О масштабных девелоперских проектах никто не вспоминает

Недвижимость в Крыму для россиян становится токсичным активом. С 2014 года жители России активно скупали квартиры, апартаменты и частные дома на полуострове. Спрос особенно вырос после открытия трассы «Таврида» и Крымского моста.

Но на фоне боевых действий тенденция стала обратной, и теперь некоторые новоявленные крымчане спешно продают жилье на полуострове. При этом покупателей на крымские квадратные метры зачастую не находится, а цены — стремительно пикируют.

По данным компании IDEM, по сравнению с 2021 годом объем продаж недвижимости в Крыму снизился на 72%. Стоимость квадратного метра за 2022 год упала на 29%. В Севастополе еще в мае стоимость квадратного метра в новостройке составляла 207 300 рублей. А к концу декабря она опустилась до 147 500 рублей. Сейчас на «Авито» можно найти предложения от 57 000 до 155 000 рублей за квадратный метр.

Директор севастопольского агентства недвижимости «Мультидом» Наталья Массальская рассказала местным СМИ, что при продаже недвижимости не обходится без торга: собственники могут скинуть до 10% от цены, заявленной изначально. Председатель Гильдии риелторов Крыма Дмитрий Жиделев уверяет, что во время торга с продавцом можно сбить цену на треть или даже на 50% от заявленной стоимости.

«Если смотреть исключительно на статистические данные, то мы видим минимальные корректировки цен в пределах 0,5%. Но если посмотреть на цену сделок, которые сейчас заключаются, падение становится намного заметнее», — сказал Жиделев в разговоре с РИА «Новости Крым».

Снижение спроса эксперты объясняют несколькими факторами, среди которых не только само по себе начало специальной военной операции, но и атаки дронов на полуостров и регулярная работа ПВО, подрыв Крымского моста и сложность логистики из-за запрета полетов, а также вероятная [здесь называется причина, связанная с опасениями нарушения территориальной целостности РФ в тех границах, которые сегодня предусмотрены Конституцией РФ].

Интересно, что после назначения в 2020 году куратором Крыма в правительстве РФ вице-премьера Марата Хуснуллина на полуострове появилось немало проектов по застройке отелями и жилыми комплексами самых дорогих земельных участков у моря. Планировалось строительство нового города на западе Крыма, застройка многоэтажками нескольких крупных наделов в Севастополе, а также реализация множества менее крупных девелоперских проектов.

После 24 февраля 2022 года власти Крыма о масштабных планах застройки предпочитают не вспоминать, а чиновники Севастополя либо упоминают их мимоходом, когда обсуждается так и не принятый Генплан города, либо сообщают, что часть выделенной под застройку территории могут отдать в качестве наделов участникам боевых действий в Украине.

Надежда Исаева

Люди уезжают подальше от границы, цены и спрос на жилье падают

Среди продавцов квартир в Белгороде 30–40% — те, кто решил покинуть город из-за близости военных действий, считает директор компании «Like недвижимость» Александр Мильский. В СМИ пишут о большом количестве объявлений с пометкой «срочно»: на сайте аренды и продажи жилья «ЦИАН» таковых сейчас 188. По словам риелтора агентства недвижимости «Владис» Виктории Гуровой, после начала СВО имела место и импульсивная продажа людьми своих квартир.

При этом, несмотря на близость к зоне проведения спецоперации, Белгородская область не входит в топ-10 регионов Росстата по снижению цен в новостройках.

— Первичное жилье не пошло вниз по нескольким причинам.

• Во-первых, у нас его не так много, и конкуренция между собой у застройщиков низкая.
• Во-вторых, цены стимулирует ипотека с господдержкой.
• В-третьих, застройщики составляют свой бюджет заранее, поэтому быстро снижать цены не умеют и не могут.

А кроме того, подорожали и строительные материалы, из-за чего снижение цен также может быть невыгодно, — объясняет Александр Мильский.

А вот на вторичное жилье цены упали на 6,6% — это рекордный показатель по России. По словам директора «Like недвижимость», каждая новость, более или менее глобальная, влияет на цены: сначала само объявление СВО, затем «когда стало громко над Белгородом» — прилеты, работа ПВО, потом — частичная мобилизация. «Жить некомфортно: содрогаются стекла, содрогаются люди», — отмечает он.

Самая низкая цена на вторичное жилье наблюдалась в декабре — 83 тысячи за квадратный метр. При этом дешевое жилье люди покупают все же охотно.

