ГОСТИНИЦА РАЗВАЛИЛАСЬ В СУДЕ

Сегодня, почти год спустя после взрыва, прежний арендатор гостиницы «Спорт» — Международное академическое агентство «Наука» — сумел доказать в Президиуме Верховного суда РФ свое право на уже снесенное здание. Отклонил предварительный проект застройки расчищенной взрывом территории и состоявшийся на прошлой неделе градостроительный совет при мэре Москвы. Таким образом, спустя год столица по-прежнему не имеет ничего, кроме вопросов, к предполагаемым застройщикам: что же, собственно, будет на месте некогда приличной гостиницы и зачем вообще ее было сносить.

Напомним: 25 сентября 2004 года на Ленинском проспекте взорвали гостиницу «Спорт». Огромную высотку построили в 1979 году с учетом международных требований специально для Олимпиады-80, и людям, объявившим себя владельцами, понадобилось немалое количество взрывчатки, чтобы обрушить мощное здание.

Нелегальный взрыв

В постановлении мэрии Москвы, разрешающем снос гостиницы, написано, что причиной послужили ее аварийное состояние и непригодность к дальнейшей эксплуатации. И вот здесь первый, скажем так, непонятный момент: кто определял степень аварийности этого здания. В соответствии с принятыми в столице правилами градостроительства необходимо было представить ряд заключений о действительном состоянии здания. Насколько известно, ничего подобного сделано не было, по крайней мере общественности никто ничего не показывал.

На тот момент вопрос о собственности гостиницы решался в затяжном судебном споре. То есть получается, что кто-то специально объявил вполне нормальное здание аварийным, чтобы уничтожить предмет спора. Судя по всему, снос гостиницы — грандиозная афера. Очевидцы утверждают, что взрыв был такой силы, что жители окрестных домов решили, что случился очередной теракт. Кстати говоря, местные жители до сих пор безуспешно судятся с «Амиралем», пытаясь возместить моральный ущерб, — их в тот день даже никто не предупредил. Не говоря уже о том, что, согласно закону Москвы, в разрешении на подобные работы должна присутствовать подпись представителя общественности. Но самое главное даже не это — кто вообще разрешил взрывать огромное 22-этажное здание в центре мегаполиса?

Если взять стандартное «Наставление при производстве взрывных работ», то там четко записано, что любые взрывы запрещено производить вблизи населенных пунктов. Проведение же подобных работ внутри мегаполиса — вообще подсудное дело и должно являться предметом расследования прокуратуры. Кроме того, поскольку речь идет о столице, разрешение должны были подписать федеральные структуры МЧС, причем на основании заключения соответствующего НИИ (например, мне сказали, что в разрешении должна присутствовать сейсмологическая экспертиза, поскольку взрыв такого объекта мог вполне спровоцировать землетрясение в центре города).

Самый главный вопрос здесь все же касается происхождения взрывчатки, используемой строителями. В стране у нас около сотни предприятий, производящих и продающих взрывчатку для гражданских работ. После терактов в Москве все они взяты под строжайший контроль, и получить там взрывчатку под взрывные работы в центре города Москвы практически невозможно, поскольку это просто запрещено. Таким образом, сам собой напрашивается вывод, что взрывчатка для сноса злополучной гостиницы была получена с немыслимыми нарушениями, или попросту нелегально.

Где здесь туризм

Есть еще один аспект, который необходимо рассмотреть, чтобы понять, что же происходит на самом деле. В том же 973-м постановлении мэра сказано, что снос гостиницы разрешается в интересах выполнения городской Программы развития туризма до 2010 года. И именно под исполнение этой программы фирме «Амираль» на льготных условиях передается в собственность участок в несколько гектаров, где ранее располагался «Спорт».

Сегодня в туристской отрасли Москвы сложилась достаточно напряженная ситуация. После сноса гостиниц «Интурист», «Москва», «Спорт» гостиничный фонд столицы потерял порядка 2400 номеров. С учетом того, что в следующем году закроются гостиницы «Россия» и «Украина», комплекс «Золотой колос», Москва в ближайшие годы потеряет порядка 5—6 тысяч номеров.

Теперь давайте посмотрим, что придет на место уже снесенных отелей. На месте «Москвы» (больше тысячи номеров в советские времена) будет построен дорогущий отель с номерным фондом 150 мест. На месте «Интуриста» появится пятизвездочный отель «Риц», количество мест в котором тоже будет сокращено в разы. То есть налицо явная тенденция замены недорогих гостиниц отелями люкс-класса.

В постановлении о сносе гостиницы «Спорт» четко указывается, что владельцы обязаны не только сохранить номерной фонд, но и увеличить его. Именно на этих условиях участок под будущую застройку передается инвесторам. В оценках экспертов указывается, что будущие застройщики экономят не менее 5 миллионов долларов за счет льготной долгосрочной аренды земли (в реальности же эта цифра занижена как минимум в 4 раза). То есть эти деньги являются прямыми инвестициями Москвы в сохранение недорогого номерного фонда среднего класса.

