Не только люди, но и дома не просыхают

Программа капитального ремонта существует в стране больше 10 лет. Базируется ли она на какой-то методике? Конечно! На складчине. В общий котел скидываемся все, ремонтируем по показаниям. В региональные программы включено почти 726 тысяч многоквартирных домов (МКД), в которых проживает более 90 млн жителей. В каждом регионе программы формировались на основе предложений органов местного самоуправления. По каким критериям отбирались дома и как определялась очередность работ? По факту текущего состояния, если обследование проводилось должным образом. Из чего и как складываются взносы на капремонт? Вопрос сложный даже для экспертов. Зато точно известно, что с 2020 года взносы в Фонд капитального ремонта (ФКР) выросли в среднем по стране на 39%.

На протяжении многих лет эксперты общероссийского движения «Народный жилищный инспектор» пытались исследовать процесс формирования взносов в ФКР, сам процесс называя аномалией. И однажды сделали простой анализ: взяли стоимость (по данным Росстата) строительства 1 кв. метра жилья и сравнили со взносом на капремонт, пытаясь найти какую-то элементарную привязку. Но пришли к выводу, что размер устанавливается чисто эмпирически. По этому же алгоритму осуществляется индексация: где-то сразу на 70%, где-то на ноль. И задались вопросом: какая реальная польза от региональных фондов капремонта, если весь их бюджет едва ли не повсеместно составляют исключительно взносы граждан? В случае аудита этих фондов, далеко не в каждом обнаружатся деньги муниципалитетов. Тогда как именно они должны вносить свою долю за муниципальные квартиры, составляющие 35% жилого фонда. Кто это контролирует? Предполагается, что учредитель, то есть региональная власть. С внешним контролем на уровне, скажем, Счетной палаты, все сложней. Ведь средства в ФКР не государственные, а частные. Это наши с вами взносы.

Копим, чиним, сносим

Программа капремонта, если совсем просто, работает следующим образом: копим всем миром, а ремонтируем сначала тех, кто в этом в первую очередь нуждается. Во всяком случае, так должно быть. Но именно в накоплении как таковом корень зла, по мнению экспертов. «При ставке рефинансирования в 21% осуществлять накопления денежных средств на длительной основе с финансовой точки зрения самоубийство, — уверен Сергей Креков, лидер движения «ЯУправдом» (объединяет представителей собственников помещений в МКД, создано для помощи гражданам в управлении общим имуществом). — Мы фактически разоряем сами себя. Единственный способ — это система кредитования, делаем ремонт в долг, а потом рассчитываемся. Понятно, что коммерческие ставки мы не потянем, должна быть какая-то госпрограмма, отдельный рынок долговых обязательств. Но власти видят решение любой проблемы в этой сфере в индексации тарифов и введении новых платежей».

Другое очевидное зло — это капитальный ремонт аварийных домов. Изощренно-расчетливая практика лишена всякого смысла лишь на первый взгляд. Согласно действующему законодательству, если дом признан аварийным, его жильцы освобождаются от взносов на капремонт. Собранные и неизрасходованные средства региональный оператор должен вернуть пропорционально внесенным объемам. К сожалению, далеко не все знают об этом. А предприимчивые люди придумали альтернативу — чинить изношенное. И правда, зачем возвращать то, что уже взято. Так называемый ремонт производится в данном случае скорей умозрительно. Ведь за ним последует снос. И не важно, что такое сочетание режет слух. В жизни все произойдет по обкатанной (и не в одном городе) схеме.

Конструктивная особенность аварийного дома на улице Савина, 8, в Тракторозаводском районе Челябинска — деревянные перекрытия. К началу этой истории они были совершенно «убиты». Не удивительно: дому — 90 лет. И каково же было изумление жильцов, когда три года назад у них начался капремонт. Причем по-тихому. В профильных ведомствах ситуацию комментировали синхронно: дом включен в программу.

«Возник вопрос, кто одобрил, — говорит представитель дома Дарья Ш. — Когда проводили техническое обследование, неужели было не понятно, что капремонт не имеет смысла? Начался демонтаж труб, и пошли сильные разрушения. Мы экстренно обратились в ФКР. Три года пытались остановить процесс, одновременно бились за признание дома аварийным. Уже стало практикой — дома «капиталят», а затем признают аварийными». И ладно бы капремонт снижал аварийность и продлевал срок службы дома. Так нет. Зачем тогда это нужно? А здесь гораздо важней понять не «зачем», а кому.

