16 ноября, в последний день публичных слушаний по внесению изменений в генплан Геленджика, на город обрушился норд-ост. Ледяной шквалистый ветер гнул кипарисы, отрывал трехметровые ветки у знаменитых крымских сосен на Набережной, и горожане, которым не хватило мест в ДК, где проходили слушания, мерзли во дворе. Утром их было там не меньше тысячи. Телеграм-каналы один за другим публиковали фото грузовиков Росгвардии, которые стягивались в город. 

— Почему они не могут четко сказать: изменение зонирования не наложит никаких ограничений на строительство и реконструкцию жилых домов. Четко и ясно! Почему опять — вранье?! — глаза над медицинскими масками у большинства оставшихся на улице одинаковые — испуганные и слезящиеся от ветра. 

Почти у каждого в смартфоне — фото с розоватой «подковой» геленджикской бухты. «Подкова» розовая потому, что на проекте генплана этим цветом обозначается зона «рекреационного развития». Фактически — это весь береговой пояс бухты шириной в 500 метров. 

Всех волнует один вопрос: что будет с теми, чьи дома попали в зону «рекреации» или «общественно-делового назначения». Большинство уверены, что станет хуже: кадастровая стоимость земельных участков в Геленджике за год упала в разы, люди считают, что так власти готовятся выкупать их землю за гроши в рамках программы комплексного территориального развития.

Турецкий колодец

— Знаете, на что это похоже? Как когда-то отсюда черкесов изгоняли, теперь — нас, — бесстрашно сняв маску, говорит Ольга Васильевна Еремина.

Она ведет меня вглубь своего участка, мимо ветхих пустых «комнат для отдыхающих» к хорошему двухэтажному дому. До нее эта земля принадлежала ее матери, Ольга Васильевна здесь родилась, выросла, родила и вырастила детей. В глубине двора — широкий колодец из старого, зеленоватого от времени известняка.

— Этот колодец был вырыт по время Русско-турецкой войны. В Геленджике с водой всегда были проблемы, но у нас вода всегда есть. Во время войны вон там, — она машет рукой в сторону соседней улицы, — был военный госпиталь. Жара, воды не хватало. Так моя матушка черпала и передавала воду туда — во фляжках, касках. В 1945 году она почистила колодец, я — в 2015-м. Пригласила парней, они тепло одевались и спускались — там глубоко, холодно…

Восемь соток вокруг колодца много лет кормят семью Ольги Васильевны. Сдача жилья — основной источник дохода коренных жителей Геленджика.

Не такой популярный, как Сочи, Геленджик долгие годы был здравницей для людей более скромного достатка. Местные курорты круглый год принимали рядовых строителей коммунизма. 

— И просто так люди приезжали, селились в частном секторе и покупали «курсовки» в санаториях. Лечились там, питались. Санатории давали рабочие места, — рассказывает Ольга Васильевна. — Теперь — сами знаете, что с теми санаториями. 

Знают все практически. Вот на Набережной, на месте некогда крупнейшего в стране санатория для глухонемых, теперь раскинулась клиника пластической хирургии «ЛанцетЪ». К ней, если верить базе данных СПАРК, через цепочку фирм может иметь отношение жена министра промышленности Дениса Мантурова — Наталья. С семьей министра связывают и строящийся рядом поселок «Феллини», с начальной стоимостью за коттедж 18 млн рублей. (И о клинике, и о поселке не единожды сообщали СМИ, в том числе «Коммерсантъ» и «Ведомости».) 

— Во всем виноваты санкции, конечно, — считает Ольга Васильевна. 

Она показывает на гостевой, за забором, дом в помпезном стиле: 

— Украинцы купили в 2015 году. У них участок — 4 сотки, отдали за них 30 миллионов. 

Участок Ольги Васильевны по площади в два раза больше.

— Я всегда платила за него больше пяти тысяч рублей налога, — говорит она. — А в этом году пришел счет — четыреста рублей с чем-то. Это откуда такая щедрость от государства, что оно в 12 раз снизило стоимость моей земли?

Женщина с грустью смотрит на огромную, голую смоковницу в углу дворика. 

— Столько инжира было в этом году — девать некуда. А что дальше будет, я знаю: эту землю сделают «рекреационной», потом город объявит ее «территорией комплексного развития», сюда придут инвесторы, под них город заставит нас продать землю по цене кадастра. Мне дадут 2,8 млн рублей. За эти деньги в Геленджике сейчас однокомнатную квартиру не купишь. Мы уедем, потому что людям жить здесь не на что — предприятий никаких нет. На нашей земле построят турецкие отели, а обслугу из Таджикистана завезут — так дешевле. 

