«Дело» консьержей

История, которая произошла с жителями столичного района Ново-Переделкино, сколь показательная, столь и вопиющая. Чтобы заполучить несколько домов в управление, организаторы процесса вбрасывали поддельные протоколы общего собрания собственников (ОСС) не один раз. И даже не пытались сделать хорошую мину. В свое время 9 домов по улице Лукинской, построенных компанией «ПИК», оказались под управлением «ПИК-Комфорта». Практика, в принципе, известная: новостройками после их ввода в эксплуатацию частенько занимаются управляющие компании от застройщика. Это на беглый взгляд даже логично: дом еще заселяется, сообщество жильцов не сформировано.

Если же посмотреть пристальней, то возникает вопрос: каким образом эти самые компании приходят в новострой? Тут-то и выясняется, что они зачастую не размениваются на церемонии, а просто вручают человеку бюллетень голосования и договор с УК — как обязательную составляющую акта сдачи-приемки квартиры. В чем их интерес? А застройщик таким образом может, например, не устранять недоделки — тянуть, пока гарантийный срок не закончится. Понятно, что в новом доме и текущий ремонт не скоро станет актуальным.

Теперь к сути конфликта: жильцы девяти домов пытаются уйти из-под управления УК «ПИК-Комфорт» в ГБУ «Жилищник». Для чего создали инициативную группу, ее возглавляет юрист Екатерина Журавлева. Противостояние тянется с апреля прошлого года. ПИК, по словам собственников, взял их дома в управление автоматически. Сами жильцы узнали об этом постфактум. Но особого возмущения не высказывали.

— Да все было вполне нормально, пока ПИК не перестал платить консьержам, — говорит Екатерина Журавлева, — хотя эта строчка была в наших платежных квитанциях.

— Получается, с жильцов деньги брали, но до консьержей они не доходили?

— Да, задолженность образовалась еще в прошлом году. К тому же официально консьержи не были ПИКом устроены никогда.

— А что с содержанием общедомового имущества?

— Полы в подъездах мыли те же консьержи за плату, которую собирали сами жильцы. То есть мы наличными платили за уборку, а ПИК продолжал начислять за нее в квитанциях.

Весной прошлого года появились объявления о том, что наши дома ПИКом больше обслуживаться не будут, а переходят под другую компанию.

Когда мы собрались на встречу, появилась некая Людмила Иванова. Она засветилась едва ли не во всех районах, где были рейдерские захваты. Иванова начала рекламировать некое СКС УК.

Затем начались какие-то рассказы про город-сад. Она обещала нам за месяц решить все проблемы: с зарплатой консьержам, с обеспечением доступа новых интернет-провайдеров, провести перерасчет по неверно выставленным платежкам… Поскольку буча пошла по всем домам, к нам буквально через неделю приехал глава управы Ново-Переделкино Булыгин. Собрал всех жильцов, сказал, что ПИК от нас действительно уходит, его известили об этом по телефону, с октября 2023-го наши дома обслуживать никто не будет. После чего заявил, что нам надо срочно переходить в другую УК. Это ваше право, говорил он, мы вам поможем, чем можем.

Все готовы были уйти в «Жилищник». Наш дом стал первым, который категорически отказался от собрания на бумаге. Оно было проведено с использованием региональной информационной системы «Электронный дом» (инструмент для управления МКД онлайн. — О. П.). Зарегистрировались, проголосовали, документы направили в ГЖИ (Государственная жилищная инспекция). Другие дома тоже подтянулись. И тут выяснилось, что у нас появились поддельные протоколы. Мы проголосовали за «Жилищник», а ПИК вбросил свой документ на бумаге.

— А куда вбросил?

— Передал в ГЖИ. Узнали мы об этом в сентябре. А в октябре ознакомились в инспекции с «документами» от ПИКа и массово подали заявления в полицию. 14 февраля 2024 года по нашему дому было возбуждено уголовное дело по факту подделки подписей собственников в протоколе. Пунктом 9 в нем был установлен платный порядок пользования общим имуществом дома, а пунктом 10 — что «ПИК-Комфорт» от имени собственников заключает договоры об использовании этого имущества. Куда будут поступать деньги, как и кем будут использоваться, в протоколе и договоре управления МКД умалчивалось.

Была сделана почерковедческая экспертиза (ее, к слову, назначили еще по нескольким домам). В марте к нам приезжали замначальника ГЖИ Москвы Селиверстов и начальник Жилинспекции ЗАО Комаров. Селиверстов обещал, что во всем разберется, он, дескать, только приступил к курированию округа, все проработает, а через месяц сообщит нам. Но вот уже начало июня, он не объявляется. А ГБУ «Жилищник» по нашему дому подал документы в ГЖИ еще раз, и ему отказали.

