Заброшенки

Насколько серьезна проблема заброшенной земли? Депутаты говорят, что она огромна: доля ее составляет сегодня 10–15% от общего числа дачных и садовых хозяйств. А только садовых участков, по данным Росреестра, в стране 12,5 млн и еще свыше полумиллиона огородных хозяйств.

Чтобы на месте понять суть вопроса, мы отправились в одно из подмосковных СНТ. «Садки» (название изменено), так сложилось исторически, находятся на территории двух городских округов — Щелково и Лосино-Петровского. Всего час в дороге, и мы у шлагбаума на въезде. Конкретное товарищество выбрано не случайно. Именно здесь мы нашли участок, с двух сторон замкнутый заброшенными землями.

Для описания местной территории слово «просторная» подходит как нельзя лучше, что не очень типично для большинства подмосковных СНТ. Параллельно центральной дороге, только по верху, поселок на две части разделяет ЛЭП. По обе стороны от опор — дома в один ряд, по левой стороне они граничат с лесом. Строения здесь все больше старого образца, но добротные и ухоженные. Встречаются и актуальные — щитовые. Нужный нам дом находим без труда и отнюдь не по номеру. Раньше него в глаза бросается один из тех самых — заброшенных участков. Семья М. соседствует с ним уже много лет. И все это время хозяйка благоустроенной территории Евгения видела соседний участок только в запустении.

— Хозяин взносы в СНТ платит, но не ездит сюда, — рассказывает она. — В прошлом году покосил один раз, в этом вообще не приезжал. У него там мусор везде, кирпичи валяются — старый дом, весь разрушился. Туалет был уличный, тоже завалился.

Чуть позже мы побывали и на самом участке. Замок на воротах с заднего входа висит чисто для вида. Внутри — хаос, груды хлама и некошеные заросли. Соседи иногда посещают «заброшенку» — вынужденно, чтобы убрать сорняки хотя бы от границ своих участков.

— Я так понимаю, неудобств от такого соседства полно?

— Конечно, сорняков столько от него в огороде, — продолжает Евгения, — все деревья у него больные, и эти болезни к нам на участок переносятся ветром. К нам, видите, вот по периметру с его стороны сорняки ползут — и забор не помогает. У него, кстати, там полно одуванчиков. С ними бороться просто ужас! И с каждым годом их все больше и больше. В следующем году вырастут и у нас — спасибо соседу. Этот, — показывает на участок с другой стороны, — тоже не обжитой, но выглядит вполне пристойно. Хозяин хотя бы косит регулярно. Мы хотели на двоих с соседкой купить участок, чтобы поделить территорию. Хозяин сказал «три миллиона давайте» (реальная цена в разы меньше. — О. П.).

Участок заброшенный и неосвоенный — понятия, по сути, разные. По факту — две стороны одной и той же бесхозности. Сразу участком не занимались или бросили в процессе — значения не имеет.

А мониторинг земельных участков, неиспользуемых по целевому назначению, будут осуществлять отделы земельного надзора Росреестра — во всяком случае, так полагают эксперты.

Уже сейчас вопросов к законопроекту множество. А именно:

• существует ли реальный механизм принуждения к освоению земли?
• Если да, то как его запустить?
• Участок, купленный исключительно для отдыха, а не для растениеводства, — он тоже попадет в число неосвоенных?
• Выявив брошенный кусок земли, кто станет разыскивать его хозяина?

В одном из СНТ Орехово-Зуевского района Подмосковья нам рассказали, что хозяев такого участка не могут найти уже несколько лет. Собственники еще у трех «заброшенок» имеются, но землей не занимаются совсем. И есть надел, где что-то по мелочи люди сделали и пропали. Его между собой садоводы зовут «заколдованным участком».

Председатель СНТ рассказывает, что буквально в мае общался с одним из потерявшихся хозяев: «Раза с десятого удалось дозвониться, и столько недовольства было. Сказал, что находится не в России. И меньше всего его сейчас волнует, что там происходит «на грядках». Я ответил, что покупатели ходят — спрашивают. Ну и соседи жалуются, трава выше пояса. Он мне знаете, что ответил? Посоветовал свои правила устанавливать в «человейнике». Землю он купил на свои деньги, она теперь его собственная, и он сам будет решать, что с ней делать. Все, разговор закончился».