Вынужденные инвесторы

Российские инвесторы очень полюбили Геленджик после 2014 года. Многочисленные расследования о том, кому что принадлежит, пестрят фамилиями Абрамовича, Тимченко, Мордашова… Из недавнего: глава ВТБ Андрей Костин в ноябре, в кулуарах форума «Транспортная неделя-2021» рассказал о проекте строительства порта в Геленджике. 

«Морская часть (проекта) закончена. Планируется привлечение частных инвестиций на большой комплекс — это гостиничный комплекс, комплекс жилья. Будет морской порт с таможней, ну и дальше вокруг него будет развиваться жилая и гостиничная инфраструктура. Там большой проект, я думаю, что [стоимость] составит не менее $1 млрд, может, и больше. Это будет пассажирский порт», — цитирует Костина «Интерфакс». 

Это же агентство сообщает, что в сентябре основатель пивоваренной компании «Балтика» Таймураз Боллоев стал владельцем земельного участка площадью более 65 тыс. кв. метров на ул. Прибрежной в районе Тонкого мыса. 

Всего до 2030 года в туристическую отрасль Краснодарского края власти планируют привлечь дополнительно 220 млрд рублей инвестиций, заявил 17 ноября на презентации инвестиционной концепции развития экономики края губернатор Вениамин Кондратьев.

 — Для дальнейшего развития нужно еще больше отелей уровня 4 и 5 звезд, работающих по системе «все включено», новые турпродукты в сфере оздоровления, бальнеологии, детского отдыха. К уже набранным темпам необходимо дополнительно привлечь порядка 220 млрд рублей инвестиций до 2030 года, — сказал Кондратьев. 

Но 23 июня с.г. Совет Федерации принял закон № 299-ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», о котором просил тот же Кондратьев. И теперь кубанским городам фактически запрещено расширяться за счет прилегающих земель — в большинстве случаев она либо сельхозназначения, либо пригодна для виноградарства, а это еще дороже. 

Таким образом, только земля внутри городов-курортов стала главным местом приложения всей инвестиционной мощи покинувших Монако и Марбелью российских олигархов. Проблема в том, что на этой земле живут люди, которые зачастую не готовы расставаться со столь ценным активом.

Никаких гарантий

Земельный кодекс гласит: земли рекреационного назначения строго запрещено использовать не по целевому назначению. Эти территории регламентируются отдельной статьей Земельного кодекса и находятся под особой охраной и контролем со стороны государства. В положениях ЗК однозначно определено, какую деятельность можно вести на рекреационных землях, а какую нельзя. На таких территориях могут размещаться только объекты для организации массового отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительных мероприятий, спортивной деятельности. Ст. 56.1 ЗК РФ позволяет ограничивать права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.

В отчаянии они обратились к президенту РФ и начали сбор подписей под петицией.

«При смене назначения земельных участков наши дома, в которых мы живем семьями, в том числе с маленькими детьми, становятся незаконными, так как смена назначения земельного участка с индивидуального жилищного строительства на все перечисленные выше назначения земельных участков автоматически делает наши дома на этих земельных участках не соответствующими «виду разрешенного использования», что может иметь крайне негативные правовые последствия вплоть до требования со стороны муниципального образования о сносе наших домов, так как они не соответствуют установленному, на основании решения муниципального образования, новому виду разрешенного использования земельного участка», — отражена в петиции самая главная тревога жителей города.

Месяц, что шли слушания нового генплана, власти пытались переубедить горожан.

— Это ваши дома, и вы — ихние собственники, никто, даже если захочет, не сможет эти дома снести. Услышьте меня, это я вам говорю, — глава администрации Геленджика Алексей Богодистов 16 ноября все же вышел к людям, которые не смогли попасть в ДК на финальные слушания, и вновь попытался подобрать нужные слова. — Почему вы считаете, что станет хуже? По некоторым зонам, наоборот, — более привлекательнее станут участки, и не дешевле. Вспомните, как строили аэропорт. Выселяли, пугали нас. А сколько плюсов мы от него получили? Поймите: Геленджик — это курорт, куда приезжают миллионы людей, не надо забывать об их интересах. 