— Причем покупают везде. Даже там, где идут обстрелы, в таких местах, как Шебекино. Естественно, вопрос цены — там, где очень громко, должна быть низкая, тогда купят, — рассказывает Мильский.

Как это бывает, на кризисной ситуации всячески пытаются нажиться: появляются специальные агентства, которые в срочном порядке выкупают недвижимость по низким ценам, при этом пугая хозяев тем, что они потеряют время и в итоге просто не смогут продать свои квартиры.

Что касается рынка аренды, то, по словам директора «Like недвижимость», особых изменений на нем не наблюдается: спрос и цены снизились примерно на 10%. По информации издания NEWS.RU, на рынок аренды повлиял отток иностранных студентов — из-за него идет проседание.

Делать прогнозы сейчас риелторы не решаются, потому что ситуация на рынке зависит от ситуации на передовой. Александр Мильский считает:

— Спрогнозировать что-то очень сложно, прогноз погоды иногда ошибается. Если будут успехи у наших войск, то прогнозы хорошие, а если будет так же громко или еще громче, то плохие. Вообще, так как продлили ипотеку с господдержкой, сильного падения по первичке не будет: и цен, и спроса. А по вторичке прогноз по ипотеке: будет расти процентная ставка — соответственно, будет туговато.

Катерина Рукавцова

«Золотое» столичное жилье теперь не в цене

Вопрос, сколько стоит недвижимость в столице, всегда вызывал интерес как среди самих москвичей, так и среди жителей других регионов России и приезжих из-за рубежа. Еще со времен СССР Москва была главным миграционным центром на постсоветском пространстве. И цены даже на самые скромные студии здесь были сопоставимы с добротными двух-, а то и трехкомнатными квартирами в областных центрах. Причем если посмотреть на графики стоимости квадратных метров за последние 2–3 года, то они неизменно шли вверх — цены росли.

Но после начала спецоперации в Украине все изменилось.

Согласно данным «СБЕР Индекса», с февраля прошлого года новостройки в Москве стали дешеветь. Причем можно выделить два пика падения:

• с апреля по июнь (то есть после отвода российских войск из-под Киева) — цена квадратного метра тогда упала почти на 5000 рублей;
• и с конца сентября по ноябрь (то есть после объявления частичной мобилизации) — в этот период цена снизилась почти на 12 000.

На вторичном рынке стоимость квадратного метра снизилась почти на 15 000 рублей: с 285 183 рубля в феврале прошлого года до 270 378 рублей в декабре.

При этом, несмотря на падение цен, спрос на жилье в Москве не растет: если в марте аналитики говорили о 52 417 непроданных квартирах на вторичном рынке, то в ноябре — уже о 89 050. На рынке новостроек спрос, по оценкам экспертов, упал на 26%. Чтобы продать свое жилье, люди вынуждены идти на существенные уступки в цене: дисконт подчас достигает трети от стоимости квартиры.

В Росреестре происходящему пытаются найти позитивные объяснения: так, глава московского управления ведомства Игорь Майданов заявил, что снижение спроса можно объяснить тем, что в 2021 году жилье в столице продавалось как никогда активно — спрос был рекордным.

Специалисты рынка недвижимости с Майдановым согласны, но лишь отчасти.

— Определенный сегмент рынка сейчас не продается, потому что люди покупают недвижимость за рубежом. Например, было у человека 10 миллионов рублей, и [при обычных обстоятельствах] он бы купил себе квартиру в Коммунарке, а [сегодня] — поехал и купил квартиру в Турции или в Болгарии. Определенное число покупателей ушло туда, определенное число удовлетворило спрос за время пандемии коронавируса, другие сидят и ждут дальнейшего падения цен, — говорит риелтор Максим Степанов.

Состояние московского рынка жилья риелтор характеризует так: «Цены снижаются, предложений становится больше, покупателей становится меньше. Как по мне, отыгрывается тот рост, который был за ковидное время».

На дальнейшее снижение цены, по словам Степанова, могут повлиять и политические факторы вроде обсуждаемой новой волны мобилизации или, например, перекрытия границ. При этом он отмечает, что и многие из уехавших еще не продали свое жилье из-за сложностей с выводом денег. Если эти люди тоже выйдут на рынок — цены продолжат падение. Но будет ли кому брать некогда так ценившееся московское жилье?

