Массовая жилая застройка (хрущевки, брежневки) и панельные районы ассоциируются у нас исключительно с постсоветской реальностью. Но это явление характерно для всего мира. В бывших социалистических странах Европы 40% населения проживает в районах массовой жилой застройки, а в странах Западной Европы — 10%. В России жилые здания, построенные в 1956–1990 гг., в 2019 году составляли около 55% жилого фонда страны.

Районы массовой жилой застройки стали ответом на быстрый темп урбанизации во второй половине ХХ века. Городское население в 1950-е годы увеличивалось в среднем на 3% в год, а в 1965–1990 годах — в среднем на 2,6% в год. Жилье необходимо было строить быстро и дешево. Это удалось реализовать за счет применения индустриальных технологий.

Идея строительства больших жилых районов была инновацией в плане Большого Берлина 1920-х гг. В их создании участвовали архитекторы-авангардисты – такие как Бруно Таут, Вальтер Гропиус, Людвиг Мис ван дер Роэ. Эти районы сегодня входят в наследие ЮНЕСКО.

Берлин стал одним из городов-пионеров и в выработке политики модернизации районов массовой жилой застройки. Здесь находится Центр компетенций по крупным жилым массивам — неправительственая организация, объединяющая представителей муниципалитетов, жилищных организаций, архитекторов, инженеров и урбанистов, реализующих проекты на таких территориях. Первые проекты преобразований были осуществлены в 1990-е гг. именно в Берлине. С тех пор в стране выработалась целая система инструментов поддержки территорий жилой застройки в условиях изменяющейся демографической, экономической ситуации.

Немецкие политики понимают, что массовая застройка второй половины XX века выполняет в городах важную функцию — это доступное жилье для широких слоев населения. В современных экономических условиях невозможно построить так много квартир так же быстро и дешево, как это делалось при социализме. Поэтому политики всех уровней осознают, что эти жилые районы надо сохранять и адаптировать их к современным нуждам городских жителей.

Эксперименты с панельками

В Германии существует специальный термин для территорий массовой жилой застройки, построенных по единому плану Großwohnsiedlungen (нем. – «большие жилые поселения»). В 1980 году министерство строительства ФРГ официально определило, что к Großwohnsiedlungen относятся территории плотной высотной однородной застройки, возведенной после 1945 года, где расположено не менее 2000 квартир и собственная социальная инфраструктура.

Именно в 1980-е гг. районы массовой застройки оказались в ФРГ в повестке городского развития: построенные как социальное жилье для расселения обветшавших зданий в городских центрах, они стали местом концентрации жителей из социально уязвимых слоев населения. В Восточной Германии в это время ситуация была иная. Панельные районы, построенные в рамках программы массового жилищного строительства, значительно превосходили по масштабу свои западные аналоги. Это было престижное жилье для образованной молодежи, сотрудников передовых предприятий.

Обсуждалась идея массового сноса панельных районов. Однако все решила экономика: доведение панельного жилого фонда до «западных стандартов» стоило в четыре раза дешевле, чем строительство нового жилья. До сих пор здания социалистических «массовых серий» в Германии ценятся именно за простоту восстановления технического состояния и за возможность достижения высоких стандартов энергоэффективности при реконструкции.

С 1990-х гг. в Германии постепенно выстраивалась система управления дальнейшим развитием районов массовой жилой застройки. Тогда были актуальны вопросы улучшения технического состояния жилого фонда и повышения качества благоустройства. Правительство Германии заказало исследование о возможности повторного использования конструкций всех сборных серий, на основании которого была реализована программа массовой модернизации зданий и разработаны инструменты финансирования таких проектов.

На рубеже 2000-х гг. в фокусе оказались социальные вопросы и проблема адаптации районов к демографическим изменениям — к убыли жителей в ряде городов Восточной Германии. Сегодня районы сталкиваются с разнообразными вызовами: в одно и то же время есть потребности в новом строительстве, в сносе, в модернизации зданий и в комплексной перестройке энергетической инфраструктуры. Большое внимание уделяется социальной стабилизации этих районов. Их стремятся сделать привлекательными для разных групп жителей (например, размещают в районе таунхаусы и частные жилые дома, чтобы здесь могли остаться жители с детьми, строят жилье для студентов, дома престарелых).

В немецком подходе к панельным районам есть место для эксперимента. Политики в Германии готовы проверять эти идеи на практике, первые пилотные проекты часто реализуются за бюджетные средства. Если решения эффективны, то их масштабируют, в том числе за счет участия частных инвесторов. К таким экспериментальным проектам относятся ранние опыты энергоэффективной модернизации жилья, проекты уменьшения этажности панельных зданий и строительства новых зданий из старых панелей, строительство в районах медицинских центров для проживания людей преклонного возраста, реконструкция типовых школ в образовательные кампусы.

Проекты могут быть совершенно любыми — от реконструкции парка до образовательных инициатив и создания локальной сети поддержки жертв домашнего насилия.

Немецкая система

Постепенно в Германии выстроилась система работы с районами массовой застройки. Она построена на четырех элементах.

• Первый — комплексные планы и стратегии развития района, увязывающие вопросы управления жилым фондом, социального и пространственного развития. У каждой территории есть такой документ. Некоторые районы продолжают развиваться на основе планов, разработанных в 1990-е гг., другие регулярно актуализируют документы из-за изменяющихся параметров внешней среды.
• Второй — государственные программы поддержки, благодаря которым городские администрации могут получить финансирование на развитие территории района. Три ключевые программы — это «Городская реконструкция» (финансирует реконструкцию социальной инфраструктуры, благоустройство общественных пространств), «Социальный город» (проекты развития сообщества, решение социальных задач) и «Активные городские центры».
• Третий — низкопроцентные кредиты на реконструкцию зданий (для собственников) и инженерной инфраструктуры (для муниципалитетов и ресурсоснабжающих организаций).
• Четвертый элемент, без которого работа всей этой системы была бы невозможна, — постоянная коммуникация между всеми участниками процесса развития района: разными департаментами городской администрации, жилищными компаниями, представителями активных групп жителей, организациями, работающими в районе.

Доверие между всеми сторонами и способность к взаимодействию воспринимается как важный ресурс территории.

Успешность немецкого опыта часто объясняется тем, что в Германии не было характерной для постсоветских стран «бесплатной приватизации» квартир. Поэтому большая часть жилого фонда принадлежит муниципальным жилищным компаниям, а жители являются арендаторами. Еще одна форма собственности — это некоммерческие жилищные кооперативы, которые могут объединять несколько десятков домов в районе. Такие крупные собственники являются надежными кредиторами, могут долгосрочно планировать свою деятельность и реализовывать большие программы реконструкции, благоустраивать общественные пространства и социальную инфраструктуру.

Однако модернизация зданий и жилых территорий возможна и в ситуации, когда квартиры находятся в собственности граждан. Главные условия — это доступ к низкопроцентным долгосрочным кредитам на реконструкцию зданий и поддержка объединений собственников в управлении проектом. В Германии такую роль выполняет «агентство редевелопмента» (Sanierungsträger). Эта организация по заданию муниципалитета разрабатывает проект развития территории и помогает объединениям собственников реконструировать жилые здания. Согласно немецкому законодательству, агентство редевелопмента не должно иметь связей со строительным бизнесом.

Успешный опыт модернизации многоквартирных зданий при поддержке внешнего управляющего есть и в Литве. Этот механизм может быть очень интересен для постсоветских стран.

_Мария Мельникова, _ специально для «Новой»