Недавно из аэропорта Самары я ехала в соседнюю Ульяновскую область. Среди полей с подсолнухами и прочими сельскохозяйственными культурами внимание привлекли плантации буйно цветущих гортензий и каких-то диковинных кустов. Водитель такси, заметив мой интерес, с сообщил, что это здешняя достопримечательность.

— Земли купил или взял в аренду — точно не скажу — местный предприниматель и организовал целое хозяйство. Здесь выращивают рассаду, растения разные для ландшафтного дизайна, саженцы. Много редких растений, их завозят даже из других областей.

— А что раньше было на этом месте?

— Да какие-то поля колхозные. Он [предприниматель] расширяется все время, недавно еще один участок взял. Вкладывается постоянно. Чтобы завезти такое количество, знаете сколько надо! Очень много растений гибнет из-за града или заморозков.

Территория у предпринимателя даже на поверхностный взгляд серьезная. И ухоженная: поля разбиты на сектора и разделены аккуратными дорожками. Маленький маневренный трактор собирает мусор. На одной территории растения выращивают, на другой — продают.

— Я смотрю, стоянка тут большая. Много клиентов?

— Конечно, люди постоянно приезжают. И даже из других областей. Такие хозяйства и под Ульяновском есть, и под Казанью. Раз человек расширяется, значит, работает не в минус, — заключает таксист.

Какое-то время покупка земли для выгодной перепродажи была распространенной практикой. Около 20 сельскохозяйственных гектаров под Самарой Виктор с компаньоном приобрели более 10 лет назад. Планировали сменить вид разрешенного использования (ВРИ) этой земли и продать под строительство. Купленный надел выглядел весьма привлекательно: с одной стороны выходил к Волге, с другой — граничил с поселком. Спрашиваю: а к чему все эти сложности со сменой назначения, почему нельзя было сразу купить участок под строительство домов?

— Сельскохозяйственной земли навалом, а под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) заполучить ее — проблема, — отвечает мой новый собеседник.

— И как это выглядело?

— Отдали 500 тысяч рублей знакомому за перевод (смену назначения). Делали все легально. Правда, переводили почти год.

— Почему так долго?

— Год — это еще быстро. Деньги, кстати, с нас брали за ускорение и за включение в границы поселка. Еще нам сделали проект планировки участка.

— Какой был дальнейший план?

— Планировали продать раз в десять дороже. Здесь ведь как все работает? Когда поле пустое — цена одна. А если земля предназначена под строительство — совсем другая. Сначала хотели продать все скопом — под турбазу. Не получилось. Нарезали по 10–12 соток. А потом случился кризис. У нас же тут комплектующие производились для отечественных машин. Весь город на запчастях жил. Производство сокращалось, город стал депрессивным. И в какой-то момент все повально начали заниматься землей.

— Предложение превысило спрос?

— Именно. Ну и некоторые поняли, что можно осваивать бюджетные деньги.

— А что с вашей землей сейчас?

— На наши участки продлили поселковые улицы.

— Коммуникации подвели?

— А за чей счет и кому подводить? Участки стоят, покупать никто не спешит. А налоги платить приходится.

По интонации собеседника предполагаю, что он не питает особых надежд на удачное завершение процесса, и без того сильно затянувшегося. Более того, предпринимателя может ждать серьезный штраф и даже изъятие земли по суду, потому что она никак не используется.

Была земля сельскохозяйственная — стала дорогая

Стоимость земельных участков в России за последний год, по данным аналитиков «Циан», выросла на четверть. Самые дорогие, как несложно предположить, в Москве и Санкт-Петербурге — почти 1 млн рублей за сотку. Следом идут Дагестан и Краснодарский край — 810 тысяч и 684 тысячи рублей соответственно.

Замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин считает, что в разгоне цен на земли под массовый девелопмент участвовали и застройщики, и кредитные организации.

Одни буквально не глядя выдавали кредиты на покупку, другие скупали земли, плохо понимая, как можно в дальнейшем их реализовать. А потом уже за бриджи* пытались сбыть неоправданно дорогие участки, чтобы хоть как-то снизить кредитную нагрузку. И такой подход профильному ведомству явно не понравился.

