«Продаем право жить. В кредит. Дорого»

Две большие разницы

Официально программа льготной ипотеки на приобретение жилья в новостройках начала действовать в мае 2020 года. Цель ставили такую: поддержка строительной отрасли и доступность ипотеки «в условиях распространения коронавирусной инфекции и роста процентных ставок».

В народе программа получило громкое название «Доступное жилье». И зря.

Справедливости ради скажем, что на бумаге никогда не было написано ни слова о «доступном жилье» — документы говорили именно о «доступной ипотеке». В этом чиновники были совершенно правы, поскольку с точки зрения экономической теории рассуждения о строительстве доступного жилья довольно бессмысленны.

Что значит «доступное жилье»? Жилье — это квартира, дом — это продукт, а «продукт» можно только «произвести». Дальше цена «продукта» определяется рынком, то есть договоренностью между производителем и покупателем.

Да, жилой объект может быть низкого качества или высокого, он может находиться в центре города или на далекой окраине, но этот объект нельзя «построить доступным». Степень «доступности» жилья — это соотношение между ценой объекта и доходами покупателя, и определяется оно на рынке, а не решением застройщика или приказом чиновника.

Так как там у нас с доступностью?

Не особенно, мог бы сказать Институт экономики города (ИЭГ), эту самую доступность и оценивающий.

В оценках доступности жилья ИЭГ довольно осторожен. В «Отчете» за 2024 год он указывает на «перелом устойчивого тренда на повышение доступности жилья, который по России в целом наблюдался до 2019 г., и снижение доступности жилья в 2020–2022 гг.».

Если в 2014 году КДЖ в среднем по России составлял 3,8 года, то в 2019-м — 3,2 года, в 2020-м он вырос до 3,3 года, в 2022-м — до 3,9 года (по итогам 2023 года КДЖ в среднем составил 3,7 года).

Произошло это потому, объясняет ИЭГ, что в 2023 году «в ряде субъектов Российской Федерации наблюдалось некоторое повышение фундаментальной доступности жилья (соотношения цены жилой единицы и годового дохода домохозяйства) по сравнению с предыдущим годом». Статистически цены на жилье росли чуть медленнее, чем доходы населения, поэтому формально можно говорить о том, что купить жилье стало чуть менее трудно.

При этом, уточняет ИЭГ, «пока рано говорить о переломе тренда снижения фундаментальной доступности жилья, который наблюдался последние несколько лет, и необходимо наблюдать за оценками в следующем году».

В целом по России доступность жилья с учетом условий ипотечного жилищного кредитования в 2023 году на самом деле снизилась по сравнению с 2020 годом.

Это связано повышением рыночной ставки по ипотеке в связи с ростом ключевой ставки Банка России и некоторым ужесточением льготных ипотечных программ. Аналогичное снижение зафиксировано более чем в половине субъектов Российской Федерации, резюмирует ИЭГ.

И на каждом из них доступность жилья зависела не только от возможности получения льготной ипотеки, но и от строительных мощностей, имеющихся в распоряжении местного бизнеса, от уровня зарплат, а главное — от желания людей жить и работать в том или ином регионе. В итоге получилось так, что где-то спрос резко увеличился, а где-то практически не изменился.

Анализ показывает, что крупнейшие города — центры крупных городских агломераций — характеризуются самой низкой доступностью жилья среди исследованных городов. И наоборот: доступность жилья выше в городах с меньшей численностью населения и не входящих в состав крупных городских агломераций. Но жить там люди не очень хотят — ни работы, ни перспектив. Более того, чем выше численность населения в городе, тем быстрее в 2020–2023 годах росли цены на жилье относительно доходов населения, то есть доступность жилья снижалась.

Надо сказать, что финансовые власти превосходно понимали, чем «доступность жилья» отличается от «доступности ипотеки».

Не прошло и полугода со старта «льготной ипотеки», как глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина, выступая в Государственной думе, отметила «рост цен на жилье на первичном рынке, который опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку. Своевременное завершение этой антикризисной программы позволит избежать «пузырей» и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение на рынке жилья».

Другими словами, финансовый регулятор уже в 2020 году предложил «своевременно завершить» субсидирование ипотеки. Но что-то пошло не так.

Кто не успел, то опоздал

В декабре 2021 года в журнале «Деньги и кредит» вышла статья экономистов из МГУ Янины Рощиной и Натальи Ильюнкиной «Анализ влияния мер государственной поддержки ипотечного кредитования на доступность жилья в России: региональный разрез», в которой разбиралось, как и в чьих интересах сработала «доступная ипотека».

Авторы исследования сравнили полную стоимость ипотечного кредита до и после введения программы при трех различных сценариях покупки жилья: в Москве, в Санкт-Петербурге и в другом регионе. И вот результаты их расчетов.

