Вокруг положения дел на строительном рынке России достаточно много спекуляций. Идут разговоры о том, что он вот-вот рухнет, что застройщики в панике, что резко сокращается количество строек многоквартирного жилья… Эти слухи подогревают изменения правил ипотеки, сворачивание некоторых льготных программ, инфляционные ожидания и людей, и бизнеса, общий рост цен и множество других факторов.

Мы решили разобраться в том, что происходит на самом деле: стоит ли ожидать банкротств девелоперов, что с задолженностями по ипотеке, снизились ли темпы строительства, какие прогнозы по ценам.

Перед вам наш неправительственный доклад.

Российский рынок строительства жилья во второй половине 2026 года вошел в фазу глубокой и в то же время парадоксальной адаптации. С одной стороны, строительная отрасль и рынок ипотеки переживают жесткий стресс-тест из-за ключевой ставки Банка России, удерживаемой на уровне 14%, и свертывания массовых льготных программ. С другой — детальный анализ внутреннего устройства рынка показывает, что немедленного системного обвала или волны массовых девелоперских дефолтов ждать не стоит — у отрасли есть солидный запас прочности, хотя расплачиваться за него придется снижением маржинальности, упрощением продукта и сокращением объемов ввода жилья в будущем.

Содержание происходящего определяют три цифры. Первая — ключевая ставка 14,00%, зафиксированная Банком России на заседании 23 октября 2026 года. Вторая — отношение распроданности к строительной готовности (насколько темпы продаж отстают от темпов строительства): по данным аналитического центра «Дом.РФ», на 1 августа 2026 года оно составляет 69%. Третья — разрыв между долговыми обязательствами застройщиков по проектному финансированию и средствами на эскроу-счетах (на которых блокируется деньги покупателя до тех пор, пока застройщик не исполнит все свои обязательства), который к концу 2026 года оценивается примерно в 62%.

Именно здесь и возникает главный парадокс:

Чтобы понять, как работает система, разберем ее ключевые механизмы.

Высокая ставка всерьез и надолго

Главным внешним ограничителем для строительного рынка стала денежно-кредитная политика Банка России. Последние прогнозы регулятора подтверждают, что возвращения к дешевой ипотеке скоро ждать не приходится. В октябрьском среднесрочном прогнозе Банк России ожидает среднюю ключевую ставку на 2026 год на уровне 14,6%, на 2027 год — 12,5–13,5% (это существенно выше июльского диапазона 10,5–12,5%), на 2028 год — 9–10% (прежде 8–9%) и на 2029 год — 7,5–8,5%, что регулятор описывает как нейтральный диапазон.

Не менее важна траектория инфляции, о которой часто забывают. На 19 октября 2026 года годовая инфляция оценивалась ЦБ в 6,8%, по итогам года регулятор ожидает диапазон 7,1–7,6% и возвращение к цели 4,0% только в 2027 году. При этом устойчивую инфляцию, то есть рост цен без разовых факторов, Банк России оценивает в 5–6% годовых, а проинфляционные риски — как преобладающие. Денежно-кредитные условия охарактеризованы как «умеренно жесткие», но с четким сигналом: для возврата инфляции к 4% нужен более длительный период жестких условий.

Для рынка недвижимости из этого следуют два вывода, которые редко формулируют вместе.

Первый — рынок строил модели на снижении ставки, которого в базовом сценарии не будет как минимум полтора года. Отраслевые ожидания, которые еще в начале года звучали как «к концу 2026-го ключевая ставка будет 12–13%», не реализуются.

Второй, более неожиданный, — реальные цены на жилье в 2026 году уже не растут, а стагнируют. По данным Росреестра, в первом полугодии 2026 года строящееся жилье в России подорожало на 3,6% при инфляции 4,2%, то есть в сопоставимых ценах квартира стала чуть доступнее. По оценке НОСТРОЯ, реальная стоимость жилья снижается примерно на 0,4% в год. Это первое за много лет окно, когда тезис «цены всегда обгоняют инфляцию» на коротком горизонте перестал работать, — но окно это узкое и, как показано ниже, закрывается само: отрасль платит за него падением выручки и объемов.

