Золотой бетон

Повод для беспокойства

«Кредитование населения также растет, особенно в ипотеке. Здесь очень высокие темпы роста, +32% в годовом выражении. То есть за 12 месяцев ипотечный портфель вырос на треть. Нас не может не беспокоить, что этот рост сопровождается ростом цен на жилье и снижением качества кредитов, за счет выдачи ипотеки заемщикам с уже высокой долговой нагрузкой. В будущем это может обернуться большими рисками и для банков, и — главное — для самих заемщиков», — такими словами Эльвира Набиуллина выразила отношение финансового регулятора к ситуации, сложившейся на ипотечном рынке. 

Недовольство последствиями всеобщей льготной ипотечной программы выказывают практически все — от независимых комментаторов до главы Центрального банка России.

Но это высказывание — очередной повод порефлексировать, что же все-таки такое «льготная ипотека» и принесла ли она хоть какую-то пользу?

Проблема осложняется огромным количеством мифов и заблуждений как об ипотеке, так и о рынке жилья, ведь жилищный вопрос касается каждого

Не «доступное жилье»

Пожалуй, самое большое заблуждение относительно программы льготной ипотеки — это то, что она была призвана сделать жилье доступнее. У льготной ипотеки никогда не было такой задачи.

Это не первый опыт поддержки спроса на жилье со стороны государства. Предыдущий предпринимался в начале 2015 года и не очень запомнился участникам рынка. Тогда решение о субсидировании ипотечной ставки принималось после серьезного падения продаж и лишь затормозило этот процесс. Льготная программа по ставке 12% проработала недолго — до конца 2016 года и была отменена. Рыночные условия к тому моменту приблизились к данной отметке. Шока от отмены льгот не случилось, а программа выполнила свою основную роль — удержала рынок от более глубокого падения

Напомним, что решение о старте льготной ипотеки было принято в начале пандемии и последовавших за ней локдаунов. Стройка тормозила, продажи остановились, переход на счета эскроу только начался, застройщики напугали многих заинтересованных участников банкротствами, нашествием обманутых дольщиков и остановкой запусков новых проектов.

Строительство жилья по своей природе рынок фрагментированный, крупнейший строитель ГК ПИК занимал тогда всего 6% рынка России. Администрировать такую поддержку невозможно. Но можно поддержать отрасль через зарегулированные и весьма прозрачные для исполнительной власти банки, тем более что здесь на крупнейшего кредитора (Сбербанк) приходится уже половина всех выдач.

То есть цель льготной ипотеки — поддержать застройщиков и предотвратить снижение запусков новых проектов. Выполнена ли эта задача? Скорее да: средний портфель строительства, по данным ЕИСЖС, в 2023 году был значительно выше показателей 2020 года. Вырасти сильнее мешают ограничения в трудовых ресурсах и высокий порог входа для новых участников (особенно в части бюрократических процедур по получению разрешений на строительство жилья).

Почему так выросли цены?

Рассуждая о льготной ипотеке, мы часто забываем, что уровень ставок в экономике был весьма низким: Банк России начал снижать ключевую ставку еще в 2019 году (вместе с центральными банками многих других стран), а своего минимального значения (4,25%) она достигла в середине 2020 года. Ставка Центрального банка — это не самый идеальный предсказатель ипотечной ставки (она определяет, под какой процент коммерческие банки могут прокредитоваться в ЦБ на неделю, в среднем ипотечном договоре стоит срок 20‒25 лет, а фактически кредиты погашаются за 5‒7 лет на вторичном рынке и за 2‒3 года на первичном), но если сильно упростить, то можно прибавить к ключевой ставке около 3% и получить ипотечную ставку: 7‒8% — рекордно низкий показатель за всю историю ипотечного рынка в России. То есть простое смягчение денежно-кредитной политики могло привести к сильному всплеску спроса.

И тут у нас действует льготная программа, позволяющая снизить ставку еще на 1‒-2%, что, если перевести это в термины ипотечного платежа, дает скидку 25%. А как мы уже обсудили выше, темпы строительства замедляются, потому что реформа эскроу (нужно время, чтобы застройщики научились работать в новых условиях) и пандемия.

В результате квартиры в домах в высокой стадии строительной готовности (ключи от которых можно было получить уже в 2020 году) смели как горячие пирожки, а застройщики, воспользовавшись таким ажиотажем, взвинтили цены. Но когда кончились квартиры в высокой стадии строительной готовности, граждане пришли за теми, что должны были вводиться в 2021 и даже в 2022 году. Но на этот спрос предложение смогло отреагировать только через год: пока будут найдены земельные участки, разработаны проекты, получены все необходимые документы… А потом нужно еще 2,5‒3 года, чтобы это жилье построить.

Именно дефицит предложения является главной причиной роста цен. Цены на жилье с большой вероятностью и так бы выросли вследствие мер по борьбе с последствиями пандемии без всякой льготной ипотеки, а затем рынок мог стабилизироваться вместе с ростом инфляции и ужесточения ДКП. Но после февраля 2022 года ключевая ставка достаточно быстро оказалась даже ниже, чем была до начала известных событий, — 7,5%, что тоже дало бы нам достаточно комфортный для покупателей уровень ставок.

Каждому свое

Значит ли это, что льготная ипотека существует только ради увеличения прибыли застройщиков за счет «неразумных граждан, несущих последние деньги в бетон»?

Не совсем. Выигрыш от программы распределен между всеми участниками неравномерно. Начнем с застройщиков.

Застройщики. Важным компонентом расходов на строительство является стоимость земли (в Москве она может составлять больше половины всех расходов, в регионах порядка 20‒30%). Оценка земельных участков, как правило, определяется как остаточная стоимость от наилучшего использования: то есть прогнозируется выручка проекта (обычно на основании похожих проектов с небольшими корректировками), вычитается стоимость строительства и продаж, вычитается некоторая норма прибыли, которую застройщик хочет получить, остаток и будет ценой участка. 