• «Сценарий 1» — «покупка в Москве квартиры площадью 54 кв. м по средней по городу цене за 1 кв. м и ставке для строящегося жилья» (в расчет заложены срок кредита — 20 лет — и первоначальный взнос, равный 20% стоимости квартиры).

Расчеты показали, что если покупка осуществлялась до ноября 2020 года, то покупатель успел получить выгоду от программы: суммарные издержки на приобретение жилья были меньше, чем в марте 2020 года без программы. Но уже в декабре 2020 года размер среднего ежемесячного платежа по ипотеке превысил аналогичный показатель марта 2020 года.

Период выгодной покупки жилья в Санкт-Петербурге по льготной ипотеке оказалась еще более коротким.

• Согласно «сценарию 2» — «покупка жилья в Санкт-Петербурге на средних по городу условиях», суммарные издержки и размер ежемесячных платежей превысили те, которые были до ввода программы уже начиная с сентября 2020 года.
• В рамках «сценария 3» экономисты изучали стоимость покупки жилья в регионе за пределами Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для расчета использовались средневзвешенные по стране ипотечные ставки и средняя цена 1 кв. м жилья за пределами перечисленных регионов.

Выяснилось, что с декабря 2020 года выгоды в издержках по сравнению с мартом 2020 года не стало, а с января 2021 года размер ежемесячного платежа превысил значения марта. В среднем по РФ, по данным «СберИндекса», оба показателя стали больше мартовских в декабре 2020 года.

Из проведенных расчетов следует, что люди, успевшие приобрести жилье во II–III кварталах 2020 года, действительно могли получить выгоду как по размеру ежемесячных платежей, так и по сумме стоимости жилья и начисленных процентов.

Однако после этого рост цен во многих регионах компенсировал повышение доступности кредита за счет программы, и человек, не успевший вовремя совершить сделку, мог понести даже большие издержки, чем до старта программы.

Начиная с осени 2020 года жилье стало более дорогим и менее доступным, чем до кризиса. Одной из причин такого «опоздания», деликатно подсказывают авторы, могла служить нехватка финансовых знаний и избыточная ориентация на действия окружающих. В общем, «относительно более доступным» жилье было не дольше полугода.

По-другому и быть не могло, скажет экономист: после того как принимается решение субсидировать спрос, при прочих равных сразу растут цены. 

Была и другая проблема: практически все усилия по поддержке ипотеки оказались сконцентрированы в секторе многоквартирного жилья. Но этот сектор развит и функционирует лишь в крупных городах. Более трети российского рынка жилья (35%) формируют Москва, Санкт-Петербург и прилегающие области. На трех локальных рынках большой страны строится 42% всех новостроек. Жителям этих регионов и было выдано около 36% кредитов под залог договора долевого участия (ДДУ) с момента запуска льготной ипотеки.

Так что если вы действительно хотите сделать жилье более доступным для большего количества людей, то единственный вариант — это строить как можно больше жилья. Строить, строить, строить. Только тогда жилье на рынке станет более доступным потребителям.

Так может быть, «доступная ипотека» подстегнула стройку?

Хорошая попытка, но нет.

Льготная ипотека как машина времени

О значительном росте объемов стройки говорить не приходится, отмечает Михаил Хорьков, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов.

По итогам мая 2024 года объем жилья в стадии строительства в России вырос до 112,8 млн. кв. м, из них 112,2 млн. кв. м строится по ФЗ-214. За последний месяц этот показатель увеличился на 2%, а за год вырос на 13%. Текущий объем строительства по ФЗ-214 на 23% выше уровней начала 2020 года, когда была запущена льготная ипотека. Но общий объем стройки (с учетом проектов, которые строятся без привлечения средств граждан) вырос лишь на 13%.

Таким образом, почти двукратный рост цен на жилье привел к росту предложения на сравнительно скромную величину.

Что неудивительно, т.к., по данным исследований, строительному сектору понадобилось порядка 5 лет, чтобы увеличить предложение: ввод жилья в 2024 году будет на уровне 2020–2021 годов и только в 2025-м вырастет до ~45 млн кв. м.

По-другому и быть не могло, опять же скажет экономист. 

Как это работает? Когда мы говорим о спросе, мы говорим о людях, которые хотят и могут купить квартиру по текущим рыночным условиям сегодня. Но есть еще большая группа «потенциальных покупателей» — тех, кто хочет, но не может купить жилье. И «льготная ипотека» сделала так, что вторая группа достаточно резко получила возможность удовлетворить свое желание.

Что произошло дальше, объяснил финансовый аналитик Сергей Скатов.