Потребительский спрос при этом остается подавленным, а надежды на то, что массовый покупатель вернется к покупкам в ближайшие годы, оказались разрушены. Компании, по наблюдениям ЦБ, планируют более умеренные индексации зарплат, что при инерции цен на жилье означает дальнейшее сжатие доступности покупки без ипотеки.

Долговая нагрузка населения

На фоне таких условий закономерно растет напряжение в банковском секторе. Объем просроченной рублевой задолженности по ипотеке к осени 2026 года обновил исторические максимумы: по данным Frank RG на основе статистики ЦБ, на 1 октября 2026 года он составил 268 млрд рублей, или 1,22% ипотечного портфеля (сам портфель — около 22 трлн рублей, +10,3% год к году).

Здесь важна динамика, а не уровень. Двигаясь от 0,49% в начале 2025 года через 0,99% на начало 2026-го, доля просрочки в этом году прибавляла примерно 0,02–0,06 п.п. ежемесячно.

Но за этой цифрой прячется структурное наблюдение, которое переворачивает привычную интерпретацию риска. Просрочка по ипотеке на вторичное жилье за январь–август 2026 года выросла на 29% и достигла 244,4 млрд рублей, тогда как просрочка по кредитам на новостройки за первое полугодие прибавила 15%, до 21,5 млрд рублей. Иными словами, основной объем проблемных долгов создают не дольщики, «покупавшие на котловане», а заемщики, купившие готовое жилье по рыночным ставкам в 17–23% годовых и теперь не справляющиеся с платежом.

Получается, что систему пока греет механика плавающего платежа и льготного рефинансирования (часть проблем решается отсрочками и реструктуризациями) и то, что основная масса рыночных сделок 2026 года — это «комбо» и вторичка с короткой историей: кредиты, выданные в 2024–2026 годах, еще не успели пройти пик дефолтности, который у ипотечных портфелей обычно наступает на третьем-четвертом году обслуживания. Так что тренд стабильного ежемесячного прироста плохих долгов показывает главное:

Проблемы застройщиков

Дискуссии вокруг рынка новостроек часто сводятся к эмоциям: продажи падают, льготную ипотеку урезали, застройщики бьют тревогу. Однако анализ реального портфеля строящегося жилья (на основе данных ЕИСЖС и Минстроя) рисует более устойчивую картину.

Общий объем жилья в стадии строительства на конец октября 2026 года держится на отметке 121,5 млн кв. м. Более ранние срезы дают ту же картину: 119,7 млн на конец мая (год назад — 117,5 млн), 120,33 млн на 10 августа (+1,6% год к году по Минстрою), 121,9 млн на 1 октября — исторический максимум по оценке «Дом.РФ». То есть портфель не сжимается, а продолжает расти, и это само по себе аргумент против тезиса «отрасль на грани остановки»: застройщики не останавливают стройки, потому что остановка означает немедленный кассовый разрыв и потерю проектного финансирования.

Логика безубыточности при эскроу-механике сводится к правилу, ставшему отраслевым стандартом: чтобы банк кредитовал проект на нормальных условиях, а проект вышел без проблем, объект должен быть распродан до уровня, при котором поступлений на эскроу хватает на погашение кредита к моменту ввода.

Теоретической точкой безубыточности всего портфеля в этой модели считается распроданность около 75% объектов с плановым вводом в текущем и двух последующих годах (Т0, Т+1, Т+2).

В абсолютных цифрах это означает необходимость продать около 53 млн кв. м, из которых порядка 21 млн должно найти покупателей в период с середины 2026 по конец 2027 года (остальное уже продано или продается в текущем режиме). Повторим, что это не норматив, а расчетная величина.

