Полюс жилищной недоступности

Последние новости про исчерпание установленных Минфином лимитов по семейной ипотеке у крупнейших банков были ожидаемыми событиями, но вызвали неоднозначную реакцию. Девелоперы только начали адаптироваться под новые условия ипотечного рынка. Под семейную ипотеку корректировались маркетинговые планы и антикризисные стратегии. И тут рынок опять столкнулся с отсутствием четких правил игры и последовательных действий.

Об угрозе прекращения льготного кредитования по семейной ипотеке эксперты рынка начали предупреждать еще в начале сентября. На конец августа многие кредитные организации уже имели практически полностью исчерпанные лимиты (в среднем около 94-95%). А по данным ДОМ.РФ на первую декаду сентября, совокупно российские банки выбрали 91,8% суммы, выделенной для семейной ипотеки (это 5,9 трлн рублей). «В сложившихся обстоятельствах с учетом текущего регулирования объемов выдачи по программе через годовое лимитирование уже начали проводить работу с банками по перераспределению лимитов. До 10 октября работа будет завершена», — заявили в ДОМ РФ.

По состоянию на 26 сентября из-за исчерпания лимитов выдачи по семейной ипотеке уже прекратили Сбербанк, Россельхозбанк, «Уралсиб», Почта Банк и Т-Банк. «Ситуация с программой продолжает динамично меняться», — отметили там.

Впрочем, ДОМ.РФ, который является оператором программы, не видит риска остановки в этом году льготных программ, в том числе семейной ипотеки, из-за нехватки лимитов. По данным Института жилищного развития, общий лимит на семейную программу составляет 5,9 трлн руб. На середину сентября было выдано 5,4 трлн руб., осталось свыше 412 млрд руб. В августе по семейной ипотеке было выдано 173,1 млрд руб.

Что могло случиться и чего нам следует ожидать?

(Не) доступное жилье

Согласно официальной статистике, с 2016 г. и вплоть до 2021 г. количество выданных ипотечных кредитов устойчиво росла: с 860 тыс. кредитов в 2016 г. до 1,9 млн в 2021 г.

В 2022 г. количество выданных кредитов сократилось на 22% (до 1,3 млн). Однако в 2023 г. резко увеличилось (более 2 млн). Несмотря на то, что в начале 2024 г. банки ужесточили политику по выдаче ипотечных кредитов, их объемы практически не изменились.

Стремительное развитие рынка ипотечного кредитования было в первую очередь связано с распространением ипотеки с бюджетной поддержкой, известной как «Льготная ипотека». Доля таких льготных кредитов в общем объеме выданных ипотечных кредитов выросла с менее чем 1% в 2018 г. до внушительных 58% во втором квартале 2024 г.

Отсутствие адресности самой распространенной программы — «Льготной ипотеки», возможность оформления двух и более льготных ипотечных кредитов (их оформили более 115 тыс. заемщиков) и ряд других обстоятельств сформировали избыточный спрос: льготным был каждый третий выданный ипотечный кредит в 2021–2022 годах, каждый второй — в 2023 году.

И в результате жилье даже самого «низкого уровня комфортности» оказалось недоступным «обычному» домохозяйству без использования льготных ипотечных программ. Как отмечал ЦБ РФ, кредиты для приобретения жилья с низким (до 20%) первоначальным взносом достигли 50% от всех ипотечных выдач, что «указывало на привлечение банками большого числа заемщиков со слабым финансовым потенциалом».

«В итоге… социальная функция льготной ипотеки постепенно была утрачена. Вслед за существенным ростом стоимости квадратного метра снизилась и эффективность бюджетного рубля, причем не только по льготным ипотечным программам, но и в рамках иных мер жилищной поддержки. К примеру, в 2020 году за материнский капитал, предусмотренный суммарно на рождение первого и второго ребенка, в среднем по России можно было приобрести около 8-8,5 кв. м в новостройке, в то время как в 2023 году — только около 5-5,5 кв. м», — говорится в бюллетене Счетной палаты РФ «Льготная ипотека».

«Широкое использование льготных программ на покупку нового жилья привело к значительному росту цен на первичном рынке и отрыву их от вторичного рынка (разница в ценах в среднем по стране достигла 42%), что ставит в крайне невыгодное положение тех, кто приобрел недвижимость на стадии ее строительства. Основная проблема в фактическом завышении цены новостройки. Если по каким-либо объективным причинам такую квартиру придется продать, ее рыночная цена может не покрыть остаток кредита, так как на рыночных условиях она будет существенно ниже цены покупки», — объяснял ЦБ.

