«Стали дольщиками — безлошадными и бездомными»

История, которая стартовала в Самаре в начале двухтысячных, завершилась спустя два десятилетия в Москве. Семья (папа, мама и сын), участвовавшая в долевом строительстве, потеряла большую часть вложенных денег. Тогда еще люди верили, что планы строить можно. Но процесс затянулся настолько, что сын успел вырасти, а семья переехала в столицу и закрыла ипотеку уже за московскую квартиру. Строить ее не пришлось: памятуя о прошлом опыте, самарцы взяли вторичку.

— Когда вы стали участниками долевого строительства? — спрашиваю у Елены (имя изменено).

— Хороший вопрос. Где-то в 2001-м или 2002 году. Это был объект, хорошо известный горожанам, на улице Ленинской в одном из центральных районов Самары.

— Первое отдельное жилье?

— Нет. У нас в Самаре уже была квартира. Потом мы решили улучшить жилищные условия. Фундамент дома уже заложили и в течение четырех лет должны были построить. Мы продали всё: гараж, машину, квартиру, в которой жили, и вложились в долевое строительство.

— А где же вы жили?

— Переехали к свекрови — на время. У нее мы прожили года три, а вся история растянулась на 20 с лишним лет. У нас сын за это время вырос.

— А когда вся эта история начиналась, сколько сыну было лет?

— Полтора года.

Лишившись всех квартир (проданной старой и недостроенной новой) в Самаре, мы, безлошадные и бездомные, переехали в Москву и здесь начали жить фактически с нуля.

Прежде люди бесплатную квартиру от государства меньше ждали. Примеров — масса. А ведь еще существовали квартиры кооперативные. Схема их приобретения выглядит сегодня практически идеальной. Поделюсь собственным опытом. Мои родители в феврале 1971 года вступили в жилищно-строительный кооператив. На тот момент в доме, где они планировали купить квартиру, было возведено лишь два этажа из пяти. Все документы оформлялись в горисполкоме. Четырехкомнатная квартира площадью 60 кв. метров стоила 10 тысяч 800 рублей. Первоначальный взнос — 30% от этой стоимости. Для покрытия остальной суммы в Сбере взяли ссуду на 20 лет под 3–4% годовых. Причем проценты эти уменьшались по мере приближения к финалу.

В августе того же года (то есть спустя всего 7 месяцев) родители получили ключи от новой квартиры. А конечная цена была пересчитана (она уменьшилась до 8700 рублей), так как пришлось отказаться от кафеля и паркета. Квартиру сдавали с чистовой отделкой, сантехникой, электроплитой, а дом — с благоустроенной придомовой территорией и озеленением. Строил такие дома город.

Очень хочется понять, когда и почему на смену формату, который работал практически без сбоев (во всяком случае, об обманутых членах кооперативов мы не слышали), пришла схема долевого участия? Найти ответ не так трудно: отправная точка — прекращение бюджетного финансирования строительства жилья.

В 1990-е годы этот ход мог даже показаться гениальным, несмотря на отсутствие четких правил.

Шли за жильем, попали на митинг

На каком-то этапе наш разговор с Еленой принимает неожиданный оборот.

— А вы знаете, у нас ведь всё завершилось успешно, — сообщает вдруг собеседница.

— Хотите сказать, что спустя 20 лет вы получили ключи от квартиры?

— Примерно так. Но 20 с лишним лет мы выполняли все необходимые ритуальные танцы.

— Например.

— Мы ходили на все собрания обманутых дольщиков. Дольщики конкретно нашего дома выходили в Самаре на митинги перед Белым домом (здание областного правительства. — О. П.).

К слову, совсем недавно такой же митинг прошел в другом регионе. Интервал между двумя событиями лет 15–17 (а ведь число обманутых дольщиков, если верить чиновникам, должно было уже сойти на нет). Около ста семей из Иркутской области с помощью долевого финансового участия в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) надеялись стать счастливыми обладателями собственного дома. А стали обманутыми дольщиками.

Что примечательно, все компании-застройщики были аккредитованы банками. С июля 2018-го банковское сопровождение сделок стало обязательным. Только это не означает, что кредитные учреждения готовы контролировать процесс и нести какую-либо ответственность. Да, они проверяют и одобряют компании застройщиков, на своих сайтах публикуют списки аккредитованных подрядчиков, выступая своего рода гарантом. Но, по сути, это лишь исполнение мало к чему обязывающей процедуры: мы сделаем как положено, а дальше вы сами…

Казалось бы, переход на эскроу-счета при ИЖС должен был упорядочить процесс. Но это произошло только в 2025 году. А значит люди, вложившиеся в строительство раньше, под новые правила не попадают.

Надо заметить, что граждане — участники долевого строительства многоквартирных домов — оказались в более выгодном положении. Здесь новая форма финансирования была введена еще летом 2019-го (когда число обманутых дольщиков, вложивших десятки миллиардов, зашкаливало). Напомню, деньги граждан при таком подходе застройщик напрямую не получает. Они поступают на спецсчета в аккредитованных банках, через них и осуществляется проектное финансирование строительства. Почему шесть лет потребовалось на внедрение этого механизма в ИЖС? Скажем так: люди не сразу вошли во вкус. Зато после пандемии спрос на загородную недвижимость начал серьезно расти. Как следствие, появились ипотечные продукты под ИЖС. А в 2025-м Минстрой РФ зафиксировал исторический максимум: 63,5 млн сданных квадратных метров частных домов (почти 60% от общего объема введенного в стране жилья).

