Государственная дума приняла в первом чтении (что нечасто случается) законодательную инициативу, внесенную петербургским парламентом и касающуюся «комплексного развития территорий» (КРТ).

Объясню, что это такое и почему касается каждого.

Понятие «КРТ» четыре года назад было введено в Градостроительный кодекс РФ. И с тех пор в Петербурге (и не только) перспектива попасть под КРТ вызывает серьезные опасения у горожан, которые боятся лишиться своей собственности и быть принудительно переселенными на куда менее комфортные для проживания территории.

Петербургский проект (в случае его окончательного принятия) часть этих опасений снимет, что важно.

Но снимет только часть: ряд системных «дефектов» останется.

И на региональном уровне не спешат принять вводить дополнительные меры для защиты прав граждан.

Идеология «комплексного развития» стала логичным продолжением опыта московской реновации. Тогда в принудительном порядке, несмотря на протесты, некоторые москвичи были переселены из обжитых и благоустроенных кварталов в высотные «гетто» на окраинах, с огромной плотностью застройки, иногда практически без зеленых зон, социальной и транспортной инфраструктуры, а территории, где они жили, были «расчищены» под новую и весьма прибыльную (с учетом транспортной доступности и наличия инфраструктуры) застройку.

Опыт был признан удачным, и в декабре 2020 года его решили распространить на всю страну: в Градостроительном кодексе РФ появилась специальная, 10-я глава — «Комплексное развитие территорий».

Что самое главное: на территории, отведенной под КРТ, многоквартирные жилые дома сносятся, а жители — выселяются. При этом квартиросъемщикам дадут другие квартиры, и им полагается «равнозначное жилье»: не меньше комнат, чем у них было, жилая площадь не меньше занимаемой и общая площадь больше занимаемой.

А вот собственникам жилья полагается денежная компенсация. И лишь в том случае, если собственник потребует не деньги, а другое жилье, его ему дадут. Но что именно, определяется договором с застройщиком, который получил право «комплексно развивать» соответствующую территорию.

И как показывает практика других ситуаций, споров (когда граждане считают, что их собственность недооценили) будет более чем достаточно.

Кому грозит попасть в КРТ

Общая схема КРТ такова.

Исполнительная власть (в одних случаях — федеральная, в других — региональная, в третьих — муниципальная) разрабатывает проекты решения о КРТ (с указанием конкретных территорий) и публикует их.

С этого момента запускается «обратный отсчет»: в течение срока, установленного региональным законом (но не менее месяца), в многоквартирных домах, включенных в проект решения о КРТ, должны пройти общие собрания собственников.

Если за включение в КРТ на собрании проголосует не менее двух третей собственников и нанимателей (в этом случае они имеют на собраниях равное право голоса), дом включается в КРТ. Если не проголосуют — не включается. Выглядит это вполне стройно, но есть нюанс:

А еще — и это очень существенно — в Градостроительном кодексе установлен «принцип умолчания»: если собрание по тем или иным причинам не состоялось, то дом включается в КРТ. И тут открывается большой простор для лоббизма интересов будущих застройщиков (которым очень выгодно получать для «комплексного развития» давно обжитые кварталы с уже существующей инженерной и социальной инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью).

Жилищный кодекс дает право инициировать собрание собственников по вопросу об участии в КРТ или администрации, или будущему застройщику, который может быть заранее определен администрацией. И в этих условиях сорвать (назовем вещи своими именами) такое собрание не очень сложно. После чего дом «автоматом» попадает в КРТ.

Наконец, «географический» момент, очень существенный для тех, кто согласился на КРТ: другое жилье им предоставляется «в пределах городского округа».

При этом (это специально оговаривается в Градостроительном кодексе) в кварталах, куда переселят граждан «развиваемой» территории, не действуют ранее утвержденные для них градостроительные нормы и проекты планировки территорий.

В них можно как угодно превышать плотность и высоту застройки, не соблюдать нормативы обеспеченности зелеными насаждениями, местами для парковок, школами, поликлиниками, детскими садами, магазинами и так далее. Иначе говоря, можно проектировать хоть 30-этажные «человейники» и туда переселять.

Это общие принципы, но многие существенные детали отданы «на откуп» региональным властям.

Так, региональным законом устанавливаются критерии, которым должны удовлетворять многоквартирные дома, чтобы мог рассматриваться вопрос об их включении в КРТ. Для этого (по их выбору) нужно, чтобы выполнялось хотя бы одно (или несколько) требований из списка. Может учитываться износ основных конструкций дома, может учитываться год постройки дома (при этом в КРТ могут входить только дома, построенные «в период индустриального домостроения, определенный субъектом Российской Федерации, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий») и другие требования.

А еще именно региональным законом может быть предусмотрено право собственников жилых помещений на получение «равнозначного жилого помещения» (такое же право, как у нанимателей).

Петербургский вариант

Летом 2022 года в Петербурге принимали городской закон о КРТ. Под уверения администрации о том, что «мы обязаны принять закон как можно быстрее» и что «мы последние, кто еще не принял».

Весь процесс принятия закона занял неделю — от первого до третьего чтения.

По этому закону в программу КРТ могут попасть любые дома массовых серий, построенные по типовым проектам в 1957–1970 годах — «хрущевки панельные». Степень их износа никак не учитывается. Никаких гарантий получения собственниками «равнозначного жилья» при согласии на КРТ в закон не включили.

Выступая от имени фракции «Яблоко» на заседании, я сказал, что за красивыми словами о «комплексном развитии» прячется простая суть:

К территориям КРТ предлагается отнести все «хрущевские» кварталы постройки 1957–1970 годов независимо от технического состояния и степени износа домов. Хотя среди них есть дома с высокими потолками, просторными комнатами и кухнями — и «комплексное развитие» таких территорий приведет не к улучшению, как декларируется, а к ухудшению жилищных условий проживающих в них граждан.

