Банк России прогнозирует спад спроса на ипотечные кредиты и недвижимость. Об этом было сказано в его докладе о денежно-кредитной политике. Вообще-то, охлаждение ипотечного рынка уже вовсю идет.

Однако сначала необходимо вспомнить хронологию, что происходило с ипотекой в последние два года. А происходили прямо-таки «американские горки».

Весна 2020 года: локдаун, принятие решения о реализации программы льготной ипотеки под 6,5% годовых для покупателей жилья в новостройках. Средневзвешенная ставка по кредитам накануне пандемии, в январе — первой половине марта 2020 года, была немногим менее 9%. Льготная ставка оказалась чрезвычайно привлекательной, и процесс пошел.

Тем более что если первоначально по программе можно было взять кредит по ипотеке в размере до 8 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 3 млн рублей в остальных регионах, то уже летом максимальные суммы кредита увеличили до 12 млн и 6 млн рублей соответственно. Также сдвинули крайний срок для обращения за кредитом: с 1 ноября 2020 года до 1 июля 2021 года.

Результаты не замедлили сказаться. Если за март 2020 года было выдано, по данным Банка России, ипотечных кредитов (ипотечные жилищные кредиты, предоставленные физическим лицам — резидентам, и приобретенные права требования по ипотечным жилищным кредитам) на 329,5 млрд рублей, то за октябрь 2020 года уже на 546,2 млрд рублей. С таким же уровнем (545 млрд рублей) был закончен июнь 2021 года, когда реально завершился период самой выгодной ипотеки в новейшей экономической истории России.

С июля 2021 года условия льготной ипотеки несколько изменились: базовая ставка была увеличена с 6,5 до 7%, максимальную сумму займа ограничили 3 млн рублей вне зависимости от региона. Началось охлаждение ипотечного рынка: за август 2021 года было выдано кредитов «всего» на 439 млрд рублей. По состоянию на 1 сентября 2021 года задолженность по ипотечным кредитам составила почти 11 трлн рублей.

Просроченная задолженность по ипотечным кредитам по состоянию 1 сентября 2021 года равнялась 66,1 млрд рублей, что составило всего лишь 0,6% от объема задолженности по кредитам на эту же дату. Это очень и очень небольшой показатель, причем он даже меньше, чем был соответствующий показатель по состоянию на 1 апреля 2020 года (0,8% — 71 млрд рублей). Такой результат следует признать хорошим.

Также следует с удовлетворением отметить, что динамика ввода в действие жилых домов не может не радовать: показатель сентября 2021 года оказался на 31% выше, чем в сентябре 2020-го. Таким образом, расчет на то, что программа льготной ипотеки позволит поддержать строительную отрасль, полностью оправдался.

Можно ли теперь, с учетом еще и этого факта, утверждать, что с программой льготной ипотеки вообще нет никаких проблем, одни хорошие результаты?

Нет, пока так утверждать нельзя. Ситуация все-таки достаточно неопределенная. Да, запуск программы льготной ипотеки оказался своевременным. Да, текущие результаты по той же просроченной задолженности пока не внушают опасений. В то же самое время перспектива того, будет ли кризис неплатежей по ипотечным кредитам, сегодня полностью зависит от благополучия будущей экономической ситуации в стране.

Не будем забывать, что многие триллионы рублей ипотечных кредитов придется отдавать. Если с экономикой все будет хорошо, если с доходами людей также будет неплохо, то проблем с ипотекой не будет. Таким образом, будущие возможные проблемы с ипотекой будут связаны не с самой программой льготной ипотеки.

Однако от констатации этого как-то не особо легче, если ипотечный рынок обрушится и накатит вал неплатежей по ипотечным кредитам, даже несмотря на то, что выдавались они по льготным ставкам.

Вроде все не так плохо. Росстат отчитался, что за январь — сентябрь 2021 года реальные располагаемые денежные доходы населения выросли на 4,1% по сравнению с соответствующим периодом 2020 года. Сказался эффект низкой базы прошлого года, но все равно неплохо. Значит, беспокоиться нечего? Доходы граждан растут, платежеспособность сохраняется?

Беспокоиться все-таки есть о чем: растущая инфляция может обесценить доходы граждан и красивой динамики уже не будет. Такая простая истина получатся: для ипотечников выходящая из-под контроля инфляция — это еще и риски по обслуживанию ипотечных кредитов.

Но все-таки главный риск состоит в возможном резком замедлении экономики. Если это произойдет, инфляционные потери граждан покажутся не самой главной проблемой, а такое вполне может быть после окончания того периода, который Россия переживает сегодня. Сегодня Россия получает все бонусы от растущих мировых цен на сырьевые энергоресурсы. Когда этот период пройдет (это дело не ближайших месяцев, но ближайших лет точно), тогда наступят серьезные испытания для российской экономики, которая остается экономикой сырьевой направленности.

Это период того самого энергоперехода к «зеленой» экономике, на начальной стадии которого Россия, как оказалось, даже остается в выигрыше. А потом — потери от снижения экспорта углеводородов и все такое прочее. Вот только тогда мы и узнаем, не перестарались ли мы с ипотекой, лопнет она или нет.