Тема оказалась настолько резонансной, что в центральном аппарате СК РФ ее взяли на контроль. Было возбуждено уголовное дело. Одному из застройщиков вменили мошенничество в особо крупном размере. Печально, что штраф, назначенный компании, слабо соотносится с нанесенным ею ущербом. В схожей ситуации оказались заказчики еще нескольких компаний. По всей стране подобных историй почти 20 тысяч, если верить информации, доступной в публичном пространстве. Но ручаться за точность цифр в этом случае вряд ли стоит.

Деньги брал застройщик, отдавать будет дольщик

В прошлом году Минфин увеличил срок строительства жилого дома в рамках льготной ипотеки с 12 до 24 месяцев. Если заемщик (он же дольщик) не укладывается в указанный срок, то ставка по ипотеке повышается до рыночной.

Но давайте разберемся: сроки — проблема застройщика, почему же за их несоблюдение должен платить заемщик? И вот уже Центробанк рекомендует кредитным учреждениям в индивидуальном порядке рассматривать возможность реструктуризации ипотечных кредитов, взятых на строительство дома, и оказывать поддержку наиболее уязвимым категориям заемщиков. В частности — продлевать им сроки строительства дома.

Ключевое слово здесь «рекомендует». На практике, как рассказывают в Федерации ИЖС, слишком часто это выглядит, например, так: ипотечник просит банк оперативно оформить смену подрядчика, чтобы достроить дом в срок. Банк игнорирует обращение. А когда срок истекает, просто повышает процент до рыночного.

Сегодня в ситуации, когда подрядчик получал денежные транши напрямую из банка, а затем обанкротился или исчез, оставив человека с долгами, оказались около пяти тысяч льготных заемщиков (данные главы ЦБ Набиуллиной).

Идите вы к чат-боту

Уголовное дело на застройщика — гендиректора и владельца компании «Эл-Гранд» Матвеева — было возбуждено и в самарской истории. Статья та же: «мошенничество».

— Мы давали показания, — продолжает рассказ Елена. — «Эл-Гранд» был признан банкротом, и мы фактически потеряли всякую надежду. Потом активные наши дольщики писали и ходили в областное Министерство строительства. Участвовали в заседаниях каких-то профильных комиссий Самарской думы, сотрудничали с нашей областной администрацией. Это длилось лет 6–7. И никаких подвижек…

— А сколько в вашем деле пострадавших?

— В доме было около трехсот квартир. Но до финишной черты дошли немногие. Часть людей вообще умерла, у части появились правопреемники — дети или внуки, к которым перешла доля. До финиша дошли 60 человек из трехсот (подчеркну, эта цифра касается количества квартир, а пострадавших жильцов в разы больше. — О.П.).

— Какие-то федеральные структуры подключались к процессу?

— Наши дела передали в ДОМ.РФ — и это была очень странная история. На каждом этапе, когда дело дольщиков перекидывали от инстанции к инстанции, в связи с изменениями в законодательстве менялись и правила подачи документов в эти инстанции.

— Терпение у вас, конечно, невероятное.

— (Смеется) Я просто добросовестный гражданин, который действует по правилам. Но надежды не было никакой.

— Тем не менее продолжали?

— Продолжала я. Муж сказал, если хочешь развлекаться — развлекайся. Ну я и «развлекалась». Представительство ДОМ.РФ — в Москве, поэтому мы поехали по указанному юридическому адресу. ДОМ.РФ снимал офис в крупном бизнес-центре. Когда мы дошли до ресепшен этой организации, нам сказали, что попасть на прием граждане не могут. Они могут только писать письма и быть на связи с чат-ботом. Дальше к нам начали обращаться самые разные «теневые» структуры, которые обещали за взятку дать нашим делам ход в областном Министерстве строительства. Надо было отстегнуть половину суммы компенсации, чтобы попасть в какой-то пул.

— О каком размере компенсации шла речь?

— Это сложный вопрос. Мы изначально платили в долларах. А пока длился процесс, пересчитали всё в рублях, но по кадастровой стоимости. На тот момент мы уже потеряли в символических деньгах очень крупные суммы. Если бы речь шла о том, сколько мы в свое время заплатили в долларах, то сейчас на эти деньги мы спокойно могли бы купить квартиру в Москве.

Вопрос: а как же страховка, ведь она предусмотрена законом? Интересы дольщиков защищает ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости». Тем, кто не получил законное жилье, его достраивают за счет государства или выплачивают компенсацию. Кроме того, застройщик обязан застраховать каждый договор долевого участия. В случае его банкротства участникам строительства полагаются страховые выплаты. Всё четко и понятно! Но закрепленный в законе механизм на практике не работает. Судебные тяжбы длятся бесконечно, а вложенные деньги стремительно обесцениваются.