Ничего удивительного, скажет экономист, так это и работает: субсидируешь спрос на товар — растет цена товара. По-другому и быть не могло — льготная ипотека (да и вообще любой льготный кредит на потребление) стимулирует покупать сегодня тех, кто собирался покупать через год или два. Льготная ипотека не создала значимого нового спроса на рынке жилья, но перераспределила его во времени. Плюс — введение льготной ипотеки совпало с периодом дефицита предложения жилья в высокой стадии строительной готовности в 2020–2021 году. В результате застройщики просто повысили цены, но строить больше не стали.

С весны 2020 по весну 2024 года степень доступности жилья для заемщиков, не подпадающих под программу субсидирования ипотеки, снизилась примерно на половину.

«Что касается льготной ипотеки — наша позиция, что широкая безадресная программа должна исчерпать свое действие летом и не возобновляться. А адресные программы, в том числе семейную ипотеку, мы всегда поддерживали», — заявила глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина в марте 2024 года. Но с 1 июля 2024 года на смену «льготной» пришла «семейная».

После льгот

Отмена льгот действительно привела к сокращению спроса на ипотеку, констатировал финансовый регулятор в «Обзоре рынка ипотечного жилищного кредитования».

«В августе 2024 года кредитные организации предоставили 100,1 тыс. рублевых ИЖК на сумму 375,1 млрд рублей, что на 6,6% меньше по количеству и на 5,4% больше по объему показателей июля. В сопоставлении с августом 2023 года, когда наблюдался всплеск активности ипотечных заемщиков, предоставление ИЖК стало более умеренным, снизившись на 53,7 и 55,8% по количеству и объему соответственно.

…

В сентябре ожидается сохранение текущего уровня выдачи ипотеки с господдержкой. По оперативным данным АО «ДОМ.РФ», по льготным ипотечным программам в первые три недели сентября было предоставлено около 154 млрд рублей (123 млрд рублей за аналогичный период августа)».

В то же время первые три месяца без льготной ипотеки не привели к заметному снижению девелоперской активности. Застройщики продолжали выводить на рынок новые проекты, несмотря на снижение спроса в третьем квартале текущего года. В конце сентября «в работе» находилось 117,7 млн кв. м жилья. Это на 0,5% больше августа 2024-го и на 12% больше, чем год назад.

Однако власти не стали торопиться гарантировать стабильность условий по «семейной» ипотечной программе, которая осталась после отмены «льготной». И имели к этому веские основания.

Большинство претензий к льготным ипотечным программам было сосредоточено вокруг тезиса о том, что они не смогли сделать жилье доступнее. Действительно, низкая ставка по льготному кредиту очень быстро была нивелирована ростом цен. Но проблема не только в этом. После публикации проекта федерального бюджета на 2025-й и плановые 2026-27 гг. стало видно то, о чем ЦБ РФ многократно предупреждал. Это колоссальные расходы на субсидирование процентных ставок в течение длительного срока, когда эффекты от льготного кредитования исчерпаны.

«С точки зрения бюджетной политики кредитование по субсидируемым ставкам является привлекательным инструментом стимулирования спроса. Оно может приводить к локальному росту спроса, многократно превосходящему текущие бюджетные расходы на субсидирование ставок. Однако такое субсидирование эффективно лишь в случае, когда программа действует в течение ограниченного времени и распространяется только на краткосрочные кредиты. При увеличении срочности льготных кредитов совокупные затраты на субсидирование ставок по ним на протяжении всего срока кредитования могут быть сопоставимы с суммой кредита. Кроме того, расходы на субсидирование ставок по долгосрочным кредитам, выданным ранее, ограничивают гибкость бюджетной политики спустя многие годы после того, как разовый стимулирующий эффект этих кредитов был исчерпан», говорится в проекте «Основных направлений единой государственной денежно-кредитной политики на 2025 год и период 2025-2027 годов».

В проекте бюджета фигурируют следующие суммы на 2025–2027 гг:

• 1,5 трлн рублей — субсидирование процентной ставки по ипотеке для семей с детьми.
• Более 1,3 трлн рублей — на реализацию дополнительных программ льготной ипотеки (финансирование принятых обязательств по программе льготной ипотеки + ипотека для IT-специалистов; дальневосточная и арктическая ипотека; сельская ипотека).

Для сравнения, на ликвидацию аварийного жилищного фонда планируется направить 154 млрд рублей, 105 млрд руб. — программы по формированию современной городской среды; более 77 млрд руб. — на комплексное развитие сельских территорий, а на модернизацию коммунальной инфраструктуры потратят 180 млрд руб.

