Программа реновации жилого фонда Москвы, которую в народе называют «великим расселением пятиэтажек», пока существует на бумаге, и то — фрагментами. Есть проект закона, внесенный в Государственную думу, есть ряд публичных выступлений мэра Москвы Сергея Собянина и его заместителя, курирующего Стройкомплекс, — Марата Хуснуллина. Все остальное — мнения экспертов и ссылки на «источники», достоверность которых нельзя проверить.

Между тем программа вызывает самый живой интерес москвичей: и тех, кто хочет переезжать, и тех, кто намерен сопротивляться, и даже тех, кого реновация, очевидно, не затронет. Ведь от реализации этой программы зависит ситуация на рынке недвижимости и, шире, качество жизни в столице, определяющее ее притягательность и экономическое благополучие.

«Новая газета» поговорила с главным архитектором Москвы Сергеем Кузнецовым — человеком, который видит контуры программы реновации более отчетливо, чем подавляющее большинство экспертов.

— Сергей Олегович, нам в редакцию уже звонят москвичи и спрашивают: когда начнется программа расселения? После того, как по ТВ показали встречу Владимира Путина и Сергея Собянина, люди, особенно пожилые, уже практически пакуют чемоданы, не продлевают арендные договоры. Поэтому первый вопрос такой: что будет официальным сигналом жителям конкретного дома: начинайте если не готовиться к переезду, то хотя бы всерьез думать об этом?

— Главное, на чем стоит сделать акцент, — ответ на этот вопрос зависит от позиции не столько чиновников, сколько граждан. Программа расселения ветхого и аварийного жилья, в первую очередь тех самых пятиэтажек, идет в Москве с 1998 года, расселено уже более 1600 домов. Для тех, кто живо интересуется программой реновации сейчас и видит себя ее участником, — это хороший пример для изучения. Потому что, честно говоря, более близкого опыта в мире вообще не существует.

— Но ведь реновация — это не просто механическое продолжение предыдущей программы в больших масштабах?

— Нет, и вот в чем главное отличие. Раньше переселение шло по принципу серийности домов, среди которых определялись те, что идут под снос, и с позицией граждан это никак не было связано. А программа реновации будет формироваться по принципу желания и готовности самих людей к участию в программе.

— То есть снесут и переселят только тех, кто сам этого захочет?

— Именно. Поэтому и тем, кто хочет переезжать, и тем, кто этого не хочет, могу посоветовать одно: прислушаться к собственному мнению, мнению членов своей семьи, соседей — насколько вообще людей устраивает или не устраивает то положение вещей, которое есть. Мнения, очевидно, разделятся, хотя предварительные аналитика и опыт предыдущей программы говорят скорее о том, что большинство людей захочет участвовать в реновации.

— И сколько времени есть на размышление?

— Никакого конкретного ответа на вопрос, когда точно первые люди возьмут в руки чемоданы и пойдут переезжать, — сейчас дать нельзя. В этом году мэр поставил задачу сформировать программу, провести опросы, выяснить мнение жителей. Программа будет, очевидно, долгой, и не надо думать, что это некий блицкриг, что мы сегодня всё снесли, а завтра все живут в новых домах.

«За МКАД не отселят»

— Желание переезжать или не переезжать, естественно, связано не только с тем, что человек имеет, но и с тем, в какую сторону могут измениться условия, качество жизни. А этот вопрос связан не только с квадратными метрами и качеством дома, но и с районом. Тем более что в кварталах пятиэтажек давно сложившиеся социальные связи, люди привязаны к своим районам. Действительно ли, если не говорить о ЦАО и территориях за МКАД, переселение будет происходить в рамках района или в соседние районы?

— Есть поручение Сергея Семеновича — перемещать людей на минимально возможное расстояние. Самое короткое плечо может быть внутри района, а может быть и в соседнем, если вы живете на границе.

— А если формально соседний район расположен за МКАД, например Выхино и Жулебино?

— В целом каждая ситуация будет рассматриваться индивидуально. В первую очередь мы будем опираться на мнение жителей. По опыту реализации программы расселения пятиэтажек «сносимых» серий, 92% жителей получают новое жилье в районе прежнего проживания. В новой программе мы будем придерживаться такого же принципа.

— Насколько я понимаю, перед жителями на первом этапебудет вопрос поставлен о том, готовы ли они в принципепереезжать, без уточнения, когда именно, куда, на каких условиях?