И это несмотря на то, что процедура была предельно прозрачной. При голосовании в «Электронном доме» обязательны верификация и проверка документов о праве собственности. Более того, к бюллетеням прилагались доверенности от отсутствующих на момент голосования жильцов, свидетельства о рождении детей-собственников и прочие документы.

На встрече с представителями ГЖИ люди спрашивали: «Как такое возможно?» (видеозапись есть в распоряжении редакции). Им в ответ говорилось много разных фраз, например: все, что касается фальсификата, — это вопрос органов внутренних дел; отменить решение ОСС может только суд; по всей стране органы Жилнадзора не наделены функциями проверки подписей и т.п.

«Нас обворовывают»

Прошу Екатерину разъяснить, откуда, собственно, взялась СКС УК.

— ПИК сообщает, что прекращает обслуживание ваших домов, и мгновенно появляется СКС. Она аффилирована с ПИКом?

— Конечно, аффилирована. В других домах тоже было много фальсификаций, но собрания проводила сама СКС УК. Почему-то именно по нашему дому «провели» голосование за «ПИК-Комфорт».

Понимаете, весь пожар был бы потушен, если бы ПИК закрыл долги консьержам. Но в мае прошлого года он произвел перерасчет по теплу, люди в нашем доме получили квитанции на суммы от 40 до 80 тысяч рублей, из-за чего, собственно, народ и начал возмущаться (в других домах ситуация аналогичная).

— У вас дома случайно не элитные?

— Нет, стандартные, ПИКовские. У нас центральный тепловой узел рассчитан на три дома (одинаковой серии и одного года постройки. — О. П.). Наш почему-то платит в восемь раз больше, чем остальные. Вообще история с этими платежками какая-то фантастическая. Мне удалось спустя практически год получить документы от компании «Ремэнерго», которая занимается обслуживанием наших домов. Из них следует, что «ПИК-Комфорт» нас обворовывает. Будем проверять, но уже понятно, что такого потребления тепла не было. За год оно выросло на 49% — это невозможно!

— Сколько протоколов было вброшено ПИКом?

— Такие протоколы появились по всем домам, которые он обслуживает. И все поступили в Жилинспекцию. Только один дом чудом вырвался из-под ПИКа. По нему, видимо, не успели.

— А куда делась СКС УК?

— В октябре прошлого года у нас появляется та же Иванова с нотариальной доверенностью от человека, который владеет нежилым помещением в нашем доме. И заявляет, что проводится собрание собственников по выбору СКС в качестве управляющей компании. Мы пришли, зафиксировали все нарушения, составили акт, отправили в ГЖИ. Потом в наш дом попытались ходить непонятные люди — передавать нам бюллетени для голосования за СКС УК. Мы этих людей гоняли, потому что у них не было никаких полномочий. В итоге бюллетени розданы не были, голосование не проводилось.

— Знакомая схема: сначала этот путь с сомнительными протоколами вы прошли с ПИКом, а теперь с СКС УК?

— Да. При этом Иванова никогда в ПИКе не работала, в базе ее нет. Я так понимаю, что существует какая-то левая, скорей всего, контора. Там таких же, как она, сейчас восемь человек. Это люди, которых наняли, чтобы они пытались проводить собрания собственников в интересах определенных людей. Сейчас эта компания орудует уже в новом микрорайоне — «Солнцево парк» — и уже от ООО «Союз-Новомосковский».

— По ПИКу возбуждено уголовное дело. Но это ведь не все?

— Да, в суде находится наш гражданский иск о признании собрания собственников недействительным. Инициаторами ОСС выступали якобы жильцы нашего дома, которые ни сном ни духом об этом не знали, их даже не было на тот момент в Москве. Ждем июня, очередного заседания (уголовное дело заведено по статье о подделке документов группой лиц по предварительному сговору. — О. П.). По СКС УК у нас поданы заявления — как коллективные, так и индивидуальные — о подделке подписей и о мошенничестве. Сейчас собираем материалы для почерковедческой экспертизы. То есть идем тем же путем, что и с ПИКом. Оригиналы протоколов общего собрания по СКС, которого, как вы понимаете, не было, уже переданы в УВД.

Экспертизой и заявлениями дело не ограничилось. Одна из жительниц в течение трех недель, сидя на скамейке перед домом (в буквальном смысле), опрашивала лично всех его жильцов: подлинны ли их подписи в протоколе? Цифры показательные и не в пользу ПИКа. Более того, заявления от людей поступали в ГЖИ. Только в одном из девяти «мятежных» домов проживает 650 собственников — масштаб проблемы, думаю, понятен. Увы, но инспекция сделать в этой ситуации практически ничего не может — недостаточно полномочий.