Во втором туре слушаний вместо Богодистова отдуваться перед жителями пришлось заместителю главы администрации города-курорта по вопросам инвестиционного развития Андрею Грачеву. С помощью разработчиков генплана он честно пытался увлечь рассерженных горожан радужными перспективами. 

— Население Геленджика за шесть лет увеличилось на 10 тысяч человек. Как оказалось, многие объекты, которые были предназначены для социальной сферы города, застроены жилой застройкой, — обратилась к собравшимся одна из авторов проекта, сотрудница «НИИ Перспективного градостроительства» Ирина Гришечкина. — Школами город обеспечен всего на 60%, детскими садами — на 45%, количество объектов здравоохранения и всей социальной инфраструктуры — ниже нормы. Новый генплан предусматривает строительство дополнительно 18 детских садиков, реконструкцию и строительство четырех новых школ, новой поликлиники в Восточном районе города.

Но раз за разом получая вместо ответов на вопросы — обременения на землю, жители Геленджика к началу ноября сформировали более полутора десятков ТОСов (территориальное общественное самоуправление) и теперь выдвигают четкие требования.

— Изменение функционального назначения земли из «земли ИЖС» в зону «рекреации» или общественно-деловой застройки приведет к невозможности использования земельных участков для строительства и реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства, нарушит наши конституционные права на благоприятные условия жизнедеятельности, на проживание и распоряжение своим имуществом по своему усмотрению. Считаем недопустимым исчезновение вида разрешенного использования «для ИЖС» из регламента территориальной зоны, как бы ее ни называли. Мы — против! — взяв микрофон, зачитывает заявление сразу нескольких сотен собственников председатель ТОС № 11 Валерий Ефимов. 

Он напоминает о неизбежности — Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ ввел в Градостроительный кодекс РФ новую главу под номером 10 «Комплексное развитие территорий» (КРТ). И теперь муниципалитеты имеют право «находить» такие территории и начинать их «развивать». По сути — зачищать под приход «инвесторов».

— «Комплексное развитие территории» — это инструмент, который отменяет право частной собственности, — говорит Ефимов и спрашивает Грачева: — Будет ли применяться комплексное развитие территорий в Геленджике? Ответьте просто — «да» или «нет»!

— Секундочку! — отвечает замглавы администрации. 

Зал взрывается хохотом.

— КРТ не отменяет частную собственность, — пытается успокоить людей чиновник, но у него опять не получается. — Ответ на этот вопрос вы получите тогда, когда будут проводиться изменения в ПЗЗ (Правила землепользования и застройки. — Ред.). На сегодняшний день КРТ не предполагается.

Примечательно, что предыдущий генплан Геленджик принимал всего 5 лет назад. Случилось это при предыдущем мэре, команда которого 5 лет не могла определиться, где какая зона у них будет. И пока шли споры, город хаотично застраивался: на месте, где должны были появляться объекты социальной инфраструктуры, строили многоквартирные дома и рестораны. 

Андрей Грачев говорит, что команда Богодистова не должна отвечать за проделки предыдущей администрации. 

— К 2016 году выяснилось, что генплан существенно не соответствует тому, что построено, — говорит он отрывистыми и непонятными фразами, из которых тем не менее все становится еще более очевидным. — Зоны ИЖС, где люди — жители города, ввели в заблуждение своих граждан и построили на месте ИЖС многоквартирные дома. В том числе другие зоны, где что-то предполагалось, и оно не реализовывалось. Сейчас генплан просто не отвечает современным требованиям, даже тому, что уже есть даже сейчас. 

В течение месяца жители Геленджика направили в администрацию города более 6000 возражений на предложенные изменения в генплан, еще 3500 заявлений было собрано в последний день публичных слушаний. Власти обещают строго фиксировать все требования и успокаивают разъяренных землевладельцев, но отвыкшие от диалога стороны не слышат друг друга… 

Аналогичная ситуация складывается по всему Черноморскому побережью России. Отданные на откуп муниципальным падишахам, курорты Краснодарского края два десятилетия были источниками вдохновения для строительных компаний, мелких отельеров и рестораторов. Вынужденный приход в прибрежные районы крупных воротил российского «госкапитализма» изменил расстановку сил кардинально. Улучшение социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры — все эти изменения теперь неизбежны и обязательно придут на российские берега Черного моря. 

…На месте старого колодца времен Русско-турецкой войны появится чей-то «мардан-палас» — потому что законы империи в провинциях у моря никто не отменял.