Таким образом, для застройщиков выигрыш сперва ушел тем строителям, у которых было много объектов в высокой стадии строительной готовности, на втором месте были обладатели большого земельного банка, а остальные просто получили нормальную отдачу на инвестиции.

Желание и возможности

Теперь посмотрим на покупателей.

Покупатели. Важно сказать, что, когда мы говорим про спрос, мы говорим про тех, кто хочет и может купить квартиру по текущим рыночным условиям сегодня. Есть еще большая группа тех, кто хочет, но не может. Льготная ипотека сделала так, что вторая группа достаточно резко получила возможность удовлетворить свое желание. И особенность в том, что желание улучшать свои жилищные условия существует всегда, меняются лишь возможности. Тут можно сказать, что спрос на жилье, по сути, неисчерпаемый. Практика показывает, что у граждан России не стоит вопрос «покупать или не покупать?», ответ всегда — «покупать». Настоящий вопрос — «купить сейчас или потом?».

Что это значит в контексте льготной ипотеки? Когда льготы получают те, кто и так бы купил сегодня, мы наказываем тех, кто хотел купить позже.

на достаточно длинном горизонте, но так как программа федеральная, то в финансировании участвуют все, а получает только конкретная группа лиц.

И еще важный момент. В России 90% квартир находится в собственности домохозяйств. И еще 50% этих квартир получены в рамках приватизации. Рост цен в результате льготной программы увеличил богатство домовладельцев. Это важно, потому что основной источник погашения ипотеки — доходы от продажи имеющегося жилья (а еще сбережения родителей/родственников). Но те домохозяйства, у которых нет недвижимости в собственности, платят «двойной налог». Основная нагрузка, таким образом, приходится на наиболее молодое поколение, которое уже начало трудовую деятельность, но не имеет накоплений и собственности.

Так нужно ли отменить льготную ипотеку?

Да, всеобщая льготная программа зашла в тупик, так как не приводит к росту объемов строительства. Кроме того, сама ситуация, когда слухи об отмене программы приводят к периодическим всплескам продаж, — не помогает рынку прийти в равновесие.

в течение какого-то разумного горизонта, например, в течение 10 лет после начала трудовой деятельности.

Наиболее разумная мера — создание региональных программ, учитывающих особенности каждого отдельного рынка (речь ни в коем случае не идет о безумных мерах, типа привязки ипотеки к региону регистрации). Это поможет подстроить условия под запросы и возможности граждан, а не создавать перекос в пользу Москвы, Московской области и Краснодарского края.

Из более долгосрочных инструментов: развитие рынка аренды и индивидуального жилищного строительства, но здесь горизонт планирования должен быть сильно длиннее одного года.

Возможные последствия

Каждый раз, когда начинают говорить, что в случае отмены льготной ипотеки «рынок ждет обвал», «есть опасные дисбалансы» и т.п., вспоминаем важное правило: чтобы упали цены, у продавцов должна быть острая необходимость продать в установленный срок, то есть деньги от продажи нужны здесь и сейчас. Даже на фондовом рынке активы имеют склонность обваливаться, когда продавцам приходится продавать «прямо сейчас»: условный маржин-колл.

То, что на первичном рынке такой необходимости нет, уже много раз говорили: по 214-ФЗ «саму по себе стройку» финансируют банки, а не покупатели жилья, как раньше. У застройщика не возникает потребности в наличных с момента, как он заключил договор.

На вторичном рынке чуть сложнее, но результат не сильно отличается. Ситуаций, когда ваша потребность в наличных может быть удовлетворена только за счет продажи жилья, не так уж и много. Вспомните, когда в последний раз вам срочно нужны были 15 млн рублей, при рыночной стоимости квартиры в 20?

Если мы утверждаем, что после попадания на вторичный рынок, когда становится невозможно совершить покупку по условиям льготной ипотеки, стоимость жилья падает на 20‒30%, то за счет инфляции вы сможете продать ее по цене покупки уже через 4‒5 лет. Даже на уровне интуиции понятно, что домохозяйства не покупают квартиры раз в три года.

Наконец, даже если в результате дефолта заемщика или застройщика жилье попадает к банку, то банкам сейчас более чем хватает капитала и прибыли, чтобы жить с этими квартирами на балансе несколько лет в ожидании нового периода экономического подъема.

Политический вопрос

Ипотека в России давно перестала быть финансовым инструментом, еще до массового распространения льготных программ она перешла из экономической плоскости в политическую, — напоминает Михаил Хорьков.

Жилищное кредитование стало одним из важнейших инструментов социальной политики. Теперь уже недостаточно следить за ключевой ставкой, доходами населения и уровнем цен на жилье. Движение рынка во многом определяется политическими решениями.

Но рыночную логику можно обмануть на коротком отрезке времени, на длинном — выученные алгоритмы прошлого могут сыграть злую шутку. К концу 2023 года сформировалась патовая ситуация, правительство уже не может «просто так» отменить льготную ипотеку.

Но и 

Кроме этого, после последнего повышения ключевой ставки уже нельзя игнорировать поляризованные условия развития для вторичного рынка и дорогое проектное финансирование.

Логичным выглядит решение по медленной и последовательной корректировке льготных программ не только с учетом адресности, но и принимая во внимание локальные рыночные условия и территориальные дисбалансы. Эти неизбежные решения не понравятся крупному бизнесу, но сохранят долгосрочную устойчивость отрасли и могут сделать государственную поддержку более справедливой.

Сергей Скатов, CFA, финансовый аналитик