«Дачная амнистия», призванная облегчить процесс регистрации прав собственности на дачные и садовые дома, не только завершается раньше времени, но и грозит обернуться своей противоположностью. Летом депутаты Госдумы приняли поправки в закон о кадастре, которые устанавливают дополнительные барьеры на пути к легализации недвижимости. Теперь для регистрации домов, построенных на земле для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), требуется предоставить разрешение на строительство.

Однако с начала действия «дачной амнистии» в 2006 году многие люди перестали оформлять разрешение, поскольку по упрощенному порядку регистрации (формально он действует до 1 марта 2018 года) пройти необходимые процедуры можно было без него. Благодаря усилиям законодателей льготный режим неожиданно закончился: кадастровые палаты отказывают людям в регистрации объектов ИЖС, из-за чего жилые дома фактически обретают статус подлежащего сносу «самостроя».

Эксперты считают, что подобные действия кадастровых палат противоречат законодательству. Отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в регистрации недвижимости, говорит управляющий партнер компании «Миэль» Владимир Яхонтов. Согласно закону «О дачной амнистии», для оформления домовладения в собственность по упрощенной процедуре этот документ не требуется. Для регистрации постройки ИЖС необходимо пройти несколько регистрационных этапов:

1. Получение технического паспорта (вызываются сотрудники БТИ, которые производят обмеры и формируют инвентаризационное дело).

2. Получение кадастрового паспорта дома (выдается Кадастровой палатой на основании технического паспорта).

3. Регистрация права собственности на дом (кадастровый паспорт дома вместе с документами на землю сдаются в Росреестр).

«Регистрации на участке с категорией ИЖС не подлежат только те строения, которые имеют признаки «многоквартирности», то есть рассчитаны на проживание более чем одной семьи, — ​объясняет Яхонтов. — ​К этой группе относятся различные виды сблокированного жилья (таунхаусы, дуплексы, квадрохаусы и т. п.), малоэтажные и многоэтажные многоквартирные дома».

Теперь же для регистрации надо сначала получить разрешение на строительство, а потом уже ставить свою недвижимость на кадастровый учет. Сделать это можно будет только по результатам судебного разбирательства.

По данным Минэкономразвития, зарегистрированных строений нет на 4,4 млн земельных участков для ИЖС. Инициаторами поправок, превративших миллионы домов в «самострой», стала группа депутатов Госдумы от «Единой России» под руководством Павла Крашенинникова (на тот момент — ​главы Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству) и Сергея Фабричного.

В заключении по законопроекту Комитет по земельным отношениям и строительству представил ряд замечаний, среди которых предсказаны потенциальные проблемы с объектами ИЖС: «<…> на практике может сложиться ситуация, когда гражданин, построивший индивидуальный жилой дом, не будет иметь ни разрешения на строительство, ни проектной документации на данный объект, в связи с чем у данного гражданина не будет правовой возможности представить документацию, необходимую для подготовки технического плана, что является препятствием для осуществления государственного кадастрового учета такого объекта». Авторы закона предпочли проигнорировать предупреждения коллег.

В пресс-службе «Росреестра» «Новой» сообщили, что требования относительно пакета документов для регистрации прав на объект недвижимости не изменились и до 1 марта «законопослушные владельцы земельных участков под ИЖС» могут воспользоваться «дачной амнистией». Однако под «законопослушными» собственниками понимаются граждане, предварительно получившие разрешение на строительство.

«Выйти из тени» станет сложнее не только владельцам ИЖС, но и другим собственникам, подпадавшим под «амнистию»: садоводам, дачникам, огородникам. С 1 января 2017 года кадастровый учет станет обязательной процедурой для владельцев объектов на садовых и дачных участках, в то время как раньше было достаточно подать декларацию. Кадастровую стоимость недвижимости будут определять специально созданные структуры.

Собственников, которые не смогут оформить документы в соответствии с новыми требованиями, ждут санкции. Земельный налог на незарегистрированные владения может вырасти в 5–6 раз, а налог на имущество будут взимать со всех построек, даже неоформленных, — ​если они не будут предварительно снесены по решению суда.

Мнение эксперта

— Это типичный образец абсолютной раскоординированности действий властей. С одной стороны, мы видим маниакальное желание Минфина найти деньги, чтобы уменьшить дефицит федерального бюджета. И сегодня чиновники по сути дела придумали для этого новую кормушку: «дачная амнистия» для населения заканчивается, запускаются две обязательные услуги. Первое — ​начать требовать у граждан разрешение на строительство. Сегодня, когда власти отказываются регистрировать уже построенные на земельных участках дома, это порождает первую волну поборов, но уже не для государства, а для конкретных чиновников и компаний, которые фактически будут торговать разрешениями на строительство. Это аффилированные частные компании, как правило, при региональных управлениях Росреестра — ​чиновник создает проблему, а нужная компания ее решает. Если вы процедуру регистрации не пройдете (а пройти ее без разрешения на строительство невозможно), то объект будет признан незаконным. Продление льготного режима, напротив, привело бы к тому, что люди воспользовались бы окном возможностей, поставив свою недвижимость на учет и попав в налогооблагаемую базу. Но тогда эти деньги прошли бы мимо карманов чиновников.