Дом, простоявший без ремонта полвека, пребывал в уверенно аварийном состоянии. Но почва для работы с ним была подготовлена серьезная, начиная с поддельного протокола собрания собственников — без этого в подобных историях никуда.

«У нас есть депутат Ветхов, он же гендиректор УК «Жилкомсервис», у которого 200 домов в подчинении. Под ним работает ЖЭУ нашего дома, — делится наблюдениями Елена З., член совета дома на Шуменской, 10. — Трех дней хватило администрации, чтобы принять решение и «украсить наш фасад». В протоколе собрания на это было прописано 6 млн рублей. На сегодня мы должны 65 миллионов. На сайте регоператора видно, что наш дом за 15 лет накопил всего 12 миллионов. Вопрос: кто будет закрывать эти дурацкие работы».

Стройнадзор, по словам Елены, деньги за свои услуги получил. Значит, работы принял. Тот факт, что утеплитель намокает, а здание не просыхает неделями, остался (или оставили?) незамеченным. На приемку дома приехали губернатор, мэр и местный телеканал, снявший красивую картинку. Несколько женщин убежденно вещали, как тепло стало в квартирах, где сами, похоже, не проживали. А настоящие жильцы никак не могли понять, что это было.

«К губернатору даже на порог приемной не пускают, — продолжает Елена. — Говорят: заявление не примем. За руку выводят в приемную Путина [в Челябинске], это соседнее крыльцо. Нас услышали только потому, что помогали челябинские активисты. Заведено уголовное дело, мы признаны потерпевшими, но уже год ничего не происходит. СК Челябинской области просит не выносить сор из избы».

И тогда жители обращаются к главе СК РФ Бастрыкину. А с сайта регоператора тем временем исчезает информация об их вынужденном долге.

За чей счет «банкет»

Очевидно, что один из ключевых вопросов: кто оплатит капремонт, за который собственники не голосовали? А они должны голосовать на общем собрании (ст. 189 ЖК РФ). С легкостью обошлись без согласия жильцов еще в одной истории с утеплением фасадов сразу нескольких домов на Комсомольском проспекте все того же Челябинска. Началась она два года назад с переноса капремонта на более ранний срок.

«Комиссия ЖКХ города, — говорит представитель жильцов Ирина М., — рассмотрев обращение регоператора, принимает решение о необходимости ремонта фасада с утеплением. Информации по видам работ не было, утверждалась лишь предельная стоимость в 10 млн 580 тыс. рублей. За несколько дней до окончания голосования ФКР объявляет аукцион, в результате стоимость ремонта превысила сумму, за которую мы голосовали, почти в 10 раз и составила 94 млн 305 тысяч рублей». В этой истории были и технические ошибки, дескать, из-за них цифры скачут. И фальсифицированные подписи. И уголовное дело.

Тем не менее весной прошлого года ремонт начался. «А в июне, — продолжает Ирина, — мы получили заключение, что теплотехнический расчет был сфальсифицирован. При этом ни регоператор, ни ГЖИ, ни прокуратора нарушений не видят. Аргумент один: ежемесячная сумма взносов за капремонт не увеличится. Утепление фасадов массово проводится на Комсомольском проспекте не в интересах жильцов, необходимость такого ремонта не обоснована. И он не решает имеющиеся проблемы (сырость и плесень). Администрация города и регоператор не владеют информацией о состоянии жилфонда. Остается главный вопрос: если собственники не соглашались на ремонт, кто будет оплачивать навязанную нам сумму? За 94 млн можно отремонтировать не только фасад, но и все коммуникации».

Теперь понятно, почему круглый стол под названием «Советы МКД против Хапремонта в ЖКХ» проводился именно в Челябинске. Особенно если учесть, что подобных историй много больше. Ту же тему утепления фасадов в городе, как мы поняли, отрабатывали с энтузиазмом. Заказчиком работ выступал областной фонд капермонта. Тендер выиграло малоизвестное ООО «ИМЕКСО» из Уфы с юридическим адресом в частной квартире и одним работником в штате.

«Компания должна была отремонтировать несколько десятков домов. Когда мы начали разбираться, обнаружили протоколы голосований с поддельными подписями, — продолжает общественный активист Валентина В. — Было возбуждено уголовное дело о мошенничестве в особо крупном размере, что не помешало «ИМЕКСО» спокойно утеплить все дома. После этого было заявлено, что средства фонда закончились, и с февраля 2024 года плату за капремонт увеличили. Тем временем «ИМЕКСО», воодушевленное челябинским опытом, переехало в Волгоград. Местной прокуратуре удалось через суд внести компанию в реестр неквалифицированных подрядчиков, отстранить от капремонта более 50 домов, а также возбудить уголовное дело по факту подлога. Самое интересное: налоговая инспекция Башкортостана предоставила прокуратуре сведения о выводе денежных средств, поступающих на расчетные счета «ИМЕКСО», в пользу подконтрольных, аффилированных лиц».