Для порядка напомню, что, согласно ст. 35 Конституции РФ, право частной собственности охраняется законом, и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Пока же по суду с владельцев «заброшенки» приходится взыскивать членские взносы. Н.В. уже шесть лет председательствует как раз в «Садках». Первые дачники землю здесь получали еще в 50-х годах прошлого века. Н.В. в курсе всех нововведений, а СНТ содержит в состоянии, близком к идеалу. Но не без головной боли.

— Есть у нас один товарищ, ничего не делает на участке и не продает, — делится председатель. — Но взносы платит, не придерешься. Есть еще 91-й (номер участка), так там даже забора нет. И взносы не платит.

— А хозяева известны?

— Известны, я уже в суд подала, выиграли, теперь у приставов документы на взыскание взносов. Лет за пять задолжал. Но надо сказать, что у нас уже не осталась таких, кто считает, если они не пользуются своим участком, то и взносы не должны платить. Раньше взыскивали через суд. А вот изъять землю мы не можем.

«Проблема действительно есть, — говорит Николай Ковалев, руководитель проекта «Ковалев и партнеры» (правовая поддержка в сфере садоводства и СНТ). — И в некоторых садоводческих объединениях, особенно тех, которые создавались в 90-е годы и ранее, она достаточно ощутима. В СНТ зачастую не понимают, что делать с заброшенными участками. Многие пускают их в оборот путем повторного предоставления лицам, которые готовы их осваивать. Однако СНТ вправе осуществлять только первичное распределение участков среди членов, а повторное распределение — это уже незаконное распоряжение чужим имуществом».

Границы на замке

Если же говорить о законном механизме изъятия, то он за последние годы претерпел серьезные изменения. Благодаря разъяснениям земельного юриста мы узнаем, что предыдущий закон о садоводческих объединениях (ФЗ № 66 от 1998 года) предусматривал возможность лишения садовода права собственности на участок в связи с нарушением земельного законодательства. А из закона, действующего с 2019-го, такая норма исключена. «Предполагаем, — продолжает Ковалев, — что будет действовать тот же порядок, что и ранее: штраф и предписание об устранении нарушений от земельного надзора Росреестра. Затем, в случае неустранения, — передача информации в органы местного самоуправления, которые выходят в суд с принудительным выкупом с торгов земельного участка». Подчеркну:

Долгое неиспользование сельскохозяйственной земли может привести к ее деградации. А заросли сухостоя на заброшенном участке могут создать пожароопасную ситуацию — так выглядят только самые очевидные из проблем, которые подкидывают СНТ бездействующие собственники.

Но есть проблема и более серьезная. По словам Николая Ковалева, это неопределенность в финансовом планировании расходов на содержание общего имущества в СНТ. «Например, ежегодно на общих собраниях, — продолжает эксперт, — утверждаются приходно-расходные сметы, финансово-экономическое обоснование взносов и платежей. Каждый садовод на территории СНТ обязан уплачивать установленные взносы, которые распределяются на всех собственников. Если участок заброшен, собственник неизвестен, следовательно, он не участвует в общих расходах. Непонятно как учитывать при финансовом планировании эти «мертвые души». Зачастую с них невозможно взыскать долги по взносам, потому что непонятно, к кому подавать иск (это больше касается прав, возникших до 1998 года, когда единый госреестр прав на недвижимость отсутствовал, а хозяин участка свои права еще не зарегистрировал). При такой ситуации та часть расходов на содержание общего имущества, которую должен нести собственник брошенного участка, падает на остальных садоводов».

Именно поэтому какая-то доля от их продажи должна поступать в СНТ, считает Светлана Крюкова, председатель «Березовой Гривы» — СНТ на берегу Волги в Самарской области. «Объясню на примере, — продолжает Светлана. — Есть 100 участков, 10 — брошенные, а 90 — активные. Столбы поставили, свет провели, водопровод протянули — эти 90 граждан оплачивают полностью все. А стоимость тех самых 10 участков будет зависеть от условий в СНТ, которые улучшали как раз оставшиеся 90 на всем массиве. Поэтому я считаю, что

Напомним, осенью 2006 года была запущена дачная амнистия. Она позволяет с минимальным пакетом документов зарегистрировать права собственности на земельные участки и объекты недвижимости, в том числе самовольно построенные. И реально благодаря амнистии было узаконено большое количество самостроя, который возводился в разное время и с нарушением градостроительных норм. А для чего, собственно, все это амнистирование затеяно? Какова конечная цель?