— Опрос — ключевой момент программы, система его проведения сейчас прорабатывается. Понятно, что жильцы, принимая окончательное решение, будут учитывать множество факторов. Город в этом плане должен создать максимально понятный и прозрачный механизм, который бы в полной мере учитывал все замечания и предложения.

«Начнем не со сноса, а со строительства»

— Перейдем непосредственно к градостроительным вопросам и компетенциям. Я так понимаю, что программа должна начаться не со сноса, а со строительства нового жилья?

— Безусловно, тут другого сценария не может быть.

— И этот процесс будет идти параллельно с процессом выяснения позиций жителей?

— Подбор стартовых площадок — это действительно та фаза работы, которая уже идет. Как только голосование подтвердит, что в определенных районах люди готовы к переезду, то первое, что будет сделано, — это строительство новых домов, чтобы люди понимали, куда они переезжают.

— Рассматривается в связи с этим возможность выкупа объектов незавершенного строительства?

— Да, такая схема возможна.

— Нормативы, по которым строились хрущевки, они даже не 80-х, а 50-х годов. Я имею в виду жилую площадь. Гражданам важно знать, что они получат квартиру не меньшей площади и с тем же числом комнат. Но не получается ли в этом случае трансфер старых нормативов в будущее?

— Мы сейчас представляем Москву как локомотив строительной и архитектурной мысли. Жилье, построенное в рамках программы, должно быть надежным, качественным, способным простоять хоть сто лет и не потерять своей актуальности. Есть стандарты качественного современного жилья, которые были разработаны Москомархитектурой и закреплены в 305-м постановлении Правительства Москвы в 2015 году, и в соответствии с которыми были модернизированы домостроительные комбинаты. Поэтому вопросы мест общего пользования, первых этажей, лифтов, мусоропроводов, самой по себе планировки квартиры, включая возможность ее перепланировки, — будут решаться уже в современных стандартах. Совершенно точно, что новые квартиры будут заметно более высокого качества и более высокой стоимости.

— Допустим, жители квартала дают согласие на переезд, но в квартале помимо, собственно, жилых домов есть еще социальная инфраструктура. Как с ней быть?

— В ходе реновации социальная инфраструктура районов, попавших в программу, будет расширена. Уже существующие объекты будут функционировать в прежнем режиме, а если есть необходимость, то и реконструированы. Существующий каркас объектов соцназначения будет основой для новых кварталов.

— Развивать по новым правилам, которые определит закон о реновации после принятия его Думой?

— Действительно, в проекте закона сейчас заявлены возможности специальных правил и регламентов для программы реновации. Невозможно работать по нормам, которые последний раз серьезно обновлялись еще в 80-х годах. Тогда было совершенно иное понимание, что такое земельный ресурс в городе. Как показывает весь мировой опыт, есть масса путей оптимизировать использование земли, которая занята сейчас под социальными объектами.

— Ровно на этом месте у любого критика программы и возникнет подозрение: мэрия все хочет снести, чтобы застроить территорию под школами, детскими садами и поликлиниками коммерческим жильем…

— Сейчас мы имеем в городе застройку гигантских лоскутов земли с невероятно низкой для мегаполиса плотностью. Десять или меньше 10 тысяч жителей на гектар — это плотность, граничащая с застройкой сельской местности.

Я сам вырос в пятиэтажке, где и сейчас живут мои родители, сам ходил в детский сад и в школу в таком районе, и я понимаю, что, когда его наполовину занимает гигантская школьная территория, то это значит, что большую часть суток он наполовину пустует. В мегаполисе вы сегодня такого нигде не встретите, я говорю даже не об Азии, а о больших городах Европы и Америки. Поэтому главная задача — не ухудшив ни в коем случае условия социального обслуживания, сделать более рациональным использование земельного ресурса.

— Еще одна болевая точка, которая всегда возникает при обсуждении стройки или благоустройства, — это судьба зеленых насаждений. Часто борьба идет за каждое дерево и каждый куст…

— Если посмотреть на Москву из космоса, вы действительно увидите, что в районах срединной застройки действительно очень много зелени. При этом организованных территорий, комфортных для прогулок, времяпрепровождения, — фактически нет. Повторюсь, я сам вырос в таком районе. Да, деревьев физически вокруг много, но эти территории не используются горожанами. Там гуляют бездомные животные, могут ограбить. Социальный контроль практически отсутствует. Поэтому если какой-то процент территории на бумаге озеленен, на деле это не значит, что есть удобный и комфортный сквер, где можно гулять с детьми.

