За последний год популярность ипотеки в России бьет все рекорды. Особенно популярна программа льготной ипотеки под 6,5% годовых, которая продлена до середины 2021 года. Однако столь бурное развитие ипотечного кредитования уже вызвало сильный рост цен и опасения формирования ипотечного пузыря. И хотя эксперты ЦБ считают, что в настоящее время «риски «пузырей» маловероятны», уже прозвучало предостережение о нежелательности продления программы льготной ипотеки после 1 июля 2021 года.

До сих пор полноценных ипотечных кризисов в России еще не было — просто в силу малого возраста ипотечного рынка и, до недавних пор, малого объема. Но отсутствие полноценного кризиса в прошлом — отнюдь не гарантия его отсутствия в будущем. Тем интереснее рассмотреть факторы, которые потенциально могут к этому кризису привести.

Рост кредитной нагрузки домохозяйств

За последний год объемы выдачи ипотеки намного обогнали рост реальных располагаемых доходов граждан (как и рост ВВП). Это привело к росту цен на недвижимость. Особенно быстро росли цены в III квартале 2020 года, что совпало с резким ростом выдачи ипотечных кредитов. За год задолженность по ипотечным кредитам выросла на 1,35 трлн руб. до 8,7 трлн руб., или на 1,2% ВВП.

На фоне отсутствия роста реальных доходов граждан это автоматически увеличивает риски ипотечного кредитования. Тем более что доля доходов, которая идет на погашение ипотечных кредитов, — в среднем 57%. Это достаточно много, и даже небольшой рост безработицы или снижение доходов резко увеличит риск дефолтов или потребует реструктуризации кредитов. К сожалению, в условиях экономического спада этот сценарий весьма вероятен.

Риск обесценения недвижимости как предмета залога

Ипотечные кредиты сейчас рассматриваются как весьма надежные: доля плохих долгов по ним — 1,4%. Это намного лучше, чем по кредитам физлицам в целом (5,5%). Основным фактором «страховки» банка является первоначальный взнос. Примечательно, что при продлении программы первоначальный взнос был снижен с 20% до 15%.

Соответственно, если дело дойдет до дефолта и банку придется продавать ипотечную недвижимость, падение цен (в процентах) ниже величины первоначального взноса (в процентах) создает риск того, что после реализации залога заемщик останется должен банку (реальный расчет очень сложен и зависит от пунктов кредитного договора, напечатанных мелким шрифтом, тем не менее приведенный пример хорошо демонстрирует суть проблемы).

Под удар могут попасть не только заемщики, но и банки (1,2% ВВП — это достаточно серьезно). Это обстоятельство уже начинает беспокоить ЦБ, ибо предотвратить ипотечный кризис куда легче, чем бороться с его последствиями.

Хотя полноценных ипотечных кризисов в России пока и не было, небольшой ипотечный кризис уже был в 2008–2009 годах. Он затронул т.н. «валютных ипотечников» — людей, взявших ипотеку в валюте. Ставки по валютной ипотеке были намного ниже, чем по рублевой, рубль довольно долго (в 1998–2008 годах) укреплялся, что и сделало валютную ипотеку достаточно популярной у относительно состоятельных заемщиков.

Итог был печален: сильная девальвация рубля сделала платежи по валютной ипотеке неподъемными для многих валютных ипотечников. Последовали массовые дефолты (до 15 000 кредитов).

Для многих семей это превратилось в настоящую трагедию, в Москве и Санкт-Петербурге проходили довольно многочисленные демонстрации валютных ипотечников. Их негативный опыт — практическая реализация валютного риска — был усвоен и гражданами, и банками. Выдача валютных кредитов физлицам практически прекратилась (оно и к лучшему).

Валютных ипотечников было очень мало, но они продемонстрировали две ключевые опасности ипотечного кризиса:

• риск убытков банков по ипотечным кредитам;
• риск социальных последствий ипотечного кризиса.

Оба этих риска в условиях резкого роста рынка ипотечного кредитования (и по объему, и по числу заемщиков) начинают представлять очень серьезную угрозу российской экономике и, что еще важнее, социальной стабильности. Отрадно, что мегарегулятор уже обратил внимание на проблему: гораздо лучше заранее охладить рынок (как вариант — ростом первоначального взноса), чем потом бороться с разрушительными последствиями ипотечного кризиса.