«Полагаем, что это вопрос инвентаризации, а также определенности гражданского оборота, — отвечает Николай Ковалев. — В первую очередь это облегчение процедуры для тех, кто все-таки хочет легализовать свои строения на участке. Кроме того, не надо забывать, что указанная недвижимость тоже является объектом налогообложения на имущество физических лиц».

Вот все как-то сразу встало на свои места: упростить, чтобы увеличить налоговые отчисления в бюджет. И не удивительно, что программа неоднократно продлевалась. Финиш, назначенный на январь 2024-го, оказался промежуточным. Амнистия будет действовать до 1 марта 2031 года. Не очень, правда, понятно, зачем ее регулярно продлевать, если можно сделать механизм бессрочным. Один из очевидных его плюсов — беспрепятственный гражданский оборот. Ликвидность зарегистрированных строений и земли на рынке недвижимости, безусловно, выше. Еще один аргумент «за» — возможность прописаться в дачном строении, которое узаконено. Увы, но одного из главных преимуществ амнистию уже лишили.

До 2011 года серьезным стимулом воспользоваться ей была возможность увеличить площадь своего участка, легализовав довесок. В реальности земли у собственника может быть больше, чем по документам. Сегодня допускается «прирезок» не более 10% от исходной площади. А этого, по мнению экспертов, мало, чтобы побудить собственника к регистрации. Но есть немало других мотивов.

«Очень многие боятся бумажной волокиты, структур государственных, хождения по кабинетам, особенно люди в возрасте, — считает Светлана Крюкова. — А здесь минимум документов. Правда, сам процесс несколько усложнили по сравнению с тем, когда декларации сдавали в Регпалату. Сейчас требуется кадастровый план. Единственное, что расхолаживает, — постоянное продление амнистии. Когда у людей есть определенные временные рамки, это их больше подзадоривает.

То, что с 2019 года закон позволил в садоводстве оформлять жилые дома, это очень хорошо. Упрощенная система в этом смысле помогает, и для садовода это весьма актуально. Есть и те, кто оформляет гаражи, бани, хозпостройки, но таких немного. ФЗ-217 не подразумевает, что садовод должен сдавать документы на свои строения. Для членства в СНТ от садовода из документов требуется только выписка на садовый участок».

Теперь о главных минусах амнистии. Чтобы зарегистрировать строение на земельном участке, нужно его отмежевать. «Привязка к земле» — процедура не из дешевых. Межевание в Подмосковье стоит в среднем 15–18 тысяч рублей. И цена растет. Сам процесс может длиться полгода минимум. И от сложностей не застрахован. Наиболее частая — необходимость согласовать границы участка с соседями.

Для оформления права на дом в рамках дачной амнистии достаточно правоустанавливающего документа на земельный участок, технического плана и декларации, составленной и заверенной собственником.

— Вы этот дом (поставлен в 2014-м) в рамках амнистии регистрировали, это действительно просто? — спрашиваю у М.

— В общем-то да. К нам приехал кадастровый инженер, обмерил весь дом, сделал техплан, потом мы подали документы и через месяц из МФЦ пришел ответ о регистрации постройки. У нас дом зарегистрирован как жилое помещение — это очень важно.

— А цена вопроса?

— Инженер и юрист, который подавал все документы в МФЦ, «стоили» в районе 20 тысяч.

Кадастровый инженер должен быть аккредитован при Росреестре. Однако государство не регулирует тарифы на такого рода работы. Они проводятся на основании договора подряда и сметы. Для примера: в Санкт-Петербурге стоимость постановки на кадастровый учет здания начинается от 25 тысяч рублей, уточнение границ земельного участка обойдется в 40 тысяч и больше. В Москве, регистрируя жилой дом по дачной амнистии за 10 дней, можно уложиться в 25 тысяч. Изменение ВРИ (вид разрешенного использования) земельного участка — это от 15 тысяч и дальше. Техплан жилого дома до 100 кв. метров выльется в 15–16 тысяч рублей.