К новым домам будет применимо понятие «архитектура»

— В новых районах сохранится опорная сеть. А дома будут, как прежде, серийными, или город перейдет к индивидуальным архитектурным решениям?

— Мы прекрасно понимаем, анализируя мировой опыт, что красивый, современный, качественный город, комфортный для жизни, — это, конечно, «город разных адресов». Посмотрите на названия городских программ: «Мой двор», «Моя улица» — это все про идентику, про индивидуальность.

Конечно, индивидуальный облик новых домов не отрицает наличия повторяемых узлов, решений. Перед домостроительными комбинатами была поставлена задача — перейти от производства домов к производству отдельных элементов, из которых, как в конструкторе, можно собрать абсолютно разные кварталы. Сами дома должны быть разные, чтобы их можно было смело назвать словом «архитектура», а не «производство инженерной мысли технолога панельного завода», как сегодня.

— Когда человек говорит «мой район», он, наверное, имеет в виду не только дом с прилегающим сквером и школу с детским садом. Что еще должно быть в новых районах, чтобы людям хотелось там жить? Или эти районы останутся «спальными», а на работу все равно придется ехать в центр по пробкам?

— Начну с того, что анализ данных мобильных операторов и других big data показывает, что 68% населения срединной зоны, в которой находятся пятиэтажки, не выезжают в течение дня за пределы своего района.

— Может, потому, что там живет много пенсионеров?

— Это один из факторов, важнее то, что есть конкретная статистика. Ощущение массового утреннего движения в центр добавляют более удаленные районы, где живет больше людей, а также, конечно, Московская область. Увеличение плотности застройки в срединных районах скорее поможет решить транспортную проблему, чем ее усугубит.

— Понятно, что из Черемушек в центр проще добираться, чем из Теплого Стана, но как создать условия, чтобы можно было вообще не ехать каждый будний день?

— Мы над этой задачей, конечно, думаем и ввели специальный термин — «третья функция». Первые две — это, собственно, жилье и социальная инфраструктура, которые мы уже обсудили. Третья функция — то, что создает интертеймент, то есть развлечение, досуг, рабочие места.

Третья функция очень важна для экономики города. Ведь за район, где можно не только спать, но и жить, — люди голосуют деньгами. Стоимость недвижимости — это прямая производная от привлекательности района для жизни. Поэтому квадратные метры в одинаковых пятиэтажках в разных районах стоят совсем не одинаково. Важно то, что ты получаешь, когда выходишь из подъезда. Поэтому третья функция будет закладываться как обязательный элемент планировки новых районов.

— А «функция» как на бытовой язык переводится — например, в районе должен быть кинотеатр…

— Это возможность приложения труда и проведения досуга. То есть развлекательная и торговая функции, культурный досуг, рабочие места.

— Или это просто, допустим, локация, куда приходит инвестор и говорит: «Вот у вас здесь есть удобное место в середине района, я готов тут построить кинотеатр».

— Это определяет инвестор или полезный потребитель третьей функции. Например, если вы готовы открыть парикмахерскую на первом этаже, в 100 квадратных метрах, вы — полезный потребитель третьей функции. Бизнесмены, которые сегодня ютятся в подвалах, полуподвалах или на первых этажах домов, которые попадут под реновацию, получат возможность работать в специально отведенных для этого помещениях. Это и первые этажи домов, и отдельно стоящие дополнительные здания. Город дает возможность, а задача бизнеса — ею воспользоваться.

— Для бизнеса есть еще важный вопрос: как все правильно оформить? Кстати, законопроект о реновации пока не принят, но ясно, что в нем будут нормы, которые противоречат существующим правилам, точнее, позволят работать за их границами. Вместе с тем совсем недавно были приняты новые правила землепользования и застройки (ПЗЗ), тоже эпохальный документ. У нас до сих пор действует и теоретически будет действовать до 2025 года Генплан. Как вот это все будет совмещаться, и нет ли необходимости увязать эти истории между собой?

— Возможность замены ветхого жилого фонда в Генплане 2010 года уже была заложена. В нем отражена возможность увеличения плотности застройки, нагрузки на транспортную и инженерную инфраструктуру. Поэтому сегодня нет необходимости пересматривать глобально городскую стратегию развития с точки зрения, например, строительства головных инженерных сооружений.