Что не так с идеей о «деприватизации» квартир россиян?

Фраза председателя Комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Андрея Широкова о том, что приватизация квартир в 1990-е была ошибкой и эту ошибку можно исправить, полетела по социальным сетям, что называется, впереди своего визга.

Экономист, услышав такое странное предложение, пожмет плечами, а потом пойдет проверять источник информации.

И действительно найдет детали, которые если не полностью меняют смысл этой фразы, то, во всяком случае, значительно ее корректируют.

В интервью «Аргументам и Фактам» господин Широков сказал следующее:

Вот с этого места можно подробнее.

Начать нужно, конечно же, с приватизации.

Себе заводы, народу квартиры

С точки зрения правящего класса РФ приватизация — что «большая» (крупных активов), что «малая» (тех же квартир) — не просто удалась, она удалась превосходно. Собственниками активов стали те, «кому положено», в кругу «приватизационной олигархии» нет посторонних. «Социалистическая собственность» не сразу, не без конфликтов, но распределилась «между своими». Как и на каких условиях — это уже было делом десятым. 

Иное дело, что «свои» до сих пор не вполне признают друг за другом эту собственность и так же до сих пор не могут договориться о гарантиях ее сохранения.

При этом, что характерно, всякие декларации типа «приватизация нужна для создания в РФ массового среднего класса» или «собственность народу» остались декларациями.

Но надо было что-то оставить и народу.

Народу оставили квартиры.

В СССР ведь на квартиры в целом тоже не было права собственности, было право на занятие жилплощади (определенного метража и по определенному адресу), причем качество квартир одинаковой площади могло отличаться в разы. И наследование было довольно условным, сохранить за собой «хорошую квартиру» могло быть непростым делом.

Можно сказать, что «ответственный квартиросъемщик в СССР» был кем-то вроде «временнообязанного» бывшего крепостного в России второй половины XIX века. Да, у него был участок земли, за который он должен был вносить платежи и в распоряжении которым он был ограничен. А вот «приватизация квартир» в 90-е сыграла ту же самую роль, что и прекращение «выкупных платежей» в начале XX века.

И что характерно, приватизация квартир была организована массово, быстро, без всяких «нацпроектов» и «цифровизации». Квартиры отдали людям без излишней бюрократии, максимально комфортным способом (причем срок приватизации много раз продлевался).

Почему?

Потому что здесь тоже было политическое решение и политическое согласие элит. В 90-е власть вполне могла бы предложить людям выкупить свои квартиры, да и мысли такие бродили в высоких коридорах, но нет: раз уж успел зацепиться за «метры» в СССР — ну, значит успел, оформляй в собственность, думай, что с ними сделать дальше. Мы не дергаем тебя из однокомнатной панельки на окраине города, ты не дергаешься, что кто-то стал владельцем горно-обогатительных комбинатов и сталепрокатных заводов.

И самое лучшее, что можно сделать, чтобы не злить людей, — это быстро отдать им то, что они и без того считают своим.

Можно даже сказать, что эти две приватизации были двумя сторонами одной и той же монеты, своего рода договора: мы не спрашиваем, откуда у вас взялись заводы/пароходы, вы без разговоров закрепляете за нами права собственности на жилплощадь, на которой мы и так сидим.

Приватизация квартир оказалась очень успешной с точки зрения создания «рынка жилья». Квартира — это самый понятный актив, в отношении которого у граждан нет сомнений, как он оценивается и сколько стоит.

Это вам не акции, которые сегодня есть, а завтра нет. И не наличные, которые могут отменить, обменять, обесценить за пять минут — видели, знаем. И даже не банковский счет, пусть и трижды застрахованный. И не «две «Волги» на ваучер».

Кроме того, квартиры — это такая штука, которую в этой стране массово не отбирали у людей уже почти 100 лет, четыре поколения.

Плюс (давайте по правде) снимать квартиру и жить в своей квартире в реалиях РФ — это две большие разницы: да, снимать можно и лучше, и чище, и к работе ближе, но… это если у тебя есть деньги и место, куда вернуться, если что-то пойдет не так. А если такого места за спиной нет — ты полностью зависишь от условного хозяина квартиры.

Но у «монеты» нового общественного договора неожиданно оказалась третья сторона.

Третья сторона монеты

Плюсы быстрой приватизации квартир были очевидны, но, как и любое быстрое решение, она несла в себе издержки, которые могли проявиться значительно позднее.

Оборотной стороной быстрой приватизации оказалась… консервация низких зарплат на макроуровне.

Это не так очевидно на первый взгляд, но для стран с аналогичным России подушевым ВВП собственное жилье в городе — это действительно скорее исключение, чем правило.

Как это работает: в нормальной ситуации работодатель и работник, договариваясь о зарплате, по умолчанию имеют в виду, что работнику надо где-то жить (то есть оплачивать аренду квартиры или оплачивать ипотеку), и эта сумма становится частью зарплаты.

В 90-е эта часть договора, также по умолчанию, выпала из процесса определения зарплаты в РФ. У тебя же должно быть, где жить, предполагал наниматель, зачем мне учитывать в зарплате эти расходы. 

Тут ведь вот еще какая проблема: Советский Союз сильно опоздал с урбанизацией и строительством массового жилья — Сталин строил заводы, до жилых кварталов ему не было дела; кто не хотел устраиваться в барачных городках или в углах общежитий, мог оставаться в колхозе. За жилищное строительство взялись уже при Хрущеве, и «квазибесплатная квартира от государства» на самом деле стала важной частью общественного договора — да, советская власть «выделяла жилье», но это с точки зрения макроэкономики было то же самое, как если бы она удерживала с человека значительную часть зарплаты, а потом возвращала бы ее «метрами» по собственному усмотрению.

Именно это обстоятельство сильно перекосило будущий рынок жилья в России: человек получал квартиру, но в распоряжении этой квартирой он был очень сильно ограничен, да и ценность формально одинаковых «метров» оказалась очень различной в зависимости от возникшего потом реального спроса на это жилье:

И если мы обратим внимание, где происходят аварии ЖКХ, большей частью это будут те города и районы, где живут люди, оказавшиеся в странном промежуточном положении: да, свое жилье есть, но нет достаточных доходов, чтобы оплачивать издержки, связанные с обслуживанием этого самого жилья.

Собственно, об этом и говорил господин Широков: если нет денег на содержание своего жилья — значит, нужно создать механизм, который превратит человека из собственника в арендатора «государственной квартиры», а уже государство будет нести ответственность за поддержание этих квартир в приемлемом состоянии.

Но это паллиативное решение.

Оно кажется привлекательным, но само по себе еще не создает экономического механизма мотивации для развития жилищно-коммунальной инфраструктуры.

Для того чтобы у собственника жилья, сдающего его в аренду, существовала такая мотивация, он должен нести риски потери арендаторов: если в твоем доме холодно зимой — ок, мы съедем на другую квартиру, и ты вообще не получишь платежей.

Так что «развитие системы ЖКХ» не решается «деприватизацией» — только ростом доходов людей и ростом предложения жилья. Но для этого нужно такое же системное решение: ведь и то и другое потребует ресурсов — финансовых, материальных, человеческих, — которые правительство предпочитает концентрировать на других направлениях.