Аварийный расчет

О важности расселения людей из аварийного жилья не раз заявлял президент Владимир Путин. В 2024 году он давал правительству поручение «подготовить и запустить» новую программу расселения из аварийного жилья, а в 2025 году заявлял, что «программа расселения аварийного жилья — чрезвычайно важная вещь, и наша обязанность перед людьми просто завершить эту работу».

Если правительство собирается выполнять президентское поручение именно так, как написано в законопроекте, то жителей аварийных домов это не обрадует.

Наиболее существенная часть законопроекта вносит изменения в статью 32 Жилищного кодекса — где говорится об обеспечении жилищных прав собственников при изъятии земельного участка (где расположен дом) для государственных или муниципальных нужд.

Сейчас в статье 32 написано, что при любом изъятии собственникам полагается «возмещение» — рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

Теперь это предлагается дополнить особенностями, которые касаются изъятия жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

В этом случае рыночная стоимость жилого помещения будет определяться «с учетом факта непригодности жилого помещения для проживания».

При этом общий размер «возмещения» за жилое помещение в расчете на один квадратный метр общей площади такого жилого помещения не может быть менее 50% от средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения, которую устанавливает Минстрой для соответствующего региона.

Определение «рыночной стоимости жилого помещения» — один из самых спорных вопросов, который возникает при изъятиях земельных участков.

В данном же случае предлагается более худшее, иначе зачем вдруг законодатель стал акцентировать учет факта непригодности жилого помещения для проживания? Скорее всего, для изменения методик расчета не в пользу нанимателей и собственников помещений в аварийных домах.

В противном случае — зачем эта оговорка? Рыночная стоимость — на то и рыночная, что все факторы и особенности объекта учитывает рынок (обобщенный возможный покупатель, действующий рационально в своем интересе).

Получается, что оговорка «с учетом непригодности» может (и будет!) использоваться для занижения реальной стоимости квартиры и размера «возмещения». Поэтому если в законе напишут, что «возмещение» не может быть менее 50% от той «средней рыночной стоимости», которую устанавливает Минстрой, то понятно, что местные власти будут стараться именно эти 50% и выплачивать.

Но это еще не все.

Известно, что «средняя рыночная стоимость», которую устанавливает Минстрой, оказывается существенно ниже той, по которой жилье можно приобрести на рынке. Так, для Москвы она установлена Минстроем в 198 тысяч рублей за квадратный метр — а реальная стоимость жилья даже на вторичном рынке (на первичном еще больше) — около 300 тысяч рублей за метр.

То есть «минстроевская» стоимость и так занижена как минимум на треть по сравнению с реальной. И если владельцам жилья в аварийных домах будут выплачивать половину «минстроевской» стоимости, это значит, что они получат втрое меньше, чем нужно, для приобретения равнозначного жилья.

И если жителям расселяемых аварийных домов будут платить половину от «минстроевской» стоимости, они получат в 2,5 раза меньше денег, чем нужно, чтобы приобрести аналогичное по площади жилье.

Вместо денег гражданам могут предложить другое жилье.

Но если в действующей редакции закона написано, что собственнику «может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение», то теперь прямо предлагается обязать собственника оплатить разницу: «в случае если стоимость такого предоставляемого жилого помещения (жилых помещений) превышает размер возмещения за изымаемое жилое помещение, собственник должен оплатить указанную разницу в порядке и на условиях, которые устанавливаются соглашением об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд».

На практике это означает, что для получения равнозначного жилья вместо того, которое изъяли, придется переплатить в указанные два-три раза. Что для большинства переселяемых может оказаться просто недоступным. И они окажутся перед невеселым выбором: или получать жилье, существенно меньшее по размеру, чем у них было, или брать кредиты, на многие годы попадая в зависимость от банков…

Подчеркнем важное: 

(чаще всего в аварийное состояние приходят дома еще дореволюционной постройки, этого ремонта никогда не видевшие).

Есть и еще одна проблема, на которую справедливо указывают петербургские градозащитники: признание отдельных зданий, приглянувшихся застройщикам, аварийными лишь с целью дальнейшей коммерческой застройки выгодных земельных участков. Оценку степени аварийности делают власти — и хотя жители теоретически могут это оспаривать, шансов на это обычно мало.

Теоретически — учитывая, что сейчас законопроект выложен для обсуждения и формулирования замечаний, — в нем что-то еще может измениться.

Понятно, что там надо было бы изменить: в первую очередь предоставить переселяемым гражданам равнозначное жилье без всяких доплат или такое «возмещение», которое позволило бы им такое жилье купить.

Если же ничего не изменится — значит, на жителях «аварийных» домов решили сэкономить.

Владимир Максимов