Заселиться и не расслабляться

На первый взгляд эта тема не должна волновать людей, которые справили новоселье. Но если не куплена (а значит, и не заселена) соседняя квартира? А если таких объектов в многоквартирном доме, скажем, больше половины, и сдан он был не сегодня и даже не вчера? Тогда жизнь в неукомплектованном МКД приобретает особые смыслы.

Жилплощадь в одной из новостроек столицы Анна с мужем купили, когда ребенок был еще в планах. Кое-что в квартире переделали на свой вкус, установили технику и мебель, а затем переехали. Правда, серьезно смущал один момент: в доме не работал лифт. Но его обещали пустить со дня на день. Дальше, как рассказывает Анна, начался «буквально треш». К тому времени женщина была уже на шестом месяце беременности, а на свой восьмой этаж ей приходилось подниматься пешком. Так прошел месяц, другой… За несколько недель до родов Анна переехала к родителям.

— Мы еще на стадии покупки специально в офисе продаж узнавали, насколько дом заселен, — продолжает Анна. — Нам уверенно сказали, что раскуплено большинство квартир. Даже показывали какие-то бумаги, графики продаж или что-то в этом духе. Дали координаты управляющей компании, рассказали про благоустройство двора и прочие радости.

— А дом сдавался с чистовой отделкой?

— Именно, сразу можно въезжать и жить. Для нас это было важно. Дышать строительной пылью точно не хотелось. Мы это уже проходили, когда с одной стороны штробят, с другой — дрель работает, грузовой лифт постоянно забит мусором.

— То есть в этой новостройке ничто не предвещало проблем?

— Во всяком случае, нам так казалось.

Иногда сам застройщик в договоре указывает, что лифт будет включен, когда дом заселится на определенный процент. Уведомляли ли об этом жильцов? Анна говорит, что нет. В УК, куда она пошла искать правду, женщину назвали «странным человеком» и сказали, что неработающий лифт — обычная для новостроек практика.

— Как еще не добавили про пользу ходьбы. Уже почти два года прошло, как мы въехали, а дом по-прежнему полупустой. Вы вечером посмотрите, сколько окон у нас горит. Соседи в домовом чате пишут, что много квартир куплено как вложение, и в них никто не живет. Лифты нам все-таки запустили (правда, для этого людям пришлось написать десятки жалоб). Но нарисовалась другая проблема: УК досталась нам от застройщика, мы за нее не голосовали. Так они, не согласовав с жителями, установили запредельные цены на свои услуги. И объяснили это каким-то иезуитским образом: дом, дескать, недозаселен, а обслуживать его приходится как при полном комплекте. И что, скажите, нам с этим делать?

По подсчетам аналитиков, за последний год только в Москве и Подмосковье число квартир, которые на момент сдачи дома не были проданы, увеличилось вдвое. В готовых новостройках некупленных объектов осталось на 400 млрд рублей. В регионах ситуация не лучше, распродано лишь 55% от общего числа квартир, готовых к вводу. В некоторых городах показатели и вовсе запредельные. Например, в Краснодаре, где доля неликвида на первичном рынке, по информации портала наш.дом.рф, составила 79%.

Из данных консалтинговой компании MACON следует, что прошлый год рынок новостроек завершил не лучшим образом: снизились сразу три основных его показателя — число сделок, объемы ввода жилья и запуск новых проектов. Знакомый риелтор рассказал, что больше полугода «вел» семью москвичей, которые собирались купить новую квартиру. Рассматривались только те, которые были уже сданы.

«Все это время меня буквально преследовал вопрос клиентов, почему цены такие высокие, если спрос такой низкий? — признался собеседник. — Было несколько стопроцентных вариантов. Но квартира нравилась, цена — категорически нет! На сделку мы так и не вышли. Люди сказали, что будут ждать, пока цены не упадут и не станут им понятными (читай: разумными)».

Однако в 2024-м этого не случилось. Напротив, рассмотрев средние цены в 35 крупных городах, аналитики ЦИАН пришли к выводу: новостройки в прошлом году подорожали в стране на 10% в среднем (премиальный сегмент в расчет не брался).

То взлет, то просадка

В 2015 году была взята очередная высота (или побит рекорд) в жилищном строительстве на столичных просторах. Показатели действительно впечатляли: 3,9 млн кв. метров жилья построили в старой и Новой Москве, 8,5 млн квадратов сдали в Подмосковье. В планах на следующий год значился ввод еще 10 млн квадратных метров. Планы были успешно реализованы, а на столичный рынок вышли 42 новых проекта, в том числе «ЗИЛАРТ». И это, подчеркну, только за один год. Казалось бы, покупать, жить и радоваться.

Но уже в 2022-м представители «INFOLine-Аналитики» сообщали, что объем новой жилплощади, на которую не нашлось покупателя, перевалил за 60% от всей площади строительства и стал максимальным показателем с начала 2020 года. В реальных цифрах — 66 млн кв. метров. Очередной антирекорд был побит под занавес 2023-го: более 70 млн квадратных метров в российских новостройках попали в разряд неликвида.

