На рынке строительства апартаментов, также известных под более модным определением «лофты», случился серьезный конфликт дольщиков и застройщика. «Лофты» стали одной из ярких идей на рынке столичной недвижимости в короткий промежуток между двумя экономическими кризисами. При этом покупатели апартаментов — вовсе не обязательно люди зажиточные. Для многих лофт стал альтернативой малогабаритке. Но когда нынешняя волна кризиса, подгоняемая девальвацией и санкциями, накрыла рынок, застройщики, добросовестность которых вызывает сомнения, принялись решать собственные финансовые проблемы за счет граждан. Например, компания Red Development, принадлежащая бизнесмену Алексею Ковальчуку, которая выбросила на рынок сразу несколько проектов в среднем ценовом сегменте, близком скорее к экономклассу. Теперь это — горячие точки на карте социальной напряженности в столице. И о ситуации уже известно правоохранительным органам.

Первые корпуса Московской тонкосуконной фабрики были возведены еще в 30-х годах позапрошлого века. Текстильное предприятие, получившее после революции довесок «имени Петра Алексеева», работало до 2011 года, а после банкротства контроль над одноименным ЗАО получили структуры бизнесмена Алексея Ковальчука, основного акционера, производителя промышленного холодильного оборудования «Полаир».

Место действительно удачное: рядом Химкинское водохранилище и Северный речной вокзал. И вот в 2013 году проект был выведен на рынок под брендом Loft Park (Red Development продавала апартаменты также в проектах-тезках The Loft, Loft Post, Loft Time). Соотношение цены и качества, не говоря уж об агрессивном маркетинге, закономерно создавало спрос.

«Мы с мужем продали дом за три миллиона, для того чтобы оформить сделку с Red Development. Переехали жить к родителям. Подходящий мне лофт стоил около 6 150 000 рублей. Это было замечательное предложение, ведь за эти деньги можно было купить лишь малогабаритную «двушку» на первом этаже в хрущевке. А тут 50 квадратных метров, закрытый комплекс. Аналогов этому не было», — рассказывает Елена Моисеева. Елена и сама архитектор, специалист в сфере недвижимости.

Лофт-проекты во всем мире обычно реализуются на территории старых промышленных зданий, которые реконструируются под офисы или квартиры. Но их целевое назначение остается прежним — нежилой фонд, поэтому собственники лофтов не получают постоянную регистрацию, то есть прописку. Зато в апартаментах прекрасно можно жить. Да и закон позволяет взять под лофт ипотеку. Но в нашей истории главное — что застройщик, как можно судить, ввел дольщиков в заблуждение. Когда они подписывали с ЗАО «Московская тонко­суконная фабрика имени Петра Алексеева» предварительные договоры купли-продажи, как утверждают покупатели, застройщик не предупредил инвесторов о том, что такая форма соглашения, по сути, является лишь обещанием как-нибудь потом оформить официальный документ на передачу собственности. При этом деньги застройщик брал вперед. В случае с Loft Park речь шла исключительно об услуге. Грубо говоря, Red Development выступал в роли риелторской конторы, которая брала аванс за еще не существующую недвижимость.

Кроме того, мало кто из дольщиков знал, что рынок лофтов не регулируется законом ФЗ-214 «О долевом строительстве», который предполагает заключение договоров долевого участия.

«Никто из менеджеров по продажам в Red Development меня ни о чем не предупреждал. Только потом мне объяснили, что закон здесь меня защитить никак не может», — вспоминает IT-специалист Татьяна Седова. Чтобы купить лофт у компании Ковальчука, Татьяна продала квартиру в Королеве. Говорит, что сделала это ради детей: «Менеджеры по продажам говорили мне, что рядом построят детский сад и школу. А у меня двое детей: дочка ходит во второй класс, младшему — меньше года. Конечно, мне тяжело было пройти мимо такого предложения. Это было так благостно. Создалось ощущение, что вот-вот построят…»

И первое время стройка шла очень активно, что усыпило бдительность искушенных покупателей, таких как Елена Моисеева. Она вспоминает, что «корпус уже стоял с окнами и отделкой. Не было только коммуникаций. Потом, после резкого роста курса доллара в 2014 году, представители застройщика нам сказали, что не могут докупить кирпич для отделки, надо подождать, пока рубль немного вырастет. Но стройка велась. Что-то доделывали. Поэтому если кто-то начинал панику за два месяца до официального срока сдачи, мне становилось странно. Я говорила: «Ребята, мы будем еще год-два ждать с учетом кризиса». А потом уже запаниковала сама…»

«В 2014 году решили приобрести лофт. Там такая активность строительная была! Нам говорили, что вообще через полгода можем сдаться. Это не казалось нереалистичным. Ужасно обидно», — вторит Моисеевой еще один клиент Red Development, Надежда Пронина.

Стройка полностью остановилась в середине 2015 года. К тому времени ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика имени Петра Алексеева» успело заключить 193 предварительных договора купли-продажи с физическими лицами на общую сумму около миллиарда рублей и взять многомиллиардные кредиты в банках, по которым уже набежали большие проценты.