Исторический опыт рынка говорит о том, что задача выполнима. Даже в непростых условиях последних лет рынок в среднем переваривал от 25 до 30 млн проданных квадратов в год; прогноз «Дом.РФ» по продажам на 2026 год — 25 млн кв. м на 5,2 трлн рублей, то есть нижняя граница коридора, а не «среднее». За первое полугодие 2026 года было реализовано 10,8 млн кв. м — на 6% больше, чем годом ранее. За январь–июль продажи выросли на 5%, хотя в июле зафиксировано падение на 8% год к году, а в августе — на 16%.

Здесь кроется важный нюанс, который часто упускают: портфель устроен так, что основной объем будущих проблем отодвинут во времени. Объем жилья со сроком ввода в текущем и следующем годах сокращается, зато активно растет «правый хвост» — проекты с длительным сроком сдачи (через два-четыре года).

Подкрепляет эту картину и поведение запусков строек. Вопреки представлению, что девелоперы «уже все остановили», в первом полугодии 2026 года в России было запущено строительство около 19,45 млн кв. м многоквартирного жилья — на 12% больше, чем годом ранее. Единичные компании, конечно, сокращают: у ПИК старты в первом полугодии упали примерно на 60%, у «Самолета» — на 20%. Но вся отрасль в целом строила активнее, чем ожидали пессимисты, — и именно поэтому физическая яма по вводу смещается с 2027 на 2028 год.

Так что у отрасли есть запас прочности, но это запас прочности портфеля, а не спроса. Он работает до тех пор, пока распроданность растет быстрее строительной готовности. В 2026 году соотношение развернулось в обратную сторону — и это главный ранний сигнал, который надо читать вместе с «правым хвостом», а не вместо него.

О чем молчат графики

При всей внешней прочности портфеля опираться исключительно на официальные цифры ЕИСЖС нельзя: в них заложены внутренние рыночные противоречия и технологические особенности учета.

• Технические и аффилированные сделки. Часть официально «проданных» квадратных метров не является розничными сделками с реальными людьми. Девелоперы оформляют квартиры на закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) и дружественные юридические лица, чтобы зафиксировать продажи перед банками. Это спасает отчетность по эскроу, но означает, что реальному рынку еще только предстоит эти квартиры выкупить.

Косвенно масштаб скрытого резерва оценивается так: на 1 апреля 2026 года продажи были открыты не по 24% строящегося жилья — это 29,1 млн кв. м, которые еще не «засветились» в статистике спроса вообще. А обратная сторона «технических продаж» — нераспроданное жилье, оседающее на балансе: по расчету «ЕРЗ.РФ», в уже сдающихся домах не продано 28% квартир, к концу 2026 года доля вырастет до 35–40% — максимум нынешнего десятилетия, при примерно 3,5 трлн рублей «замороженных» в нераспроданных метрах. Для сравнения: по данным «Сбера», доля непроданных к моменту сдачи квартир поднялась с 16% в 2021 году до 28% в 2025-м.

• Задержки и переносы сроков. Из-за дефицита кадров и удорожания материалов застройщики массово сдвигают сроки сдачи. Нарушение сроков во втором полугодии 2025 — первом полугодии 2026 года было выявлено у 350 из 655 девелоперов — то есть больше, чем у половины отрасли.

По оценкам, перенесут ввод в 2026 году рекордные 16,2 млн кв. м многоквартирных домов. Средняя задержка, по данным ЕРЗ, во втором квартале 2026 года составила 2,4 месяца (в Москве — 4,4–4,6 месяца, в Санкт-Петербурге — 2,4). Продажи в проблемных, задерживаемых домах идут значительно тяжелее, и здесь возникает фактор, который в публичных обзорах почти не учитывают: с 1 января 2026 года мораторий на штрафы за перенос сроков отменен (застройщикам дали лишь отсрочку уплаты накопленных неустоек). Перенос срока перестал быть бесплатной опцией и превратился в платную — с перспективой «шквала исков» и дополнительного давления на cash flow.