Возвращаясь к нашим собеседникам, М., замечу, что, в отличие от дома, с регистрацией прав на землю все оказалось гораздо сложней. Причем в аналогичную ситуацию попали еще 46 собственников из «Садков». И дачная амнистия со всеми своими плюсами помочь им не могла.

— Землю мы бы зарегистрировали давно, но у нас возникли проблемы с лесхозом, — объясняют М. — Они ошибочно подвинули свои границы на наши участки (визуально на 2/3. — О. П.). Мы с ними судились очень долго, 20 лет не могли получить собственность на землю. Лесхоз признавал: да, мы ошиблись, но устранять не будем. Хотите — идите через суд.

— Насколько я поняла, лесхоз этой землей не пользовался, а вы продолжали здесь жить?

— Да просто деятель какой-то начертил одну линию не там — и все. Когда отсудили, нам вернули прежние границы.

— Спустя 20 лет тяжбы вы смогли стать собственниками земли. А до этого?

— Мы были членами СНТ, но не частными собственниками. Был участок, но никаких документов на него, кроме членской книжки. И дачной амнистией, когда ее запустили, мы не могли воспользоваться, потому что накладывались границы. Их можно было сдвинуть только по суду.

Таким образом была приведена в порядок кадастровая карта, а 47 участков и все СНТ путем коллективного иска восстановили свои границы. Надо добавить, что до 2031 года действует и упрощенный порядок бесплатной приватизации членами НКО земли общего назначения. Амнистия призвана облегчить процесс легализации коллективного имущества. Но не гарантирует, что обойдется без суда. Тот же самозахват упрощенно регистрируют далеко не всегда. И «Садки» вновь тому пример.

ЛЭП над крышами

— Хотим по амнистии провести три гектара земли общего пользования, — объясняет председатель СНТ. — Межевание сделано, ждем лесной рукав — участок, где был самозахват земли. Сейчас они (собственники) в суде, может, кому-то увеличат площадь, кому-то уменьшат. Несколько участков обрежут наверняка, они близко к реке очень.

— Без суда по амнистии невозможно было узаконить?

— Простым путем нельзя. Нужно доказать, что земля изначально принадлежала тебе.

— Если это самозахват, как можно доказать?

— По дачной амнистии и по лесной — их много всяких, если ты свыше 30 лет владеешь землей и к тебе не было никогда никаких претензий или предписаний от администрации — значит, все нормально.

Есть и другие сложные ситуации, при которых дачная амнистия вряд ли поможет. Например, собственник готов поставить на учет свой дом, но местные власти поменяли регламент застройки. Участки под ИЖС, находившиеся изначально в жилой зоне, перевели в зону рекреации. Строить, а значит, и регистрировать дома в ней запрещено. Как быть? Вопрос открытый.

Любопытно (или досадно) в этом смысле выглядит обратный процесс: налог на земельные участки, переведенные из категории земель сельхозназначения в земли для ИЖС, возрастает самым неадекватным образом. Другой пример: при оформлении выяснилось, что земельный участок, а вместе с ним и дом попадают в охранную зону ЛЭП, строить на ней нельзя. В выписке из ЕГРН может не быть этой важной информации. Начиная с прошлого года уже не местная власть, а сам собственник перед началом строительства должен делать запрос в комитет по градостроительству и архитектуре и выяснять, не попадает ли его участок туда, где строить не получится.

Но! Как свидетельствует опыт все тех же «Садков», и в охранной зоне можно поселиться законным образом. А ЛЭП над крышами регистрации не помеха.

Чем совсем ничего, лучше так. У нас здесь железные заборы нельзя ставить. Нельзя строить трехэтажные дома. На 30–35 метров дом должен быть отнесен от проводов — и можно регистрировать. У нас некоторые люди прописаны здесь».

Замечу, что высоковольтки над СНТ довольно старые, и работают только на 50%. Срок их эксплуатации заканчивается. И есть надежда на демонтаж в скором будущем. Тогда местные садоводы перестанут, наконец, слышать характерное потрескивание проводов, а местная земля, возможно, поднимется в цене.

Проблемы своего СНТ (почти 300 участков) в Истринском районе Подмосковья Екатерина знает доподлинно. Более десяти лет она входит в правление. На мой вопрос об актуальности амнистии среди садоводов отвечает, что для них гораздо важней сейчас не регистрация личных строений, а общая скважина. Они бы и рады оформить ее по упрощенной схеме, да только сначала общее (как им казалось) имущество надо «отбить».