В некоторых регионах ситуация обострилась настолько, что в ход пошли предложения совсем нестандартные. Так, депутаты гордумы Екатеринбурга потребовали остановить строительство — мол, городу столько коммерческого жилья не нужно. Общая площадь свободных квартир здесь к концу 2023 года, вышла за рамки 1,5 миллиона квадратных метров. Надо сказать, Екатеринбург не раз оказывался в рекордсменах по вводу нового жилья. Один из местных парламентариев пугающую пустоту новостроек объяснил просто: жилье возводится, а строительство детских садов, школ, больниц катастрофически отстает.

Нынешняя ситуация с первичным рынком стала следствием целого ряда событий и действий — от непрогнозируемой пандемии, жестко проехавшейся по экономике страны, до ипотеки с господдержкой, ставшей на определенном этапе массово доступной. Программы льготного кредитования запустили, напомню, весной 2020-го. За счет низкой ставки предполагалось повысить доступность жилья, поддержать серьезно просевшую строительную отрасль и буквально вставший рынок недвижимости. Все три задачи преподносились как равнозначные. Удалось ли решить все три одинаково успешно? Ответ очевиден.

Льготы вышли, цены остались

Пока действовала программа с господдержкой, взять ипотеку по годовой ставке ниже 8% было легко и просто. Правда, предоставлялась она только на покупку нового жилья (в рамках поддержки девелоперов) или на строительство частного дома. Стремительно нараставший спрос привел к тому, что на льготных условиях выдавалась большая часть займов. Ипотека для IT-специалистов, сельская, семейная, дальневосточная…

Практически сразу были увеличены лимиты по кредитам. Казалось, для заселения в новый дом достаточно одного лишь желания, об остальном чиновники и банкиры уже позаботились. И так хорошо все складывалось, что нет-нет да возникал вопрос: а подвох-то в чем? И он обозначился. Пока гуманная ипотека уверенно масштабировалась, столь же уверенно дорожали квартиры. На массовые льготы рынок жилья ответил ощутимым ростом цен. Если на старте прямая зависимость этих процессов была не столь очевидной, то сегодня все сомнения отпали.

Отдельного упоминания заслуживает околонулевая ипотека от застройщика, пик популярности которой пришелся на 2022 год. Это просто-таки хрестоматийный пример невозможности бесплатного. Вся первоначальная и лишь кажущаяся выгода от процента «ниже некуда» перечеркивалась конечной ценой объекта.

Однако программа не только создала ажиотажный спрос, но и привела к рекордным продажам. А затем произошел откат. Доступность жилья начала снижаться — и на это обратил внимание Центробанк. Эксперты подытожили: из-за подорожания жилья выгода от льготной ипотеки становится не столь очевидной, весь эффект от низкой ставки перекрывает цена. Глава регулятора не раз говорила, что программу надо вовремя остановить, не допустив перегрева рынка. Но у идеологов процесса было свое видение.

Наконец, год назад Минфин свернул льготную историю, оставив только семейную ипотеку. А директор министерского департамента финансовой политики Яковлев сообщил, что на момент принятия решения более 90% всех кредитов на рынке первичного жилья выдавались на льготных условиях. Теперь же министерство планирует снизить эту долю до 25%. А Центробанк открыто признает: «Широкое использование льготных программ, которые действуют только в отношении нового жилья, привело к значительному росту цен на первичном рынке и отрыву их от вторичного рынка».

И цены эти покупателей привлекали все меньше. Сначала упал спрос и неминуемо пошли на убыль продажи. Число заключенных сделок по договорам долевого участия за пять месяцев 2025-го снизилось на 16%. А доля непроданных квартир выросла. Возможно, это еще не перегрев, но уже и не норма.

Эксперты портала ЕРЗ.РФ изучили три основных показателя рынка: какое количество новых домов строится, как ведут себя цены и насколько быстро продаются квартиры. Вывод опубликовали на своем сайте: явные признаки затоваренности очевидны в большинстве российских регионов. В 50 субъектах темпы продаж отстают от темпов вывода на рынок новых проектов. Самая сложная ситуация в Орловской, Пензенской, Челябинской областях, Красноярском крае и Карачаево-Черкесии, где новостроек в разы больше, чем потенциальных покупателей. Еще 28 регионов близки к этому. Например, в Краснодарском крае дисбаланс выглядит так: в начале года здесь наблюдается серьезный спад продаж нового жилья — на 45%, если сравнивать с прошлогодними показателями. При этом ввод новостроек поднимается на 63% — и это только за два месяца.

Но если верить профессиональным игрокам рынка, все не так страшно, как кажется. «Снижение темпов продаж в нынешних условиях вполне оправданная ситуация, но это история временная, — считает директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. — О затоваривании речи пока не идет. Рынок еще не полностью восстановил структуру предложения после ажиотажного спроса последних лет, и доля квартир на первичном рынке на финальной стадии готовности по-прежнему не так велика».