Бизнес на земле принимает сегодня самые разные формы, в том числе сомнительные. Самой дорогой земля, как правило, становится на этапе продажи конечному потребителю. Ведь именно на нем и будут зарабатывать. Для наглядности: некий коммерсант приобретает гектар с/х земли за 150 тысяч рублей. Чтобы изменить ее назначение, отдает в бюджет 400 тысяч. А застройщику продает уже за четыре с лишним миллиона. И это не предположение, а реальный порядок цифр.

Другая типовая схема: бизнесмены из Подмосковья выкупают 5 га земли сельхозназначения за совершенно смешные деньги — менее двух тысяч за сотку. Поделив массив на участки, продают сначала по 50–150 тысяч рублей, затем по 200–300 за все ту же сотку. Торговля идет бойко. Только в Подольском районе больше 30 человек стали жертвами этой аферы. Люди ведь полагали, что приобретают землю под индивидуальное строительство, а по факту получили участки для сельхозпроизводства.

Известен случай, когда коммерсанты купили у муниципалитета 24,5 га земли за 8 млн рублей. А частникам перепродали почти в 40 раз дороже! Черные денежные поступления от граждан к чиновникам — тоже хорошо налаженный процесс. Он даже не особо хлопотный. Застолбив приглянувшийся участок, предприимчивый его хозяин обращается в Росреестр. И сельхозугодья легким движением чиновничьей руки превращаются на кадастровой карте в земли под ИЖС.

Есть и юридический нюанс. По закону после выдачи нового свидетельства о регистрации прав собственности старое «имущество» у бывшего собственника изымать не обязательно. Таким образом, на один и тот же участок может быть несколько свидетельств. А продавать его будет мошенник, не имеющий на это права. И такая практика распространена на всю страну.

В чистом поле теремок

Коттеджные поселки (КП), конгломерации разного рода таунхаусов и дуплексов растут в Подмосковье как на дрожжах. По одному только Щелковскому направлению их не счесть. Некоторые выглядят откровенно сюрреалистически: например, огромное голое поле с подобием разбивки на участки и вагончиком, на котором неоном светится надпись «Офис продаж». Признаки жизни отсутствуют. Зато один за другим открываются вокруг стройдворы. Об этом нам рассказывает местный житель Олег. И добавляет: на кого-то же они рассчитаны. А еще возмущается: коттеджи растут как грибы после дождя, а дорогу (от Фрязино в область) расширять никто не собирается. Правда, к офису в чистом поле протянута линия электропередачи.

— Уже хорошо, — замечаю я.

— Так ее к поселку тянут, это несколько километров туда (машет в сторону населенного пункта). С них денег за подключение сдерут — мама не горюй, — парирует собеседник.

Программа комплексного развития территорий (КРТ) могла бы серьезно скрасить жизнь будущих новоселов. И ее действительно, используют — для привлечения клиентов. На старте застройщик обещает и уличные фонари с дорогами, и школы с магазинами… Но, сдав дома, умывает руки. А закрывать вопрос (или закрыть на него глаза) придется местной власти.

Возможно и другое развитие событий: девелопер войдет в программу КРТ, а расходы будет компенсировать за счет покупателя, убеждая того, что инфраструктура с нуля обходится слишком дорого. Но самый, пожалуй, изощренный метод — это налаженные денежные поступления после того, как жилье сдано в эксплуатацию. Покупает человек дом в коттеджном поселке. А после выясняется, что дорога к нему принадлежит частному лицу и за проезд надо платить. На слух дикость, а в реальности проблема, знакомая многим.

В одном из поселков Истринского района деньги берут за каждое открытие шлагбаума — и с жителей, и с гостей.

Каким же образом хозяевами инфраструктурных объектов становятся физлица? Тут все просто: застройщик банкротится, а свою собственность переуступает другим — непременно аффилированным лицам. И такое возможно: порядок передачи земель общего пользования от застройщика собственникам не установлен, права на общее имущество не закреплены, да и с юридическим статусом того же коттеджного поселка есть сложности. Еще два года назад подмосковные власти совместно с федеральным Минстроем и Росреестром начали работу над законом, чтобы поставить точку в противостоянии жителей поселков и владельцев земель. Но до решения проблемы еще далеко.