Представитель Мосжилинспекции ссылался на пробелы в федеральном законодательстве и массу ограничений, которые мешают работать. Доходило до откровенной нелепости. Собственники задавали конкретный вопрос: «Допустим, 1 июля мы выиграем суд, а 10 июля ПИК занесет вам новый протокол. И что мы будем с этим делать?» Представитель ГЖИ отвечал: «В этом-то и проблема: да, протокол опять будет принят. А на основании чего я буду отказывать?»

Рейдеры на этажах

Рейдерские захваты домов управляющими компаниями — уже повседневная практика. Масштаб проблемы впечатляет. По данным Генпрокуратуры, за прошлый год количество жалоб потребителей на управление МКД выросло в полтора раза. Только в Санкт-Петербурге жители подали более 52 тысяч жалоб на действия УК в надзорный орган.

Вдвое больше предпринималось в стране попыток взять дом под управление с помощью рейдеров. Абсолютное большинство проверок бизнеса в 2023 году (около 90%) коснулось коммунальных компаний.

• В подмосковном Чехове с населением менее 150 тысяч человек почти 450 домов незаконно передали от муниципальной УК в управление частной компании. Общего собрания собственников не было. А вот явный интерес одного из руководителей города был. СК возбудил уголовное дело.
• Более 200 домов в Красногорске втянуты в споры об управлении.
• В Питере некая компания «Терра» не так давно «отхватила» 387 домов сразу в пяти районах города. Голосований собственников не проводилось, а инициаторы собрания, оказывается, даже не знали о «собственной инициативе». Любопытная деталь: «Терра» жилой недвижимостью прежде никогда не управляла.

Ежегодно по стране происходят десятки тысяч подобных захватов. Длится это не один год. Ситуация резко ухудшилась после принятия закона № 434-ФЗ (назовем его законом одного года), который вносит изменения в ЖК. Глава столичной полиции Баранов назвал фальсификацию протоколов ОСС одной из больных проблем Москвы. Но тема носит отнюдь не локальный характер.

Для общего понимания стоит сделать небольшое отступление. Прошлым летом на рассмотрение Госдумы был внесен законопроект, запрещающий менять обслуживающую организацию в МКД в течение года после ее выбора. Игроки рынка разделились на противников и сторонников инициативы. Последние считали, что оно поборется с недобросовестной конкуренцией среди управляющих.

Прежде Жилищный кодекс разрешал сменить УК в любое время. Для этого требовалось на ОСС принять решение о расторжении договора, выбрать другую организацию или создать ТСЖ. Протокол собрания и уведомление о смене организации направлялись в жилищную инспекцию, УК оставалось лишь принять этот факт. Но сторонники поправки не могли не понимать, что в ряде случаев смена происходила помимо желания самих жильцов и даже без их ведома — протоколы общего собрания подделывали. А конкуренты «захватывали» дом. Имея такие «перспективы», сложно сосредоточиться на качественном управлении — в любой момент можно потерять и дом, и вложенные в него средства.

Так вот «закон одного года», по словам его приверженцев, поможет УК заниматься исключительно жилфондом, а не разборками с конкурентами. На слух все вроде бы понятно. Новые правила интересы УК защитить, конечно, помогут. Только как быть жителям, которые хотят разорвать договор с компанией до истечения 12 месяцев?

Но ведь ничто не мешает захватчикам заполучить приглянувшийся дом через год. Произойдет ровно то, что этот законопроект призван предотвратить.

Выходит, «закон «одного года» работает в интересах компаний-рейдеров? Чтобы в течение этого пресловутого года собственники в МКД не могли провести общее собрание и вернуть старую добросовестную компанию. Все дальнейшее просто: подделывается протокол, и рейдеры остаются на следующий год. А через пару лет, когда собственники закончат судиться и докажут, что документы были сфальсифицированы, создается еще один липовый протокол… И так до бесконечности! Так что жители Ново-Переделкино волновались о своем будущем по окончании судебных разбирательств небезосновательно.

На суды уходят годы

Обращаясь год назад к спикеру Госдумы Володину, лидер «Народного жилищного инспектора» Креков прямо указывал не только на проблемные места законопроекта:

Автор обращения просил не принимать к рассмотрению законопроект, предложенный депутатом, а его самого отстранить от руководства комитетом ГД ввиду конфликта интересов. Просьба осталась без ответа. Запрет менять УК в течение года был внесен в Жилищный кодекс и вступил в силу.