• Рассрочки. Длинные рассрочки создают иллюзию высокого спроса на бумаге, но живые деньги поступают с сильной задержкой, что создает кассовые разрывы. Масштаб явления: в апреле–мае 2026 года доля ипотеки в структуре продаж новостроек составила 51%, рассрочки — 36%, стопроцентной оплаты — 13%. Осенью участники рынка оценивали долю рассрочки уже до 50% сделок против 20–25% в 2025 году, при этом весной расторгались около 5% таких сделок. Рассрочка в этой модели — скорее резервирование квартиры, чем продажа.

• Инерция распроданности. И, наконец, метрика, на которую надо смотреть вместо абстрактной «доли проданных метров»: отношение распроданности к уровню строительной готовности. На 1 августа 2026 года оно, как мы уже говорили, составляло 69% против 73% на начало года, а по данным ЕИСЖС за сентябрь — около 68%. Распроданность объектов с плановым вводом в 2026 году — всего 52%.

Риски недостаточной распроданности есть примерно в четверти проектов (30,2 млн кв. м из 118,9 млн), а число регионов с дефицитом спроса или риском его возникновения выросло до 42 против 31 в начале года (ДОМ.РФ). Именно эти цифры, а не «121,5 млн кв. м в стройке», определяют, будут ли 2027–2028 годы годом распродажи или годом точечных дефолтов.

Экономика застройщика

Рентабельность девелоперов, по данным Минстроя, снизилась до 7–8%. Стоимость заемного финансирования остается высокой. При этом глава ЦБ отдельно отмечала, что застройщики получают кредиты по более низким ставкам, чем остальные корпоративные заемщики, — то есть льготная надбавка к стоимости долга для отрасли все же есть, но она не отменяет главного: при 10% стоимости денег и 14% ключевой ставки проект, не закрытый распродажей, становится убыточным просто по времени.

Себестоимость строительства в 2026 году выросла на 15–20% против 7% в 2025-м, и на 2027 год прогнозируется еще плюс 15–20%. В этот рост встроен фискальный фактор, который редко связывают с ценами на жилье: с 1 января 2026 года базовая ставка НДС повышена с 20% до 22%, что, по оценкам участников рынка, добавляет 1,5–2% к себестоимости и до 5% к конечной цене. Одновременно действует и противоположный фактор — реальная (в сопоставимых ценах) стоимость жилья снижается примерно на 0,4% в год.

Спрос стимулируется за счет маржи. Комиссия банку за субсидирование ставки в 2026 году составляет от 2,9% до 18,8% суммы кредита — при этом эффективная ставка для покупателя может опускаться до 0,6–9,5%. Массовой такая практика пока не стала, потому что субсидирование, как правило, краткосрочное: на период стройки плюс год-два после. Дополнительно работают «длинная семейная ипотека» от застройщиков (Сбербанк, ПИК, ФСК, ЛСР — у ЛСР для семей с одним ребенком 9%, при взносе 30% и сроке 15 лет — 7,5%), трейд-ин и скидки: Level Group — до 35%, А101 — до 21%, «Брусника» — фиксированная сумма до 16 млн рублей.

Профиль экономии на 2027 год, по оценкам участников рынка, выглядит так: выручка, операционная прибыль и распроданность к готовности могут просесть на 6–10%, инвестиционные программы в натуральном выражении — на 20–30%, операционные расходы — на 10–15%, темпы запуска новых проектов — на 15–20%. Горизонт планирования сокращен с 3–5 лет до 12–18 месяцев. Основной способ снизить нагрузку — перенос старта новых проектов: участок и концепция готовы, но стройка начинается только тогда, когда финансовая модель становится приемлемой. Приоритет получают проекты с высокой рентабельностью — прежде всего, элит- и премиум-сегмента.