Вот несколько высказываний жителей Подмосковья по этому поводу.

Об установке какой-либо платы даже говорить нелепо. Собственники жилья в частном секторе обязаны заплатить лишь за подключение к общим инженерным сетям. Дальнейшее их содержание включено в тарифы на газ, свет, воду и прочее. Плюс налоги, которые мы платим.

Куда «уходят» земли

По данным NF Group, еще в 2020-м в свободном обращении находилось почти две тысячи лотов под жилую и коммерческую застройку. К текущему году их количество сократилось в пять раз, а по площади — вдвое! Помимо этого, участки могут годами лежать без движения и сменить не одного владельца, прежде чем начнется стройка. Это хорошо известная рынку практика. Неслучайно же говорят о «лендлордах». Бесчисленные гектары земли просто покоятся в загашниках или ожидают привлекательной цены. Чиновники же хотят, чтобы девелоперы «распаковали кубышки» и строили прямо сейчас, несмотря на пост-ипотечный кризис.

Куда же выбывают сельхозугодья? А их перепрофилируют под индивидуальное жилищное строительство. Например, в Башкирии некоторое время назад из категории с/х земель вывели сразу 75 гектаров. После чего собственник размежевал их на 586 участков. Прокуратура усомнилась в законности подобных действий.

Купить, перепрофилировать и перепродать

Вид разрешенного использования (ВРИ) земли — это главный фактор, определяющий ее кадастровую стоимость и величину налога. После смены ВРИ эта стоимость, а с ней и налоговые отчисления могут уменьшиться. Возможно и обратное — повышение выкупной стоимости. Однако Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» считает стремление покупателей менять назначение земли отголоском прошлого:

К этой процедуре прибегают в основном девелоперы. Им нужны солидные территории для дробления и выгодной продажи. Неслучайно же Минсельхоз Московской области решил снова закрутить гайки и повысить платеж за смену ВРИ сразу в 10 раз. Один из аргументов — если гражданин, купивший пашню, не намерен использовать ее по прямому назначению, пусть компенсирует бюджету потерю сельхозугодий. И тут важен один нюанс: а как, собственно, выглядит плата за изменение ВРИ? К сборам ее не отнесешь, потому что равнозначная услуга взамен не предоставляется. Чиновнику Росреестра надо лишь внести сведения в ЕГРН — не самая трудоемкая процедура. Официальным налогом тоже не назовешь, так как она не закреплена в Налоговом кодексе. Выходит, мы имеем дело с налогом, но скрытым. А именно — на прибыль собственника земли, коммерческая привлекательность которой увеличилась.

Еще одно свежее предложение Минсельхоза — установить минимальный размер участков под сельское хозяйство в два гектара, чтобы пресечь дробление земли. Немного раньше в Севастополе законодатели запретили выделять на с/х земле участки менее одного гектара. В регионе на протяжении многих лет шла хаотичная застройка совхозных полей. Они кроились лихими темпами: хочешь — покупай две сотки, хочешь — десять. Ситуация зашла так далеко, что пришлось решать проблему законодательно.

В июне перед завершением программы льготной ипотеки был зафиксирован абсолютный рекорд по выдаче кредитов, в том числе на строительство индивидуальных жилых домов. Цена квадратного метра поднялась в среднем на 14%. Эксперты говорят, рост продолжится. И земельные нововведения, похоже, станут одним из триггеров. Специалист по земельно-имущественным отношениям на условиях анонимности прогнозирует следующее:

А какую цель преследуют чиновники, вводя десятикратное повышение? Надеются предотвратить нецелевое использование земли и сократить спекуляции с ней? Или радеют за бюджет? Ведь только в прошлом году Московская область собрала за смену ВРИ по заявлениям собственников 1,6 млрд рублей.

Одно из ужесточений Минсельхоз МО анонсирует уже сегодня: если земли с вновь утвержденным ВРИ не задействуют по назначению, власти будут возвращать их в сельскохозяйственный фонд. Возможности для этого найдутся, обещают нам.

* Бридж-кредит — тип промежуточного кредита, выдаваемого банком на срок до года под высокий процент для покрытия текущих обязательств заемщика.