При этом реальный механизм, который действительно мог бы остановить массовую фальсификацию протоколов, существует. Но почему-то остается невостребованным. Речь идет о проведении общих собраний собственников в онлайн-режиме на сайте ГИС ЖКХ и в МФЦ. Верификация при таком формате обязательна, а возможность фальсификаций сводится к нулю.

Ну а пока мы имеем то, что имеем. Едва ли не в порядке вещей стали создание или ликвидация ТСЖ на основании нелегитимных решений ОСС. В подобных случаях их организуют группы людей, не представляющие 50%+1 от общего числа голосов. Для установления законности управления домом люди тратят в судах годы.

А тем временем УК вовсю собирает с жильцов деньги за обслуживание. Попытки через суд взыскать их, как правило, безуспешны. Суды исходят из того, что работы выполнялись, значит, должны быть оплачены. Сам факт неправомерного управления даже не берется в расчет. А вот уголовная ответственность, по мнению ряда экспертов, позволила бы не только наказывать, но и работать превентивно.

В конце прошлого года движение «Народный жилищный инспектор» обратилось в комитет Госдумы по строительству и ЖКХ с предложением ввести уголовную ответственность за управление многоквартирным домом без правовых оснований. Профильный комитет предложение не поддержал. В присланном ответе депутаты утверждают, что по указанным составам преступлений имеется практика привлечения к уголовной ответственности, и как раз в области ЖКХ. Но собственникам крайне сложно доказывать, что они не инициировали собрание, не голосовали и не ставили подписи под протоколом. С этим вопросом обращаться в ГЖИ смысла мало. Значит, люди идут в полицию и просят возбудить уголовное дело по ст. 327 (подделка документов).

По информации «Народного жилищного инспектора», почти 100% уголовных дел возбуждается в отношении неустановленных лиц, 99% через несколько лет закрывается. Следствие не может установить лицо, подделавшее документ. Обычно схема состава преступления рассыпается как раз на этапе выявления субъекта преступного деяния. И выясняется, что организация, управляющая домом благодаря фальшивому протоколу, к факту подделки не имеет никакого отношения. Но самое нелепое, что камнем преткновения в расследовании становятся копии.

В марте перед депутатами Мосгордумы выступал начальник ГУВД столицы Баранов. Он докладывал, что в прошлом году по ст. 372 УК в Москве возбудили 38 уголовных дел — по всем было установлено, что протоколы общего собрания фальсифицированы. Далее цитирую: «Во всех 38 случаях мы не имеем оригиналов этих протоколов. Это все какие-то копии, как правило, которые предоставляются в Мосжилинспекцию. Мы не можем проводить экспертизы по копиям, оригинал пропадает сразу. Злоумышленники на коленке сделали этот протокол — якобы оригинальный, тут же сняли с него копию, и все, его больше в этой жизни точно никто не увидит, и отыскать его нельзя».

Странная, однако, складывается ситуация. Выходит, что в ГЖИ хранятся сплошь копии? А как же тогда Жилищный кодекс, в котором закреплено, что в данный орган на хранение должны поступать подлинники протоколов, причем в течение пяти дней с момента их формирования?

Что имеем? Законодательная база — с пробелами, надзорные органы коррумпированы, субъекты преступлений не устанавливаются. Зато на другом берегу все хорошо: механизм захвата домов отточен, несовершенство нормативно-правовой базы работает на руку рейдерам, а поддельный протокол становится основным инструментом передела рынка жилой недвижимости.

Несмотря на реакцию депутатов, «Народный жилищный инспектор» совместно с ассоциацией «АКОН» (объединение профессиональных участников рынка обслуживания недвижимости) разработали законопроект, предлагающий введение новой статьи в УК РФ — «Управление многоквартирным домом без правового основания». А 24 марта в Москве состоялся круглый стол на тему «Советы МКД против рейдеров в ЖКХ». На нем представители советов домов и жители-активисты документ единогласно одобрили.

Упорство некоторых управляющих компаний-рейдеров не оставляет сомнений в их целях. И это точно не таблички «Дом образцового содержания». Так может, сама форма подобного управления изжила (или дискредитировала) себя? Может, есть более эффективные способы руководить жилой недвижимостью? Сергей Креков уверен, что нужно вводить институты доверительного управления (ИДУ).

В феврале Госжилинспекция Санкт-Петербурга получила право отказывать заявителям в смене или сохранении УК, если имеется достаточное количество обращений жителей, отрицающих свое участие в общем собрании собственников, на котором принималось решение. Кроме того, в городе успешно продолжает работу Сервис для сообщений о фальсификации протоколов проведения ОСС. Только в первом квартале 2024 года на него поступило 5078 сообщений от собственников. Добавлю, что работает он в упрощенном режиме. Всего-то пара минут на заполнение и отправку формы.