И именно сейчас, когда это жилье выходит на рынок, субсидирование спроса прекращается. Соответственно, и разогнавшаяся строительная отрасль со всеми ее эффектами на смежные отрасли — а строительство создает спрос во многих секторах экономики — должна будет затормозить.

Денежки врозь

Но необходимость компенсации упущенной выгоды банкам в рамках программы субсидирования ипотеки вызывает недовольство не только у финансового регулятора, но и у правительства. Если в 2020 году расходы на субсидии составили всего 1,1 млрд рублей, то в 2021-м — уже 23 млрд рублей. Рост числа заемщиков, повышение лимитов по кредитам, а также значительная разница между льготными и рыночными ставками, обусловленная изменением ключевой ставки, привели к существенному увеличению нагрузки на государственный бюджет.

Далее, в 2022 году, расходы на программу составили 132,4 млрд, в 2023-м — 113,7 млрд рублей, но I квартал 2024-го побил все рекорды: государство выплатило банкам 110,8 млрд рублей.

При этом бюджет плановый дефицит бюджета был недавно повышен до 1,5 трлн рублей. Конечно, на фоне расходов на «выполнение задач» ипотечные субсидии не выглядят значительными, но… «копейка к копейке». 

Для граждан возращение к рыночным ставкам обернется ростом ежемесячного платежа. Такие расчеты приводил Михаил Хорьков.

Возьмем условную квартиру 55 или 33 кв. м с ценой 8,25 млн рублей (150 или 250 тыс. рублей за 1 кв. м) и первоначальным взносом в 2,6 млн. При ставке 8% и сроке кредита на 30 лет ежемесячный платеж составлял 43,3 тыс. рублей. При ставке 18% он вырастет более чем в 2 раза — до 88,9 тыс. рублей.

Платить такие деньги смогут очень и очень немногие. Текущие объекты будут достроены (там финансовая модель уже просчитана и работает), но вот с новыми проектами у девелоперов возникает большой вопрос.

Новые условия будут существенно выше затрат на аренду похожих квартир, а иногда сопоставимы с затратами на гостиничный номер. Очевидно, что желающих покупать новостройку в подобных рамках будет немного.

Допустим, что первой реакцией рынка будет возвращение к практике субсидирования процентных ставок застройщиками. Ранее это делали для того, чтобы продать «околонулевую» ипотеку. Сейчас — чтобы сохранить привлекательность квартир на первичном рынке. Предположим, что девелопер простимулировал банк и заемщик получил ставку 12% годовых. При прочих условиях он будет платить около 60,7 тыс. рублей в месяц. Немало, но цифра уже не такая заградительная.

Остается одна проблема — кто и сколько должен будет заплатить за щедрость банка в этой схеме. Правительство намекает, что заплатят девелоперы, а опыт подсказывает, что покупатель, резюмирует Михаил Хорьков.

Те, кто выиграл

Как можно сформулировать предварительные итоги программы льготной ипотеки?

Да, портфель строительства вырос. Но рост объемов оказался сильно ниже роста цен.

Безусловным победителем в ипотечной гонке может считать себя строительное лобби. Но его выигрыш распределился очень неравномерно.

Когда рост цен на жилье сильно опережает рост себестоимости, то большая часть такого прироста достается продавцу земли. Правда, если у застройщика в собственности уже был большой земельный банк, то весь выигрыш достается ему. Тот из больших застройщиков, кто знал о планах правительства в области льготной ипотеки и успел «запастись землей», тот разбогател по-настоящему.

Так что больше всех заработали застройщики, имевшие много объектов в высокой стадии строительной готовности (они смогли продать их и быстрее и дороже, чем рассчитывали изначально), на втором месте оказались обладатели большого земельного банка, а остальные девелоперы просто получили нормальную отдачу на инвестиции.

Также выиграли (но немного) те, кто успел купить квартиру в первые месяцы действия льготы, то есть люди, у которых было жилье в собственности и сбережения, достаточные для первого взноса. Дополнительную прибыль получили и владельцы земельных участков, купленных с учетом новых цен на жилье (но при отстающей от темпов роста себестоимости).

А что выиграло правительство?

Оно действительно смогло поддержать (за счет граждан, но это уж как всегда) не только застройщиков, но многие другие сферы экономики. 

Плюс логистика, плюс расходы покупателей квартир на их ремонт, отделку, покупку новой мебели. Так что деньги из строительного сектора расходятся по экономике, способствуя росту ВВП.

Кроме того, как отмечал экономист Александр Виноградов, резкий рост числа ипотечных заемщиков имеет специфический социальный аспект.

Поэтому все, что происходило со льготной ипотекой начиная с осени 2020 года, было по большому счету попыткой сохранить гражданам их главную мотивацию: неважно, что происходит в экономике и политике, важно, что семья сможет купить жилье, если будет работать. Работать в долг, разумеется.

