность создает эффект «рваной раны»: домохозяйства не могут планировать бюджет, а резкие скачки тарифов в отдельные годы наносят удар по благосостоянию, от которого трудно оправиться.

Более того, даже при формальном равенстве индексов доля расходов на «коммуналку» в потребительских бюджетах остается критически высокой. В среднем по стране она колеблется около 10%, а для беднейших слоев населения достигает 15%. Это означает, что для значительной части граждан ЖКУ — не просто статья расходов, а базовая нагрузка, сопоставимая с расходами на питание. И эта нагрузка не снижается, несмотря на все разговоры о модернизации и энергоэффективности. Индексы тарифов лишь фиксируют статус-кво: жилищно-коммунальный сектор остается зоной, где инфляция не только не подавляется, но и активно транслируется в кошельки потребителей, подкрепленная монопольным положением поставщиков и неэластичностью спроса.

Региональный разлом: где тонко, там и рвется

Любые средние показатели по стране обманчивы. Чтобы увидеть реальную глубину проблемы, нужно спуститься на уровень субъектов Федерации. Данные «Формы № 1-жилфонд» за 2024 год в региональном разрезе демонстрируют колоссальную дифференциацию, которая делает единые федеральные программы заведомо неэффективными.

Сравним два региона, которые, казалось бы, находятся в несопоставимых условиях, но парадоксальным образом оказываются в одной лодке. Возьмем Республику Тыва и Архангельскую область. В Тыве общая площадь жилых помещений, приходящаяся на одного жителя, составляет всего 16,38 м² — это один из самых низких показателей в стране. Жилищный фонд здесь представлен преимущественно малоэтажной, часто деревянной застройкой, значительная часть которой возведена без соблюдения современных норм и быстро ветшает. Высокая доля многодетных семей и низкие доходы населения усугубляют ситуацию: люди физически не могут участвовать в каких-либо рыночных программах улучшения жилья.

В Архангельской области средняя обеспеченность жильем почти в два раза выше — 34,5 м² на человека. Но и эта цифра обманчива. Значительная часть фонда — это многоэтажные дома, построенные в 1960–1980-е годы для обеспечения рабочей силой лесной и целлюлозно-бумажной промышленности. Климатические условия Крайнего Севера и приравненных к нему территорий привели к ускоренному износу как самих зданий, так и инженерных сетей. В регионе огромная доля домов — с износом свыше 66%. Стоимость капитального ремонта или нового строительства здесь в разы выше, чем в среднем по России, а бюджетные возможности ограничены. Люди живут в формально «обеспеченных метрами» квартирах, которые на деле требуют либо сноса, либо немедленного расселения. Именно в таких регионах — не только бедных, но и «северных», с дорогим строительством и ветхим фондом — проблема аварийного жилья приобретает наиболее острые формы.

Сообщения СМИ о том, что в ряде субъектов Федерации (Республика Коми, Архангельская и Ярославская области, Красноярский край, Якутия) люди годами, а то и десятилетиями не могут добиться переселения, являются лишь отражением этой региональной асимметрии. Местные бюджеты дотационны, стоимость строительства нового жилья высока (особенно на Севере), а коммерческая привлекательность земли, на которой стоят руины, часто равна нулю. У региона нет ресурсов, чтобы расселить людей, и нет экономических стимулов, чтобы это сделать.

В таких условиях включается административная логика выживания. Чиновники на местах вынуждены маневрировать между предписаниями прокуратуры, требованиями федерального центра и пустой казной. Отсюда — бесконечные переносы сроков переселения, включение домов в программы лишь «бумажно», без реального финансирования, и, как следствие, — предложения людям временно разместиться в маневренном фонде на неопределенный срок.

Известия о судебных исках и уголовных делах, связанных с отказом чиновников признавать дома аварийными, появляются в новостных лентах с завидной регулярностью. Но было бы упрощением видеть в этом только личную корысть. 