Самое тревожное здесь — не сокращение само по себе, а то, на чем экономят застройщики. Под сокращение попадают чистовая отделка, балконы и лоджии, сложные фасады, дизайн входных групп, нетиповое благоустройство, «умный дом», маркетинг и часть цифровых сервисов. Неприкосновенными объявлены конструкция, безопасность и инженерные системы — потому что экономия там оборачивается дефектами, судами и репутационными потерями. Иными словами,

Индивидуализация кризиса уже видна в статистике, и это прямо поправляет тезис «дефолтов не будет». Количество дел о банкротстве, инициированных в отношении застройщиков, за восемь месяцев 2026 года выросло на 41%; за три месяца число дел о банкротстве строительных компаний прибавило более 30% — до 1454. Число дефолтов по облигациям в 2026 году, по оценкам участников рынка, может удвоиться — до 48 случаев против 24 за весь 2025-й, а ущерб инвесторов от просроченных выплат с начала года Мосбиржа оценивала примерно в 45 млрд рублей. Так что корректная формулировка звучит не «системного обвала не будет», а «системного обвала не будет, но риск перешел из категории макроэкономических в категорию индивидуальных: отдельные компании, отдельные проекты и отдельные фонды».

Доходы и цены

Отдельный сюжет рынка — соотношение реальных доходов населения и цен на квартиры. Сопоставление данных Росстата по зарплатам и цен сделок по ДДУ за последние годы опровергает популярный миф о том, что жилье дорожает исключительно из-за роста зарплат. Корреляция между этими показателями слабая. Города с абсолютно сопоставимым ростом доходов показали совершенно разную ценовую динамику. В июне 2026 года среднемесячная начисленная зарплата в России составила 114,7 тыс. рублей, реальная заработная плата выросла на 3,4% год к году; за последние три года реальные зарплаты прибавили около 24% — при том, что цены на первичку в 2025 году выросли на 10,2% при инфляции 5,6%, а в ряде городов — кратно больше.

Главным драйвером опережающего роста цен стала «догоняющая динамика» на изначально дешевых рынках. В таких городах, как Челябинск (где цены с 2022 года выросли более чем на 130%), Омск, Самара или Волгоград, стартовая стоимость квадратного метра была минимальной. Когда по всей стране заработали единые лимиты льготной ипотеки, жители регионов с дешевым жильем получили колоссальную покупательную способность относительно местных цен: лимит кредита 6 млн рублей, будучи одинаковым для Челябинска и Казани, в первом случае «покупал» существенно большую площадь. В результате застройщики там взвинтили цены гораздо сильнее, чем выросли местные зарплаты.

В то же время в мегаполисах с изначально дорогим жильем (Москва, Санкт-Петербург, Краснодар) динамика цен оказалась более сдержанной, а объемы строительства в ряде крупных центров сознательно сжаты девелоперами, чтобы не обрушить рынок избыточным предложением.

Здесь показательны три наблюдения.

• Во-первых, в 2025 году Москва и Петербург дали рост цен 22,5% и 11,4% соответственно, а в проблемных регионах рост цен отстал от инфляции: в Краснодарском крае — на 6 п.п., в Красноярском — на 6,9 п.п., в Воронежской области — до 6,2 п.п. Именно там в 2026 году возможна «дальнейшая стагнация темпов роста или даже их снижение до нуля».

• Во-вторых, после 1 октября лимит по семейной ипотеке для одного ребенка вне столичного региона составляет 6 млн рублей, для двух — 8 млн, для трех — 10 млн. При средней цене квартиры по стране около 9,9 млн рублей (май 2026 г.) это означает, что льготный кредит на «старых условиях» массового спроса больше не покрывает: в регионах с дешевым метром льготный лимит снова достаточен, в дорогих — уже нет. Льгота превратилась из инструмента доступности жилья в инструмент поддержки многодетности, и это меняет географию спроса.

• В-третьих, структура предложения в дорогих рынках схлопнулась в премиум. В Москве доля запусков премиального и элитного жилья в первом полугодии 2026 года достигла почти 82% против 22% годом ранее — застройщики сознательно ушли туда, где покупатель в меньшей степени зависит от ставки. Результат в цифрах спроса: за первое полугодие 2026 года в старых границах Москвы зарегистрировано 18 918 договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) (−33% год к году), тогда как в Челябинске продажи выросли на 56%, в Уфе — на 51%, в Перми — на 46%, в Омске — на 36%. В целом по России — 103 148 ДДУ (−6%), но без Москвы, Новой Москвы и Петербурга — рост почти на 16%.