Тем не менее сразу после сноса было заявлено, что планируется построить торгово-развлекательный комплекс, где будет 350 апорт-номеров, читай офисов. То есть ни о каком выполнении обязательств перед Москвой не было речи.

Самый же быстрый способ вернуть деньги в столичном строительстве — это строить дома или офисные центры. Вложения начинают приносить прибыль еще на стадии заливки фундамента. Иными словами, люди, снесшие «Спорт», получили льготы на аренду и покупку земли под заведомо неосуществимые обещания. Здесь, забегая вперед, нужно указать еще один момент, свидетельствующий о том, что на месте «Спорта» будет именно офисный центр. Все гостиничные застройщики в центре Москвы, помимо идеального расположения, имеют доступ к длинным кредитам под весьма солидные гарантии, а зачастую пользуются целевыми невозвратными средствами из бюджета. Только на этих условиях инвесторы сегодня соглашаются вкладываться в гостиничный бизнес, причем, как мы видим, в самый верхний сегмент рынка. Снос или реконструкция гостиницы «Спорт» не входила ни в одну федеральную или городскую программу — то есть у нынешних застройщиков нет официального доступа к целевому финансированию, льготным долгосрочным кредитам, налоговым льготам и т.д.

Иными словами, получается, что нынешние застройщики «Спорта», прикрываясь обещаниями о строительстве новой гостиницы, реализуют весьма рискованный коммерческий проект, который, в общем-то, идет вразрез с интересами города.

Липовые инвестиции

С точки зрения бизнеса, проект строительства на этом месте крупного офисного и развлекательного центра выглядит идеально. С офисными центрами на Ленинском, как уже говорилось, огромная проблема. То же самое и с развлекательными центрами (именно по этим причинам в будущий центр хотят впихнуть как можно больше всяких игрушек — включая аквапарк).

Однако, пожалуй, главная проблема заключается в привязке проекта к местности и уже существующим коммуникациям. Западный инвестор тратит на изыскательские работы и привязку к местности строительного объекта порядка 7—8 процентов от суммы общих вложений. Если брать публичную оценку затрат на строительство нового комплекса в 200 миллионов долларов, то получается, что только на цене земли и привязке к местности новые застройщики сэкономили порядка 35—40 миллионов долларов. И это не считая работ по подводке коммуникаций, канализационного коллектора и т.д.

И вот здесь-то и начинается самое интересное. Если брать работы на месте гостиницы «Интурист», то нынешние застройщики погорели именно на этом: они взяли старый геологический паспорт места, и при проведении работ по строительству фундамента наши строители столкнулись с такими сложностями, что в процессе пришлось срочно менять субподрядчика, а на данный момент проект при заявленной стоимости 80 миллионов подорожал почти на 15 миллионов (строителям пришлось применять такие сложные методы, как заморозка). То же самое, скорее всего, случилось и с «Трансваалем» — застройщики вложили менее одного процента в изыскательские работы и привязку к местности (при рекомендуемых для сверхсложных объектов не менее 10). Вполне возможно, что именно это и послужило причиной трагедии.

Сегодня известно доподлинно: застройщики «Спорта» использовали старые данные (в частности результаты старой геологической экспертизы). И, судя по всему, у них возникли огромные сложности при заверении первичной проектной документации. В частности, Мосгорэкспертиза отказалась заверять заявленные параметры объекта, ссылаясь на то, что в свое время это проектировалось под совсем другой объект, — грубо говоря, не такой масштабный, и потребовала проведения новой геологической экспертизы. Подобная позиция Мосгорэкспертизы связана с тем, что после «Трансвааля» все очень напуганы и уже просто так не будут пропускать. Собственно, именно поэтому градостроительный совет отказался заверять проектную документацию на новую застройку освободившегося участка.

Если же подытожить все вышесказанное, то получается, что номинальные владельцы гостиницы «Спорт» (фирма «Амираль Б.В.» и Мирослав Мельник) пытались одним взрывом убить двух зайцев. С одной стороны — уничтожить предмет спора, с другой — получить практически даром дорогущую землю и сэкономить на изыскательских работах и коммуникациях. Но сегодня ситуация кардинально изменилась. После последнего суда выяснилось, что Мельник снес не принадлежащее ему здание, а это значит, льготная землица оказалась не такой уж и льготной. Одно это может отпугнуть любого инвестора. С другой стороны, лоббисты «Амираля» не смогли протащить через московские власти дешевый проект. А значит, придется выкладывать дополнительные миллионы на новую привязку к местности. Ну и прибавьте к этому вопросы прокуратуры по поводу взрыва и особенно происхождения взрывчатки (а они рано или поздно появятся). И можно констатировать, что нынешние застройщики освободившегося участка попали в очень и очень сложное положение.