Долги наши тяжкие

Ожидание отмены льготных программ спровоцировало отчаянный рост спроса на кредиты.

Последний пункт нашей справки хорошо иллюстрирует тезис о том, что там, где действуют рыночные условия, там работает и ключевая ставка ЦБ РФ, а если мы не видим работу ключевой ставки — значит, что-то не так с рыночными условиями.

Но я не стал бы недооценивать рационализм граждан, берущих ипотеку, неважно по какой цене: раз дают, надо брать, а там как-нибудь выкрутимся. 

«Квартира» — это самый понятный актив, в отношении которого у граждан нет сомнений, как он оценивается и сколько стоит.

Это вам не акции, которые сегодня есть, а завтра нет. И не наличные, которые могут отменить, обменять, обесценить в пять минут, — видели, знаем. И даже не банковский счет, пусть и трижды застрахованный. И не «две «Волги» на ваучер».

И тем более это не бессмысленные «инвестиции в человеческий капитал», потому что люди усвоили: будешь своим для правильных людей — тебе дадут и место с деньгами, а если там нужен диплом, то выпишут и диплом. А вот если ты «не свой» — можешь оклеивать своими дипломами стенку: места для тебя не будет, будешь жить своим трудом, пока есть силы бегать на три работы. (Конечно, есть работы, где платят за знания/умения/репутацию, но в простой экономике таких работ не слишком много, и конкуренция там высокая, и спрашивают за них строго.)

Кроме того, квартира — это такая штука, которую в нашей стране массово не отбирали у людей уже почти 100 лет, четыре поколения. Даже в 90е власть вполне могла бы предложить людям «выкупить свои квартиры», да и мысли такие бродили в высоких коридорах, но нет: раз уж успел зацепиться за «метры» в СССР — ну, значит, успел, оформляй в «собственность», думай, что с ними сделать дальше. 

Пересмотр итогов приватизации — он мог ведь запросто начаться с пересмотра итогов приватизации квартир, а не нефтеперегонных комплексов. Дело такое…

Плюс снимать квартиру и жить в своей квартире в реалиях РФ — это две большие разницы. Да, снимать можно и лучше, и чище, и к работе ближе, но… это если у тебя есть деньги на аренду хорошей квартиры с полным оформлением документов и… есть место, куда вернуться, если что-то пойдет не так. А если такого места за спиной нет?

Плюс традиция. Есть данные дейтинговых сервисов: первый вопрос, который задает девушка претенденту на знакомство, — это вопрос о наличии квартиры. И если ответ отрицательный, шансы на свидание падают.

Боятся ли люди снижения цен на жилье, которое они купили так дорого? Скорее нет, чем да. Отмена массовой льготной программы может повлиять на цены, однако, скорее всего, это будет лишь замедление темпов роста, но никак не снижение. Дефицит предложения никуда не денется еще очень долго: большая часть жилого фонда была построена в 60–80-е и морально устарела, а значит, требует обновления.

Плюс фундаментальным фактором роста цен на жилье в городах РФ остается превышение спроса на квартиры над предложением. 

А что же дальше?

В России действительно не хватает жилья. Его просто физически мало. Опоздали с урбанизацией. В СССР слишком поздно начали решать квартирный вопрос — и экономика страны выстроилась вокруг дефицита жилплощади, а не ее избытка. Поэтому спрос на жилье перевешивает предложение и будет перевешивать его еще длительное время.

И скорее всего, мы неизбежно увидим расширение адресных программ: у нас уже есть семейная (расширенная по итогам ПМЭФ), IТ, Дальневосточная, Арктическая, сейчас появится учительская. В общем, на смену массовой «ипотечной льготе» придет «адресная»: кому власть захочет выдать кредит на покупку жилья, тому и выдаст.

Почему? Потому что со стороны власти вся история льготной ипотеки выглядит более в плюс, чем в минус.

Во-первых, основной массив расходов на поддержание и развитие строительных мощностей приняли на себя люди — и продолжают нести эту нагрузку.

Во-вторых, деньги, которые идут на ипотеку, — это деньги, которые не идут на потребительский рынок. Можно сказать иначе: 

И просто представьте себе, что было бы с инфляцией, если бы объем средств, который весной 2022 года был «связан» ипотекой, оказался бы в кассах супермаркетов и торговых центров.

А так — деньги у людей как бы есть, но в то же время они уходят на выплаты за квартиру: больше выплат — меньше расходов на импорт и спрос на валютную выручку.

И в-третьих, чтобы «закрыть ипотеку», люди, в общем, готовы на всё, и чем дальше, тем больше.