По оценке «Метриума», затоваривание (превышение предложения над продажами) наблюдается в 74 регионах.

Отдельно отметим сюжет, который часто подают как «цены рухнули»: они не рухнули, а сузили разрыв со вторичным рынком. Готовое жилье в середине 2026 года стоило в среднем на 23% дешевле новостроек против рекордных 26% в декабре 2025-го — впервые за пять лет ценовой разрыв начал сокращаться. Медианная стоимость квартиры на вторичном рынке крупных городов к середине года составила 7,2 млн рублей. Для покупателя это означает, что «новостройка» потеряла часть смысловой премии, за которую ее покупали на этапе котлована.

Ипотечные качели

Поведение покупателей в 2026 году определялось попытками успеть запрыгнуть в уходящий вагон льготных программ. За три квартала в России выдано 0,8 млн ипотечных кредитов на 3,6 трлн рублей — на 33–35% больше, чем годом ранее. Из них рыночные программы — 416 тыс. кредитов на 1,3 трлн (53% по количеству, но только 37% по объему), господдержка — 371 тыс. на 2,2 трлн (47% и 63%). Внутри льготных выдач семейная ипотека — 325 тыс. кредитов, дальневосточная — 36 тыс., IT-ипотека — 9 тыс. Прогноз на весь 2026 год — около 1 млн кредитов на 4,5–4,6 трлн рублей; по объему это близко к уровню 2025-го.

Сентябрь стал точкой максимального напряжения этого механизма: банки предоставили 125,2 тыс. кредитов на 617,1 млрд рублей — максимум с начала 2026 года, а доля кредитов с господдержкой достигла 72%, максимального значения с февраля.

Но всплеск этот был не сигналом восстановления спроса, а сигналом его исчерпания — и рынок это подтвердил в течение месяца. В октябре 2026 года выдачи ипотеки обвалились примерно на 52%, а доля программ с господдержкой впервые за более чем два года опустилась ниже 50% — до 46,9%. Одновременно резко упал спрос на новостройки в Москве и Подмосковье. Причина — вступившие в силу 1 октября новые условия семейной ипотеки.

На этом горизонте маячит и потенциальная отмена или жесткая трансформация IT-ипотеки. После изменений прошлых лет (когда из программы исключили Москву и Петербург, ввели жесткую привязку ставки к сохранению места работы на весь срок кредита, подняли ставку с 5% до 6% и ограничили лимит до 9 млн рублей) льготный IT-кредит перестал быть массовым: план Минцифры на 2026 год — около 11 тыс. кредитов, за первое полугодие банки выдали примерно 6 тыс. на сумму свыше 41 млрд рублей (почти на треть больше, чем годом ранее), а всего с запуска программой воспользовались около 100 тыс. человек, из них на обновленных условиях — почти 22 тыс. Тем не менее в ряде регионов-лидеров она оставалась ключевым драйвером спроса: среди них — Московская область, Татарстан, Свердловская и Новосибирская области, Краснодарский край. Перечень компаний-работодателей — около 9 тыс.

Испугавшиеся девелоперы сами отомрут

Интересным психологическим феноменом рынка стали настроения самих застройщиков. Строительная отрасль погружается в депрессию с некоторым запозданием относительно других секторов экономики. Пытаясь добиться от государства новых мер поддержки, девелоперы через публичное пространство транслируют пессимизм, открыто говоря о кризисе.

Но здесь срабатывает ловушка самосбывающегося прогноза. Потенциальные покупатели считывают эти сигналы иначе: если сами строители не верят в будущее своих проектов и предрекают крах, зачем покупать жилье на стадии котлована? В результате люди уходят в сегмент готового вторичного жилья, где риски недостроя минимальны. За девять месяцев 2026 года на вторичном рынке в России заключено 1,12 млн сделок — спрос здесь поддержало снижение ставок, тогда как в новостройках продажи падали в шести из девяти месяцев года.