Гендиректор регионального оператора капремонта Тихоненко встречаться с активистами отказался. В официальном ответе чиновник заявил, что название круглого стола, на который его пытались пригласить, «имеет негативный подтекст и необоснованные намеки на противоправные действия в ходе проведения капитального ремонта».

Приходите завтра

В октябре на официальном сайте Челябинского управления ФАС России появилась информация о признании сговора на торгах по капремонту. На протяжении двух лет 12 компаний принимали участие в торгах, не конкурируя друг с другом. Заказчиком закупок был регоператор капремонта.

В целом ситуацию в Челябинске эксперты ЖКХ называют катастрофической. В соседнем Магнитогорске не лучше. Некоторое время назад именно господин Тихоненко публично говорил о том, что фонд капремонта города не просто исчерпан, а находится на минусовом балансе. Бюджеты региональных программ капремонта, по сведениям «Народного жилищного инспектора», трещат буквально по швам. В Самарской области общественные активисты подсчитали, что к 2055 году дефицит бюджета регфонда достигнет фантастической суммы в 256,6 млрд рублей.

В областном министерстве энергетики и ЖКХ им удалось получить таблицу со сроками проведения разных видов работ по программе капремонта. Из документа понятно, что на отрезок 2019–2049 гг. запланировано около 30% всего объема. А основная его часть приходится на период после 2049-го. То есть ожидать особой активности в ближайшие пару десятилетий не стоит. И как же это понимать? Ведь эффективный срок эксплуатации подавляющего большинства инженерных систем в МКД — 20–25 лет. А мы ведем речь о домах, которые уже определены под капремонт. Выходит, что к 2049 году в большинстве из них предельная эксплуатация будет просрочена дважды? А ожидающие ремонта здания придут в полную негодность естественным, так сказать, путем?

Денег не хватает даже на те скромные объемы, которые запланированы на ближайшее время. Тем не менее «выход» был найден — вопиющий в своей простоте (или циничности). «Мы обратили внимание, — описывает его Сергей Креков, — что все просто массово ремонтируют подъезды и фасады, чтобы показать: работаем! Но есть в этом и экономический расчет. В связи с тем, что денег мало, дорогостоящие работы (в частности, замену коммуникаций и лифтов) откладывают на более поздние сроки. Собирают в регионе 300 млн, к примеру, вот на них и производят работы. Но надо производить на миллиард, и эти недостающие 700 млн просто перебрасывают на следующий год. Вы просто не представляете масштаб, который туда запихивают. Задача чиновника — пересидеть.

Сейчас никого не волнует, что будет потом. Через 5–7 лет объем необходимых для капремонта средств можно смело умножать на 10. Добивает ситуацию ставка рефинансирования ЦБ. Мало того что работы перенесены, так еще и стоимость вырастет в разы». Дальше будет только хуже, считает эксперт.

Проблем добавляет и сложившийся дисбаланс: за содержание общедомового имущества в реальном времени платится меньше, чем собирается на капремонт, который еще только предстоит. Притом что средств на проведение текущих работ уже недостаточно. По факту они тратятся только на аварийно-техническое обслуживание. И это очень тревожная тенденция. Казалось бы, все очевидно:

Ассоциация АКОН объединяет в своих рядах более 1000 УК и ТСЖ, осуществляющих управление МКД. Это объединение профессиональных участников рынка обслуживания недвижимости. И в нем обратили внимание, что платежи граждан в общий котел ускоренно растут.

«Все дома вкладываются в ФКР одномоментно, — продолжает тему президент АКОН Никита Чулочников, — ремонтируют дома, которые стоят в плане, а другие ждут своей очереди. И в это время идет хроническое недофинансирование текущего ремонта. Происходит ускоренный износ, и к моменту планового капремонта дом уже может прийти в аварийное состояние, которое потребует незапланированных расходов. Региональные программы капремонта имеют долгосрочное планирование. Регулярный мониторинг состояния МКД часто проводится формально. Не всегда вносятся оперативные изменения». Все эти выводы были направлены в правительство РФ и Министерство строительства.