Чудо двадцатилетней выдержки

— После общения с ДОМ.РФ какими были ваши дальнейшие шаги? — возвращаюсь к разговору с Еленой.

— А дальше случилось чудо! Это был, наверное, 2023 год, ноябрь. Нам неожиданно пришло уведомление из областного Минстроя, что дело обманутых дольщиков успешно разрешено. Мы можем выбрать один из двух вариантов: либо взять компенсацию (2 млн 400 тысяч рублей), либо квартиру во вновь построенном доме.

— Равнозначную?

— Нет. Мы платили на старте за квартиру 120 кв. м. А нам предложили 80. Если мы сами выбрали дом в двух кварталах от Волги, то в качестве компенсации нам давали жилье, которое находилось на Безымянке.

— Это совсем не у Волги и далеко не центр.

— Да. Но мы приехали в Самару, сходили посмотрели на этот объект. К чести строителей, дом построен великолепно!

— А вы к этому времени как долго жили в Москве?

— Лет пятнадцать. Сначала 5–6 лет в съемной квартире. Потом взяли ипотеку. Квартиру в этот раз покупали в довольно старом доме, вторичку. Если бы у нас всё сложилось с жильем в Самаре, мы бы точно не уехали. Мы не рассматривали Москву, в принципе.

— Ипотеку закрыли?

— Да, закрыли.

— Не было желания вернуться в Самару и поселиться наконец в квартире, которая досталась так непросто?

— Нет, конечно! У нас абсолютно другая жизнь, мы начали в Москве с нуля, продвинулись, работаем. Мы решили продать квартиру. И это получилось выгодней, чем компенсация.

— Вы наверняка общались с другими дольщиками? Много их в Самаре?

— Я знаю много людей, которые были в похожей ситуации с другими застройщиками. А еще наш актив контактировал с дольщиками из других городов — Москвы, Саратова. С саратовчанами вообще было тесное взаимодействие. Именно они учили нас, как правильно действовать с юридической точки зрения, как оформлять документы, как работать с местной властью.

Такая причудливая статистика

По официальной статистике Минстроя, на начало 2019 года в России насчитывалось 98 тысяч обманутых дольщиков. Эксперты утверждали, что реальной картины эта цифра не отражает. И правда: не отражает. Например, гендиректор Фонда развития территорий (ФРТ) Купызин сообщал: «В целом с 2019 года восстановлены права более 261 тыс. пострадавших граждан — участников долевого строительства». Выходит, что было их 98 тысяч, а в правах восстановили в 2,5 раза больше? А весной того же года пресс-служба ФРТ констатировала, что долгостроев с обманутыми инвесторами уже нет в 57 регионах страны. Это как? Перед людьми закрыли все долги, а объекты достроили? Или дали квартиры в других домах, а долгострои ликвидировали?

— Конечно, идет манипуляция цифрами, — продолжает разговор Елена.

— Насколько всё масштабно и серьезно, на ваш взгляд?

— Это очень масштабная проблема. Ну вот смотрите: мы были в первом пуле. Я до сих пор подписана на Арбитражный суд, где отсматриваю, что по нашим стопам, видимо, узнав о положительном решении, пошли другие люди. И возник очень интересный момент: когда это решение в отношении нас было принято, ДОМ.РФ подал жалобу в Верховный суд. В ней говорилось, что мы за давностью лет и в силу банкротства застройщика, не имеем никаких прав на возмещение! Слава богу, что ВС отказал в удовлетворении этой жалобы, признав права обманутых дольщиков. Тем не менее ДОМ.РФ до последнего предпринимал самые разные действия, чтобы остановить реализацию этой схемы (компенсация или жилье).

— А каким виделось решение этой проблемы представителям ДОМ.РФ? Просто замять тему?

— Конечно, за давностью лет! Я серьезно говорю,

— Хотя бы примерно — сколько денег вы потеряли?

— Две трети вложенной суммы.

— То есть полученная вами квартира по факту стоит лишь треть того, что вы 20 лет назад вложили?

— Да, и остальное нам уже никто не вернет.

— Судиться, требовать перерасчета смысла нет?

— Ну подождите: во-первых, законодательство за эти 20 лет менялось 5–6 раз. У нас не прецедентное право. Во-вторых, по действующему законодательству мы, наверное, получили максимум того, что можно было получить.

Эксперты говорят, что механизм на самом деле такой: возмещению подлежит лишь сумма, оплаченная дольщиком. Никаких перерасчетов, связанных с инфляцией или изменениями рыночной стоимости квартиры, никакого покрытия процентов по ипотеке не будет. Если договор заключался два десятка лет назад, то все вложения давно и безнадежно обесценились.

— Очень много людей сменилось в Самарской администрации, — говорит Елена. — И я рада, что мы все-таки попали в некий коридор, и ситуация разрешалась. Как я понимаю, инициатива закрыть дела обманутых дольщиков шла из федерального центра. В нашем случае в определенной мере были удовлетворены имущественные права только тех людей, которые в течение 20 лет постоянно переоформляли документы. А те, кто имел на руках первичные документы, оказались за бортом. Но шансы есть — это главный вывод.