Где цены, а где мы

Когда из 227 млрд рублей, выданных на жилищные кредиты, лишь 29 млрд уходят по рыночным ставкам, говорить о взвешенной политике как-то странно. Льготная эйфория закончилась. А вместе с ней прошли времена доступного жилья. Продекларированное намерение отработано. Возвращаемся к привычным инструментам — ипотеке обыкновенной рыночной. И актуальным ценам.

Дмитрию — 32, живет в областном центре, не женат. Зарабатывает чуть больше 200 тысяч в месяц, имеет банковский вклад, постоянно подрабатывает и признается: не может угнаться за ростом цен на жилье. «Опасаюсь, что накопления обесценятся, и рост цен на жилье снова понесется галопом, — рассказывает мужчина. — Директор компании «Самолет Плюс» на это уже намекнул в статье в «Коммерсанте»: снижать цены никто из застройщиков не будет, они просто вывели с рынка часть квартир. Даже если ключевая ставка упадет, ежемесячный платеж может остаться таким же высоким и даже будет расти. И вот я беспокоюсь, что ситуация мне на самом деле неподконтрольна, и мои усилия не переломят непреодолимую силу жадности застройщиков и банков».

Представим человека, который получил рыночную ипотеку и купил новую «однушку». Сумма, необходимая на покрытие кредита, и зарплата будут отличаться в разы. Если посмотреть статистику по большим городам, выяснится, что на обслуживание ипотеки людям требуется вдвое больше того, что они получают. Когда средние ставки по кредитам превысили 25%, круг возможных получателей серьезно сузился. При этом в крупных банках ставка доходила и до 40%.

Кредит на таких условиях — это все что угодно, но не массовый продукт. «Сейчас нераспроданность растет не из-за того, что строят больше, чем нужно, — говорит Сергей Зайцев, — а из-за отсутствия доступных инструментов покупки жилья и улучшения жилищных условий. Как только ставки по рыночной ипотеке начнут снижаться и дойдут до приемлемых уровней, напротив, есть риск столкнуться с ограниченностью предложения на рынке жилья из-за накопленного отложенного спроса и сокращения вывода на рынок новых проектов. А это может вызвать очередную волну более активного роста цен. И если существующая проблема низкого спроса решается легко — повышением доступности инструментов для приобретения жилья, то вот дефицит предложения, если он возникнет в будущем, устранить будет сложнее, поскольку цикл строительства достаточно длинный и в моменте объем ввода не нарастить».

Подумали и притормозили

В условиях падающего спроса появляется робкая надежда на снижение цен — в рыночной парадигме это кажется логичным. Особенно если учесть опережающий рост стоимости жилья в последние годы по сравнению с инфляцией на рынке стройматериалов и рабочей силы.

Но мы видим иную политику. «Для части застройщиков снижение цен просто нереально, иначе бизнес станет нерентабельным, — объясняет генеральный директор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин. — Поэтому сейчас каждый застройщик вырабатывает свою стратегию работы: одни сокращают планы по выводу новых проектов, другие занимаются выкупом земельных участков под строительство. Мы для себя приняли вариант расширения географии строительства и наращивание объемов строительства в сегменте премиум и бизнес, поскольку они менее зависимы от ипотечных программ, нежели массовое жилье».

Сегодня рентабельность в 20–25% уже считается хорошим показателем. Но есть проекты, в которых она существенно ниже. Отказываться от капиталоемкого и уже запущенного проекта никто не станет. И часть девелоперов предпочитает временно сбавить обороты. «Мы видим очевидное снижение активности застройщиков примерно на 20–25% по выводу на рынок новых проектов, — констатирует Сергей Зайцев. — Это убережет от накопления избыточного предложения». Но вряд ли решит вопрос цен. Эксперты MACON считают, что если подобная тактика сохранится, то через пару лет она приведет к ограниченности доступных вариантов и создаст условия для повышения цен на 30–50%.

Оно и понятно: если квартиры не введены в эксплуатацию, это не означает, что их не надо содержать. Понесенные расходы девелопер с высокой вероятностью будет покрывать опять-таки за счет покупателя (и конечной стоимости).

Как, кому и насколько быстро можно продать то, что имеется, — вопрос, актуальный для девелопера. Когда и как можно будет купить жилье с максимальной для себя выгодой — тема, волнующая потенциального покупателя. В связи с этим вернемся к доступным инструментам, о которых выше говорил эксперт: ошибочно считать, что это исключительно льготные ипотеки. Например, серьезно недооценена эффективность жилищного вклада. Законопроект о новом виде депозита для накопления на покупку жилья находится на рассмотрении в Госдуме. Удивительно, что только сейчас до него дошли руки парламентариев.

«Фактически средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке демонстрирует сейчас почти нулевую динамику роста, поскольку она не превышает уровня инфляции, — утверждает Сергей Зайцев. — Обеспеченность квадратными метрами на человека в России не так велика, а денежных средств на депозитах сейчас накоплено колоссальное количество, и рано или поздно это приведет к перераспределению денежной массы в пользу рынка недвижимости».