Как вспоминают сами «инвесторы», с середины 2015 года они провели несколько предметных встреч с менеджерами Red Development для того, чтобы понять — каковы перспективы? Их убеждали, что проблемы носят временный характер, что будет либо смена подрядчика, либо сделка с другим девелопером — то есть было несколько сценариев дальнейшего развития. Людям свойственно не терять надежду, но по истечении двух-трех месяцев их вера «приблизилась к нулю».

Социальный срез

По оценкам Виталия Данилова, председателя инициативной группы проекта Loft Park, около 70 покупателей внесли 100 процентов стоимости. Остальные либо взяли ипотеку, либо воспользовались рассрочкой. Покупали в основном лофты от 24 до 50—60 квадратных метров площади стоимостью от 4,5 до 7 миллионов рублей. Это уровень возможностей даже не среднего класса, а «обычных граждан».

«Маркетинговая составляющая этого лофт-проекта опиралась на демократичные цены, — объясняет Виталий Данилов. — Много людей продавали свои единственные «однушки», чтобы переехать поближе к парку. Много людей закладывали свою недвижимость. Кто-то привлекал кредиты. Половина людей из нашей инициативной группы теперь живет на съемных квартирах. И находятся просто в тяжелейшей ситуации. Это же не тот контингент покупателей, который инвестирует «лишние деньги» или покупает недвижимость для дальнейшей перепродажи или сдачи. Это люди, которые увидели единственный шанс хоть как-то улучшить свое жилищное положение. Поэтому наибольшее количество раскупленных апартаментов — именно с наименьшей площадью».

Если вы сейчас пройдете мимо объекта, увидите, что леса, строительные сетки — это все разрушается. Два охранника отгоняют детей, которые норовят поиграть в войнушку, а иногда — газетных фотографов.

Под статьей

В ноябре 2015 года была инициирована процедура банкротства фабрики, и сегодня в компании введено внешнее наблюдение. 19 июля этого года будет рассмотрен вопрос о запуске конкурсного производства. Это означает одно — имущество фабрики уйдет с молотка. А если найдется новый застройщик, который продолжит лофт-проект, то люди имеют шанс получить уже оплаченные ими квартиры. Помешать процессу может только девелопер Ковальчук, который не скрывает желания самостоятельно реализовать имущество недостроя.

Заявления владельца Red Development, который, по некоторым данным, живет за границей, и ситуация с покупателями лофтов вызывают беспокойство у правозащитников. Так, первый заместитель председателя комиссии Общественной палаты РФ по развитию социальной инфраструктуры, местного самоуправления и ЖКХ Артем Кирьянов уже попросил генпрокурора Юрия Чайку и главу Следственного комитета Александра Бастрыкина проверить деятельность компании и его собственника на соответствие ст. 159 УК РФ (мошенничество). В своих запросах он обращает внимание на то, что строительство Loft Park должно было проходить в три этапа и завершиться к началу 2015 года. Но работы были проведены только в трех объектах из шести первой очереди, и то частично. При этом, несмотря на то, что стройка велась ни шатко ни валко, девелопер «не переставал привлекать средства частных лиц». «Это дает основание полагать, что компания А. Ковальчука собирала денежные средства с дольщиков на иные, не связанные со строительством цели», — делает вывод Кирьянов.

Общественник также ссылается на мнение дольщиков, чье обращение к нему послужило основанием для запросов. Граждане оценили объемы уже выполненных и предстоящих работ, которые во многом представляют собой фактически ремонт бывших фабричных объектов, их стоимость, размер привлеченных средств инвесторов и кредиторов, и сделали предположение, что финансовые трудности застройщика в большей степени надуманы, а собранные с дольщиков деньги, как и кредиты, попросту могли быть выведены бизнесменом Ковальчуком из проекта.

Выяснилась и еще одна любопытная деталь. Права на проект Loft Park оформлены на две структуры — непосредственно ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика имени Петра Алексеева», с которым подписывали договоры дольщики, и ЗАО «Арбита». Последнее в рамках дела о банкротстве фабрики предъявило свои требования — ни много ни мало на 4 миллиарда рублей. Артем Кирьянов считает, что таким образом аффилированные с Ковальчуком компании «пытаются воспрепятствовать процедуре банкротства» и фактически взять процесс под свой контроль. Это открывает для должника и некоторые новые перспективы. Ведь банкротство не означает, к примеру, автоматической ликвидации компании. Зато дает возможность «очистить» ее от накопившихся имущественных требований в полном соответствии с законом. Если эту комбинацию удастся провернуть, то шансов у дольщиков получить квартиры или вернуть деньги почти не останется.

Если факты, представленные Общественной палатой, подтвердятся, то Ген­прокуратура будет добиваться экстрадиции владельца Red Development. В ведомстве рассказали, что в подобных случаях, после того как будет возбуждено уголовное дело и утверждено обвинение, документы направят в Интерпол для объявления преступника в международный розыск.