Куда именно переселят жителей «в пределах городского округа», не установлено. Никаких гарантий того, что они останутся в своем районе или муниципальном образовании, нет.

На проведение общих собраний собственникам дается всего 60 дней. Скорее всего, они не успеют за такие сроки это сделать. А если не успеют провести собрание, дом автоматически включается в программу КРТ.

Для справки: когда-то кварталы, застроенные «хрущевками», в Петербурге (тогда еще Ленинграде) были далекими окраинами. И там люди, всю жизнь прожившие в коммуналках, получали (и были безмерно рады этому) хоть и небольшие и не очень удобные, но отдельные квартиры.

Минуло шесть десятилетий, и сегодня это обжитые (причем малоэтажные — не больше 5 этажей) кварталы, зеленые, с хорошей транспортной доступностью (как правило, недалеко есть станция метро) и всей необходимой социальной сферой и торговлей. Понятно, что это лакомый кусочек для застройщиков. Но большинство жителей этих кварталов никуда уезжать не хочет. И их дома вовсе не аварийные, чтобы переселять жителей принудительно…

Закон, тем не менее, приняли, несмотря критику. И он, понятное дело, вызвал сильнейшее недовольство жителей «хрущевок» (а их в Петербурге не менее 700 тысяч человек), которым вовсе не улыбалось переселение на окраины.

Все лето в «хрущевских» кварталах собирали стихийные народные сходы (надо сказать, несмотря на ковидные запреты, полиция их не трогала), собирали подписи, требуя отменить закон, писали письма депутатам и чиновникам. Я тогда с жителями «хрущевок» встречался практически каждую неделю — прямо на улице или в парке, выслушивал, обещал инициировать поправки в закон, которые бы защитили граждан.

В октябре 2022 года поправки «Яблока» были готовы, и их вынесли на пленарное заседание закса. Мы предложили давать собственникам равнозначное жилье, причем в том же муниципалитете, и установить, что в программу КРТ могут быть включены только панельные «хрущевки» с более чем 70%-ным износом.

Однако парламентское большинство эти поправки отклонило. И тут же — причем по предложению губернатора, который его вносил, — действие большинства статей принятого в июне закона о КРТ было «заморожено». Сразу до начала 2024 года.

Было ясно, что это происходит из-за общественных протестов, которые надо было срочно как-то сгладить. И хотя активисты, борющиеся против КРТ, свою работу продолжили (в том числе пытались, но безуспешно, оспорить городской закон о КРТ в суде), острота проблемы несколько снизилась. Забегая вперед, скажу, что после этого «заморозка» еще два раза продлевалась, и теперь она действует уже до начала 2026 года.

Параллельно в Законодательном собрании начали обсуждать предложения о корректировке как городского, так и федерального законодательства о КРТ. В итоге начать решили с федерального (хотя и городское оставляет желать лучшего), и в конце концов на свет появилась принятая Госдумой в первом чтении инициатива.

«Полушаг» в нужном направлении

Наиболее существенное из питерской инициативы — то, что включение многоквартирного дома в КРТ возможно только если такое решение примет общее собрание собственников жилых помещений, а если собрание не состоится — дом не включается в КРТ. Действующее федеральное законодательство, как сказано выше, предусматривает противоположную конструкцию: если собрание не состоялось — дом включается в КРТ, что дает возможность намеренно сорвать собрание в интересах будущих застройщиков.

Иными словами, дом может попасть в КРТ только в том случае, если собственники недвусмысленно выскажутся «за». И ни в каком ином. На всех обсуждениях в Законодательном Собрании я настаивал на этой норме, как чрезвычайно важной. И удалось убедить в этом сперва коллег по городскому парламенту, а потом и Госдуму. Еще один важный момент — «география расселения», территории, куда при согласии на КРТ могут переселить жителей. Питерская инициатива изначально предусматривала, что эти территории определяются региональным законом. Но затем, при ее доработке, это положение смягчили: «географию переселения» во всех регионах будут определять губернаторы. Что, конечно, ослабляет защиту прав жителей.

Чего в проекте категорически не хватает?

На этом не раз настаивали жители «хрущевок», с которыми я встречался: даже те, кто готов «включиться» в КРТ, хочет получить именно жилье, причем равнозначное, а не денежную компенсацию (о размере которой придется еще спорить и с которой придется идти на жилищный рынок).

В общем, получился «полушаг» вместо решительного шага, хотя и важный.

И понятно, что история корректировки законодательства о КРТ на этом не закончена. Тем более в целом ряде регионов, где КРТ не «заморожено», уже проходили протесты и составлялись коллективные обращения.

К президенту России Владимиру Путину и главе Следственного комитета Александру Бастрыкину обращались жители Новосибирска, заявляя, что в программу КРТ попали добротные дома, а многие ветхие не попали. При этом старую инфраструктуру обновлять никто не собирается, намерены лишь построить высотки вокруг переполненной старой школы.

На митинг против КРТ — с плакатами о том, что это «обман» и «способ обогащения застройщиков», — выходили в Архангельске.

В Рязани под КРТ выбрали микрорайон, где высотки решили строить как на месте старых частных домов, так и во дворах пятиэтажек. А в Красноярске на автомобилях стали популярны наклейки против КРТ…

И последнее. Системный недостаток заложен не только в идеологию упомянутой 10-й главы Градостроительного кодекса, но и в само ее название.

Не квадратными метрами (думая, как бы извлечь из них побольше выгоды), а обеспечением для граждан комфортной и благоприятной окружающей среды.

* Властями РФ внесен в реестр «иноагентов».