Важная поправка к этой логике — часто предполагается, что напуганный потенциальный покупатель уходит в индивидуальное жилое строительство, — но частное домостроение в 2026 году сжимается быстрее многоквартирного. Отток спроса идет не «за город», а в готовую городскую квартиру — и это для девелоперов хуже, потому что готовая квартира финансируется не их эскроу, а чужими активами.

В отдельную категорию риска стоит отнести и то, что один из аналитиков рынка уже назвал «идеальным штормом»: заградительные ставки, почти вытесненная льготная ипотека, ужесточение ипотечного стандарта, правила по минимальной метражности квартир — и схемы «купи сейчас — плати потом», которые при затягивании высоких ставок могут лопнуть не постепенным сдувом цен, а быстрой коррекцией. Здесь логика самосбывающегося прогноза работает симметрично:

Что ждет рынок

Обобщая все эти факторы, реалистичный сценарий на ближайшие два года выглядит так.

• Сценарий: «платная стабильность». Текущий портфель новостроек благополучно достраивается и распродается, громких общенациональных дефолтов не происходит. Распроданность к готовности держится в коридоре 60–70%, нераспроданность в сдаваемых домах дотягивает до 35–40%, но этот остаток гасится не ценами, а временем: глубина дисконта растет, продукт упрощается, сроки переносятся уже со штрафными издержками. Цены в 2026 году растут в пределах 7–8% (прогноз «Дом.РФ») — то есть примерно на уровне инфляции, — в 2027-м ускоряются до 10–15%: по оценке аналитического центра, пик ускорения придется именно на 2027 год из-за дефицита предложения высокой степени готовности и восстановления спроса. «Эксперт РА» дает на 2027 год 9,3% при инфляции 4%, «Циан» — 6–7% до конца 2026-го, часть участников рынка — 15–18% по стране и 25–30% в Москве.

• Инерционный сценарий: «длинная стагнация». Если ключевая ставка в 2027 году действительно окажется в диапазоне 12,5–13,5% в среднем, а семейная ипотека не даст массового спроса, то продажи держатся на уровне 25 млн кв. м в год, рассрочка занимает 40–50% сделок, а нераспроданность к моменту ввода закрепляется выше 35%. И число индивидуальных дефолтов застройщиков и дел о банкротстве продолжает расти на десятки процентов в год, оставаясь статистическим шумом для системы.

• Шоковый сценарий: «быстрый сдув». Совпадение трех триггеров — досрочное прекращение IT-ипотеки (обсуждаемый сценарий с декабря 2026 года), регуляторное ограничение рассрочек (пороги 20–30% уже обсуждаются) и ухудшение качества долговой нагрузки населения (просрочка, растущая на 0,02–0,06 п.п. ежемесячно) — может превратить «технические» продажи в расторжения, а «скрытый запас» нераспроданных метров — в обвал цен в проблемных регионах.

Что общего во всех трех сценариях: физический провал ввода нового жилья неизбежен, но он смещается по времени. Дно физического ввода многоквартирного жилья приходится не на 2027-й, а на 2028 год.

Ирония рынка в том, что это искусственное сужение предложения не позволит ценам снизиться. Как только макроэкономическая ситуация начнет смягчаться — а ориентир смягчения в прогнозе ЦБ это 2028–2029 годы со средней ставкой 9–10% и 7,5–8,5%, — дефицит новых проектов, заложенный сокращением инвестиционных программ на 20–30% в 2026–2027 годах, станет фундаментом для нового витка роста цен. Платить за устойчивость 2026 года рынок будет не дефолтами, а квадратными метрами 2028–2030 годов.

…Строительный рынок еще держится, но прежде всего за счет элитного жилья. Доступность квадратного метра для обычного жителя снижается. Цены растут и будут расти. И нет пока никаких гарантий того, что кризис в строительстве не наступит через 2-3 года.

Аналитический отдел