Вероятность того, что Алексей Ко­валь­чук не избежит ответственности, действительно велика, если вспомнить, к примеру, судьбу Сергея Полонского. Он скрывался за границей от дольщиков «Кутузовской мили», а теперь ожидает в одном из столичных СИЗО решения суда по обвинению в мошенничестве. В начале мая этого года в Латвии был задержан владелец группы «Миэль» Григорий Куликов, обвиняемый в хищении путем обмана более 85 миллионов рублей у инвесторов поселка «Барвиха-Вилладж», в том числе частных лиц. В настоящий момент решается вопрос о его экстрадиции в Россию.

Артем Кирьянов также попросил Юрия Чайку оценить с правовой точки зрения законодательное регулирование рынка лофтов, а председателя Государственной думы РФ Сергея Нарышкина — еще и инициировать при необходимости соответствующее внесение изменений в законодательство. Сейчас оно не на стороне дольщиков апартаментов. Вот почему важно разобраться в ситуации с недостроем Red Development — чтобы проблемы на рынке лофтов не нарастали, а виновные в их возникновении не остались безнаказанными.

В поисках выхода

Но все понимают, что изменение закона, как и привлечение к ответственности руководства застройщика, — дело не быстрое, и выходить из положения дольщикам пока придется своими силами. В этой ситуации наиболее разумным получается вот какой алгоритм. Сначала нужно идти в гражданский суд и доказывать, что «Фабрика» не исполнила договор. А потом уже с его решением топать в арбитраж и требовать включения в реестр кредиторов.

В тот момент, когда стоило бы предпринимать все эти действия, большая часть граждан все еще верила, что Red Development решит все проблемы, и представители компании эту веру подогревали — ровно до тех пор, пока в один день телефоны и сайт компании не перестали работать.

Параллельно к покупателям лофтов периодически стали поступать предложения о скупке их прав требований, чтобы взять процесс банкротства под свой контроль. Возникает только вопрос — под чей именно? Скупщики договоров вряд ли альтруисты, которые готовы за свой счет вернуть гражданам хотя бы часть внесенных ими средств. Зато если такая схема сработает, то «подконтрольный» процесс банкротства действительно можно будет остановить. «Очистив» проект даже от гипотетических притязаний «частных инвесторов», добровольно уступивших свои права.

Конечно, большая часть граждан все эти юридические детали не понимает. Они просто возмущены.

«Ковальчук сейчас банкротит свои фирмы и компании. Видно, что он не хочет ни с кем договариваться. У него явно свои планы на будущее. Он пытается доказать, что его прижал кризис. Хочет предстать в образе жертвы. Конечно, он, наверное, пострадал тоже из-за кризиса, но в итоге крайними остаемся мы», — сетует Надежда Пронина.

Мы, разумеется, не могли полагаться на эмоции и попытались выяснить позицию Алексея Ковальчука. Однако в ответ на официальный запрос, направленный в АО «Полаир», представитель Ковальчука сообщил, что тот уже получал похожие запросы от СМИ и не намерен на них отвечать. Очень жаль. Ведь действительно важно понять, каким образом был использован тот самый миллиард рублей, переданный гражданами в исполнение предварительных договоров купли-продажи на приобретение апартаментов. И намерен ли Ковальчук предпринимать какие-либо действия, направленные на заключение основных договоров и передачу гражданам апартаментов?

Связаться с Ковальчуком другим способом не удалось. Дольщики предполагают, что он с семьей постоянно проживает в Монако.

Василий Парфенов

Комментарии

— Я бы оценил вероятность возбуждения уголовного дела против Ковальчука как очень высокую. Очевидно, что граждане не были в полном объеме проинформированы о том, каким образом будет осуществляться стройка. На сегодняшний день дольщики столкнулись с фактом уклонения от исполнения обязательств по договору. И если мы полагаем, что средства выведены за рубеж, в том числе с использованием достаточно странных схем, то это необходимо подтвердить правоохранительным органам.

В последние годы законодатели и Министерство строительства и ЖКХ много сделали для защиты дольщиков, которые инвестируют по 214-ФЗ, но оставлять за бортом людей, которые в силу плохой информированности или иных причин вложились в строительство апартаментов, мы тоже не можем. Мы понимаем, что люди брали ипотечный кредит и продавали свою недвижимость для того, чтобы, как мы уже видим, получить некий мифический продукт. Мы очень обеспокоены этим моментом.

— Апартаменты и так называемые лофты — нежилой фонд. 214-й ФЗ посвящен жилым помещениям. Защита прав дольщиков по нему строится достаточно просто: если у человека единственное жилье — он не должен в результате всяких махинаций остаться на улице.

Что касается истории с предварительными договорами, то, согласно нормам Гражданского кодекса, можно предъявлять претензии и на основании предварительного договора.

Что же делать гражданам? Искать специалистов в гражданско-правовых отношениях, обращаться в Комитет по финансовым рынкам.