Кроме того, АКОН и «ЯУправдом» предложили провести аудит Жилищного кодекса в части статей, которые определяют размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также механизм формирования взносов на капремонт, чтобы устранить имеющийся дисбаланс. Ведомство ответило: «Чтобы обеспечить финансовую устойчивость региональных программ капремонта, ежегодное индексирование минимального размера взноса представляется положительной практикой, способствующей решению поставленных задач». Видимо, только увеличение финансовой нагрузки на граждан и способно справиться с ними.

И можно бы смириться, если не знать о том, что денег не хватает там, где они есть. «Существует два взаимоисключающих параметра одновременно, — поясняет Сергей Креков. — Регионы заявляют о хроническом недофинансировании, жалуются, что не хватает денег на выполнение программы. При этом, по данным Генпрокурора РФ Краснова, 100 млрд рублей фондами накоплено и не израсходовано. Для понимания: в целом по стране объем отчислений на капремонт составляет чуть больше 200 млрд рублей, то есть 50% где-то лежат». А в это время прокуратурой по результатам проверки программы капремонта возбуждается 240 уголовных дел. Причем за пятилетку количество преступлений выросло в четыре раза!

О лифтах и спецсчетах

Суровым испытанием для ФКР стала программа ремонта и замены лифтового оборудования в жилых домах. До 2022 года дополнительные средства на это выделял Минстрой. Сегодня субсидирование свернуто. Плюс — рост цен и инфляция, которая съедает часть денег, собираемых на капремонт. И что же дальше? Отработавшие свое лифты будут не менять, а ремонтировать или продлять срок их эксплуатации. В крайнем случае, просто «каннибалить» (то есть разбирать на детали) — так считают эксперты ЖКХ.

Изначально их планировали заменить к 2025 году, но средств не хватило. «Из денег капремонта, которые собирают граждане, мы не можем профинансировать работы по замене и ремонту лифтов, — убежден Сергей Креков. — Там этих денег уже нет. Ситуация с лифтовым оборудованием — точный диагноз того, что программа капремонта провалена. И каким образом ее пытаются решить? Гениальным предложением Минстроя: а давайте выведем в отдельную строку (в квитанции) оплату лифтового оборудования. Так же как раньше вывели ТКО. Выводить, конечно, можно, но денег у людей больше не становится».

Наконец, спецсчета, ставшие сегодня серьезным камнем преткновения. Казалось бы, подобная практика должна приветствоваться. Люди готовы брать на себя ответственность и самостоятельно заниматься своим домом. Напомню: обозначенные счета создаются решением общего собрания собственников и аккумулируют взносы на капремонт конкретных домов. По такой системе сегодня работают примерно 10% МКД. Но даже эти скромные проценты, а точнее — проходящие мимо общего котла деньги, явно не дают кому-то покоя.

«Несколько лет назад, — поясняет Никита Чулочников, — была принята негласная позиция не открывать новые спецсчета и не давать возможности домам создавать их. Из-за того, что произошел резкий всплеск стоимости оборудования, в том числе лифтового, денег на многих спецсчетах (а их копили много лет) стало не хватать. Вместо того чтобы создавать программу субсидирования и лизинга, Минстрой стал просто предлагать влить деньги спецсчета в общий котел».

От муниципалитетов просят предложений, как эти счета ликвидировать. А для начала собираются закрыть те, на которых собрано меньше половины необходимых на ремонт денег. Логичный вопрос: если до ремонта еще масса времени, зачем останавливать накопления? Как вариант, для пополнения общей кассы. Именно она, уверены в Минстрое, «позволяет создать более эффективный механизм и повысить финансовую устойчивость регоператоров». Собственно, на конкретных примерах мы увидели разные стороны этой «эффективности». Что примечательно, как раз механизм накопления на спецсчетах сделать максимально действенным вполне реально. Конкретные предложения на этот счет звучат регулярно. Заинтересованности тех, кто принимает решения, не наблюдается.

«Чтобы предотвратить инфляционное обесценивание, — говорит Никита Чулочников, — мы предложили создать условия для формирования накопительных счетов и разработки специальных финансовых продуктов, чтобы УК и ТСЖ могли на более выгодных условиях размещать средства. Специально встречались со многими банками. Они говорят: мы готовы предложить такие продукты, но государство не создает необходимых условий и не предлагает этим заняться».

Минстрой же в своем ответе на обращение АКОН пишет, что «кредитные организации (банки) независимы от органов госвласти. А органы не вправе вмешиваться в деятельность банков. Задачей государства является создание благоприятных условий для участников рынка, при которых банки будут заинтересованы в разработке специальных кредитных продуктов». При таком «взаимопонимании» комментарии излишни.