Анастасия Смирнова

Большинство квартир остаются непроданными, но цены все равно растут

Поодаль от спецоперации картина меняется лишь частично: квартиры покупать люди не хотят, но и панического снижения цен не наблюдается, и даже наоборот. В Екатеринбурге в 2022 году стоимость квадратного метра выросла рекордно — в среднем на 9 тысяч рублей в сравнении с прошлым годом, а в сравнении с началом 2021-го — на 24 тысячи рублей, и теперь составляет 103,3 тысячи рублей за квадратный метр. При этом большинство квартир остаются непроданными: и на вторичном рынке, и в новостройках. Риелторы говорят о небывалом спаде покупательской способности, а 2020-й пандемийный год вспоминают, как прекрасное время жилищной торговли.

К началу 2023 года число непроданных объектов на рынке новостроек превысило отметку в 41,7 тысячи квартир. По данным руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, это стало очередным историческим максимумом. По словам Дмитрия Алексеева, руководителя направления первичной недвижимости «Авито Недвижимость», спрос на квартиры в новостройках Екатеринбурга в сравнении с предыдущим годом уменьшился на 13,1%, а объем предложений на первичном рынке недвижимости увеличился на 65,5%. Средняя цена квартир в городе по итогам года составила 5,2 млн рублей — рост за год на 23,3%.

— С 24 февраля цены на жилье резко подскочили, спрос был высокий, — рассказала Альфия Галеева, специалист по недвижимости. — Параллельно поднялись ставки по ипотечным кредитам. Примерно через месяц все нормализовалось. До Нового года цена снова поднялась. В открытую застройщики не снижали цены на новостройки, но на помощь покупателям пришли различные программы и господдержка, программы для семей с детьми. За счет ипотечных кредитов со специальными программами люди и приобретали жилье. Спрос однозначно упал, но покупательская способность все равно сохранялась.

По словам Альфии Галеевой, в конце августа ежегодно начинался ажиотаж на рынке вторичного жилья, но в 2022 году этого не произошло, потому что ставка по ипотеке сейчас очень высокая — примерно 12,5–13,5%. По этой причине многие отложили покупку квартиры, «шевелить» рынок недвижимости продолжают в основном те, у кого в основе сделки обмен.

— Даже в пандемийный 2020 год активность была выше, — уверена Галеева. — Такого спада спроса на вторичку, как в 2022 году, давно не было. Повысился спрос на загородную недвижимость. Видимо, изоляция сыграла свою роль, те, кто может позволить себе жить за пределами города, не хотят больше сидеть по несколько месяцев в четырех стенах городской квартиры. Тем не менее есть люди, которые в силу каких-то жизненных обстоятельств вынуждены покупать или продавать жилье. Но большинство, у кого жилищный вопрос не стоит остро, предпочитают не тратить деньги и наблюдать за развитием ситуации в стране. Те, у кого есть сертификат на материнский капитал, стараются его вложить в жилье, опасаясь, что в какой-то момент выплаты прекратятся или сумма сертификата обесценится.

Как объясняют представители банков риелторам, несмотря на снижение ключевой ставки Центробанка, процентная ставка по ипотеке, скорее всего, не опустится. Банки закладывают в процентную ставку те риски, которые возникают в связи с мобилизацией действующего или возможного заемщика.

Альфия Галеева уверена, что покупательская активность останется низкой, что, возможно, спровоцирует снижение стоимости жилья. «Вторичка до апреля-мая будет стоять. Продаваться будут только те объекты, ценник которых ниже рыночной стоимости. По новостройкам продавцы придумывают различные программы, взаимозачеты — только это позволит им продавать многочисленные построенные квартиры. Официально они не скидывают стоимость за квадратный метр, но у них есть различные бонусы и возможность подобрать программу по конкретному запросу покупателя.

Что касается съемного жилья, то цена на аренду в Екатеринбурге значительно выросла — до 30%. В среднем снять квартиру можно за 22 тысячи рублей.

— Я сдавала свою двухкомнатную квартиру в хрущевке в микрорайоне Эльмаш до весны прошлого года за 20 тысяч рублей в месяц, после мая я ее сдала за 23 тысячи, — рассказала Альфия Галеева. — Коммуналка оплачивается отдельно. Думаю, сегодня я могу ее спокойно сдавать за 23–25 тысяч. Год назад я сдавала трехкомнатную квартиру в Пионерском поселке за 20 тысяч. Сегодня я пытаюсь ее сдать за 28 тысяч. Все эти цены без учета платежей за коммунальные услуги.

Интерес к аренде связан прежде всего с ростом ставки по ипотеке — многие отложили покупку собственного жилья. Кроме того, непонятно, сколько купленная квартира будет стоить даже в ближайшем будущем, а своими деньгами рисковать мало кто хочет.

Изольда Дробина