Не признавать — значит, рисковать жизнями людей и собственной свободой. Система ставит муниципального управленца перед неразрешимым выбором, и он выбирает то, что в эту минут кажется менее рискованным.

Маневренный фонд как зеркало социальной политики

Отдельного анализа заслуживает институт маневренного фонда. По замыслу законодателя, это временное убежище для людей, чье жилье внезапно пришло в негодность в результате чрезвычайных обстоятельств. На практике, как следует из многочисленных жалоб граждан, маневренный фонд превращается в «черную дыру», куда на годы исчезают люди из расселяемых аварийных домов. Предложение переселиться в общежитие с местами общего пользования, туалетом на этаже и комнатами по 6 метров на человека, притом что семья ранее проживала в отдельной квартире, — это не забота о безопасности граждан. Это декларация банкротства местной власти.

Когда чиновники говорят, что не могут определить сроки предоставления постоянного жилья, а деньги на компенсации появятся «когда-нибудь в рамках программы», они фактически признают, что государство не в состоянии выполнить свои конституционные обязательства.

С юридической точки зрения переселение в маневренный фонд не снимает с администрации обязанности предоставить равноценное жилье. Но с экономической — это способ «заморозить» проблему, снизить градус социального напряжения здесь и сейчас, переведя ее в разряд текущих, «поднадзорных» дел. 

Прощай, доступность: жилье как недостижимый идеал

Чтобы завершить картину, необходимо связать проблему аварийного жилья с общим состоянием рынка недвижимости. Данные Росстата о числе приватизированных жилых помещений показывают, что пик приватизации пришелся на 2005 год (1,82 млн), после чего процесс пошел на спад. К 2024 году число приватизаций составило всего 115,8 тыс. Это означает, что основной массив жилья уже находится в частной собственности. Люди стали собственниками, но государство, передав им жилье, не создало механизмов для его обновления.

В то же время рынок нового жилья, как уже отмечалось, ориентирован на платежеспособный спрос, который в последние годы формировался во многом за счет льготной ипотеки. Но ипотека — это кредит, а не доход. Исследования Института экономики города фиксируют, что в крупнейших агломерациях доступность жилья (соотношение цены и доходов) достигла критических значений. Семье в Петербурге, чтобы накопить на квартиру по медианной цене, нужно откладывать все доходы более четырех лет, а с учетом текущих расходов — 15–20 лет.

Что это означает для проблемы аварийного жилья? 

Единственным шансом улучшить свои жилищные условия для них остается либо наследство, либо государственная программа переселения. Но если программа переселения работает со скоростью, которая не успевает за старением фонда, а «коммерческое» жилье недоступно, люди оказываются в ловушке. Они привязаны к руинам, потому что другого выбора у них нет.

Все всё понимают

Проблема аварийного и ветхого жилья в России не имеет быстрого и простого решения, потому что она встроена в базовые экономические и институциональные противоречия. Это не сбой программы, это ее системный режим работы.

• Во-первых, мы имеем дело с колоссальным наследством советской индустриальной застройки, которое требует либо экономического ресурса — беспрецедентных инвестиций в реновацию, либо политического ресурса — смирения с его неизбежным обрушением. Ни того, ни другого ресурса для решения этого вопроса правительству не хватает.
• Во-вторых, сложившаяся модель жилищной политики ориентирована на стимулирование рыночного спроса, а не на решение социальных проблем. Льготная ипотека разогнала цены, сделав новое жилье недоступным для большинства, и одновременно отвлекла бюджетные средства от прямых инвестиций в расселение аварийного фонда.
• В-третьих, региональная асимметрия делает федеральные программы неравномерными. Богатые регионы справляются, бедные — застревают в «перманентном расселении», используя маневренный фонд как способ утилизации социальных обязательств.

Вновь и вновь. Государство будет продолжать отчитываться о введенных миллионах квадратных метров, а люди — жить под дырявыми потолками, ожидая переселения, которое может не наступить никогда. И статистика Росстата, к слову, отражает эту ситуацию вполне корректно. Все всё понимают.