— У нас здесь без воды половина народу сидит. Было совместное, так сказать, пользование с другим СНТ, они тоже наши — от РЖД построили. Те потихонечку приватизировали сначала землю, где была общая скважина. Потом как-то втихаря башню водонапорную под себя подобрали. Сейчас они эту скважину лицензировали только для себя, типа нас вообще нет. И прошлым летом практически лишили нас воды.

— Будете судиться?

— Пытались. Нам сказали, дела давно минувших дней. Они ведь все это 20 лет назад приватизировали, а старое правление прохлопало.

Часто люди осознанно отказываются от регистрации. И никакие упрощенные процедуры не способны изменить их позицию. Она неоднозначна, но по-человечески понятна. И она про те же скважины. Так члены одного из подмосковных СНТ (название оставим за скобками) избрали весьма любопытную, но не редкую, как оказалось, практику.

— Мы скважины прячем, не признаемся, что они у нас есть, — делятся собеседники.

— В смысле?

— Никто не знает. Их ведь тоже нужно регистрировать.

— А вы не хотите?

— А зачем? Чтобы счетчики нам поставили, и мы будем платить за воду? Да вы офигеете, сколько это стоит. Дороже, чем в Москве!

— А если проверка?

— Нагородим что-нибудь сверху, и нет скважины. Потом, это частная земля, как проверка попадет сюда? Да и не приходили пока.

— А у кого из членов СНТ есть скважины на участках?

— Да у всех почти. И все прячут.

Крайняя мера государства

Ну а пока садоводы маскируют скважины, в Госдуму внесли проект закона, который касается хозяйственных построек на участках. Правительство поддержало предложение распространить правила упрощенной регистрации на сараи, бани, погреба, летние кухни, колодцы и т.п. А также на дома на несколько семей, построенные до 1998 года (в течение длительного времени Росреестр отказывал в регистрации прав на части таких домов, не считая их индивидуальной застройкой).

Между тем земля и все стоящее на ней во многих странах является единым объектом недвижимости. У нас же свой, особый взгляд. Отсюда и разночтения. И мнения — диаметрально противоположные.

Продление «дачной амнистии», говорят нам, позитивно скажется на легализации жилых домов и других капитальных объектов. Вспомогательным и некапитальным амнистия не требуется. Сараи регистрировать надо — утверждают одни. Давайте не будем бредить — призывают другие. Начинаются споры из разряда, а есть ли у летней кухни признаки объекта недвижимого имущества? А связана ли теплица с землей, имеет ли фундамент, или же попадает под понятие «легкие конструкции» и регистрации не подлежит, являясь имуществом движимым?

Надежде Андреевне, хозяйке подмосковной дачи в районе Медвежьих Озер, — 78 лет. Совместными усилиями пытаемся пересчитать различные постройки на ее участке. Очевидных — шесть. Назначение еще парочки хозяйка объяснить затрудняется, ссылаясь на мужа «это он тут что-то городил в свое время». Сносить, по ее словам, и накладно, и хлопотно. Ни простым образом, ни сложным регистрировать постройки женщина не намерена. И крайне удивлена, что кто-то до этого додумался! «А если ваши сарайки признают самовольными», — спрашиваю я. Дословный ответ звучит неформатно. Адаптированный — я здесь сама себе хозяйка.

Сейчас дачная амнистия выглядит этаким благом для граждан: упростили, продлили, все для вас — только приходите. Не так, чтобы массово, но идут. А вот расширение перечня объектов, подлежащих легализации, оптимизма не добавит точно.

«Незарегистрированные дома и строения могут быть признаны самовольными постройками, что грозит их сносом. Важно предоставить возможность официально зарегистрировать строения всем желающим», — говорит один из сторонников нововведения. Хочется понять, а словосочетание «всем желающим» разве не ключевое? И разве не исключает каких-либо репрессий в отношении тех, кто не пожелал?

Истиной в последней инстанции можно считать постановление пленума Верховного суда РФ от 12.12.2023. Именно его в качестве разъяснения приводит Николай Ковалев:

Как ни крути, а регистрация прав собственности у нас добровольная. Поэтому байки про летающие с инспекцией дроны брать в расчет точно не стоит, слишком накладно запускать их для подсчета погребов и беседок.