И так плохо, и этак нехорошо

С одной стороны, рынок все еще находится в колоссальной зависимости от льготных программ, в том числе от семейной ипотеки. С другой стороны — высокая ключевая ставка приводит к огромным затратам бюджета на компенсации, и принято твердое решение: сократить объемы льготной ипотеки.

Возможный отказ от льготных программ резко снизит объемы продаж, что создаст проблемы не только для застройщиков, но и для банковской системы. Рост нагрузки на бюджет заставляет затягивать решение по увеличению лимитов по семейной ипотеке.

Кроме того, из-за новых ограничений и нормативов, введенных Центробанком, из-за того, что ключевая ставка выросла, банки в четвертом квартале не могут выдавать рыночные ипотечные кредиты дороже 22,4% для новостроек и дороже 24,5% — для «вторички». 

«Ситуация с исчерпанием лимитов по семейной ипотеке в очередной раз продемонстрировала тот факт, что структуры, которые своими решениями во многом сформировали текущие контуры рынка жилья и ипотеки, продолжают устраняться от решения его проблем», — объясняет Михаил Хорьков, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов. 

«Если в 2020 году решения принимались на опережение (рынок не успел почувствовать падение продаж в пандемию, но уже получил «льготную ипотеку»), последующие продления прошли по инерции, без оценки реальной проблематики и последствий, сейчас — регулирующей роли профильных ведомств не видно. Большинство комментариев по рынку сводится к тому, что представители власти «будут наблюдать». Реакции на события постфактум сейчас недостаточно, от них ждут четких и внятных правил функционирования рынка не до конца года, а на несколько лет вперед.

Можно по-разному относиться к сути льготных программ и полученным эффектам. Но машину времени пока не изобрели, скорректировать прошлое не получится. Сейчас надо работать с текущей и будущей повесткой. Девелоперский бизнес адаптивный, но крайне инерционный. Решение по отмене льготной ипотеки в июле было ожидаемым, ограничение аудитории по семейной ипотеке — допустимым событием. Под эти корректировки компании достаточно быстро подстроились и скорректировали свои планы на 2025 год. Проблема с лимитами — удар под дых. Даже если лимиты перераспределят, семейная ипотека восстановится, последствия для рынка уже наступили. Стабильность функционирования текущих льготных программ поставлена под вопрос, а значит, решения о запуске новых проектов будут приниматься еще сложнее».

Кроме того, отказ от субсидирования ипотеки сам по себе не приведет к снижению цен на жилье. «Провал спроса», который мы формально наблюдаем сейчас, означает только смещение спроса в будущее (не можем купить сейчас, все равно придется покупать когда-то), но и застройщики понимают, что все равно продадут строящееся (спрос не исчез!), а на текущие расходы деньги можно взять в банке. То есть стимула снижать массово цены у застройщиков нет. Скорее всего, застройщики просто станут меньше строить, рынок придет в новое равновесие, но экономика, выстроенная вокруг строительства (материалы, мебель, услуги и т.п.), очевидно замедлится.

От себя добавим, что вот эта история с «недоступностью доступного жилья» показывает, что «доступное жилье» (понимаемое как «дешевое по отношению к доходам») и не было целью специализированных ипотечных программ. Целью была поддержка строительного кластера, «связывание» сбережений, создание ситуации, когда люди готовы на все, чтобы «закрыть ипотеку», но не «доступность жилья».

Я даже допускаю, что вся эта история с «доступным жильем» в голове начальства выстраивалась следующим образом.

Начальство видело своими глазами, как реализовывались великие строительные программы Никиты Хрущева, но с точки зрения макроэкономики это был «возврат долга» правительства людям — до начала 1960-х массовое городское жилье «для людей» по большому счету не строилось. При этом хрущевские «бесплатные квартиры» люди десять раз оплатили своим трудом на «великих стройках коммунизма».

Но тезис «нужно строить доступное жилье» экономически лишен смысла. Жилье нельзя построить «доступным». Квартира, дом — это товары, их можно только произвести. Дальше цена определяется рынком. Жилой объект может быть низкого качества или высокого, но его нельзя «построить доступным»: «доступность» — это соотношение между ценой и доходами, и определяется оно на рынке. Единственный способ сделать жилье более доступным, это строить как можно больше жилья, неважно какого. Строить и строить. Тогда жилье на рынке станет более доступным потребителям. Но для этого нужны не только деньги, но и ресурсы — труд и капитал. А вот их, очевидно, не хватает.