Объявление о сдаче в аренду становится одним из главных атрибутов витрин магазинов и офисных зданий в Москве. Россияне, ощутив на себе падение реальных зарплат на 10% в годовом исчислении, в один голос объявили о начале великой экономии. На 7,7% в феврале сократился оборот розничной торговли, и, не говоря о прочем, не в лучшей форме находится индустрия гостеприимства вместе со сферой развлечений. «Новая газета» решила выяснить, что за последнее время закрывалось в столице и каков сейчас климат на рынке коммерческой недвижимости.
Закрывай не хочу
Российский рынок одежды, 80% которого, по оценкам экспертов, составляет импортная продукция, весьма нервозно отреагировал на обвал рубля в прошлом году. В конце ноября все крупные отечественные СМИ сообщили о закрытии флагманского магазина модной одежды под брендом Zara на Тверской улице в самом сердце столицы. С тех пор сразу несколько европейских fashion-компаний заявили о полном уходе с российского рынка, среди них — Esprit, OVS, River Island, New Look, Seppala, Gerry Weber и другие.
Иные бренды — группа компаний Inditex (Zara,Massimo Dutti, Pull and Bear, Oysho, Bershka и другие), а также BNS Group (Calvin Klein, Armani Jeans, Michael Kors и TopShop) оказались вынуждены повременить с поставками свежих коллекций одежды в Москву. Часть компаний также сокращает свое представительство в России или отказывается от планов по расширению (например «Спортмастер», Adidas и Reebok откроют в 2015 г. в два раза меньше магазинов, чем планировалось), а цена на импортную одежду уже выросла в среднем в два раза.
Февральское исследование аналитической компании Fashion Consulting Group (FCG) показало, что около 75% москвичей планируют экономить на шопинге в 2015 году (как, впрочем, и на всем остальном). Более того, примерно такая же часть жителей столицы собирается обратить внимание на отечественного производителя при условии, что тот окажется в низком ценовом сегменте. Так или иначе, все свидетельствует о том, что в 2015 году fashion-ритейл в России ждет серьезное падение выручки.
У индустрии моды тем не менее есть одно серьезное утешение: многим в этом году придется гораздо хуже. Так, в начале февраля президент Федерации рестораторов и отельеров России Игорь Бухаров заявил, что, по его оценкам, рынок общепита в Москве с начала декабря сократился на 8%, то есть с карты города исчезло около 900 ресторанов. Сжатие рынка продолжится, говорил эксперт, и в скором времени может закрыться (или реорганизоваться) до 30% ресторанов.
Причем закрываются заведения абсолютно разных жанров: от американского фастфуда Wendy’s до элитного ресторана авторской кухни «Zолотой» на Кутузовском проспекте. А журнал «Афиша» тем временем с нескрываемой ностальгией по гастрономической революции в столице посвящает выпуск дешевым (до 500 рублей) обедам и лучшей шаурме в городе, ингредиенты которой не попали под продуктовое эмбарго.
Следующие в Москве в очереди на закрытие — ночные клубы. В конце прошлого года свои двери затворили сразу три культовых в определенных кругах площадки: Gipsy, «Арма» и «Солянка». Всего же, по данным справочной компании 2ГИС, разрабатывающей электронные карты Москвы, с ноября по март было открыто 20 и закрыто 34 клуба, в результате общее количество сократилось на 14 и в марте составило 250 единиц. Новый формат клубных вечеринок теперь — единовременные мероприятия на специально арендованных по случаю вечеринки площадках.
Схватка за клиентов
Все эти перипетии не могли не сказаться на рынке коммерческой недвижимости столицы. Первая тенденция — понижение номинированных в валюте арендных ставок во всех сферах, от офисных помещений до стрит-ритейла. В торговых центрах Москвы, например, арендовать место по итогам 2014 года можно в среднем на 20% дешевле, а можно и подождать еще немного: «Ставки аренды в 2015 году могут снизиться еще на 10—30% в зависимости от жесткости макроэкономического сценария. В связи с этим 2015 год предлагает хорошие возможности для переезда крупных компаний», — говоритМаксим Палт, старший консультант отдела исследований рынка крупнейшей компании CBRE.
Кроме того, прошлый год отметился весьма значительным, а местами и рекордным вводом новых площадей коммерческой недвижимости в Москве. В такой конъюнктуре собственники помещений вынуждены идти на всяческие уступки, борясь за своих клиентов. «В результате открывающихся возможностей у арендаторов по снижению своих арендных расходов на рынке увеличилась ротация как в офисном, так и в торговом сегменте», — поясняет Олеся Дзюба, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL.
Как следствие большинство арендаторов, особенно в новых торговых центрах, настаивают на пересмотре текущих и новых коммерческих условий, предоставлении им скидок, которые доходят до 15—20% стоимости аренды, фиксации валютного коридора в диапазоне 40—45 рублей за доллар, рассказывает Максим Палт. На новых торговых точках арендаторы чаще всего добиваются перехода на систему «процент с оборота», при которой арендная ставка привязывается к продажам компании. Особая ситуация в стрит-ритейле, где на сегодняшний день большая часть собственников готова перейти на рублевый договор аренды.
Относительная уступчивость собственников коммерческой недвижимости становится вполне понятной, стоит лишь взглянуть на статистику. По оценкам CBRE, доля свободных площадей в ТРЦ Москвы с начала 2014 года выросла более чем в три раза — с 2,6% тогда до 8% сегодня. Связано это не только со снижением активности ритейл-компаний, но и с вводом рекордного количества (около 600 тысяч квадратных метров) новых объектов. В начале 2015 года, видимо, по инерции, открылось еще 200 тысяч квадратных метров, что может привести к увеличению доли вакантных помещений в торговых центрах до 11% в течение года, а темпы строительства торговых центров в 2016—2017 гг. снизятся примерно вдвое.
Количество незанятых площадок в сегменте стрит-ритейла также увеличилось и превысило 9% в основных коридорах столицы. По прогнозам CBRE, к концу года этот показатель, скорее всего, окажется в пределах 12—15%, а затем status quo более-менее зафиксируется. «Доля вакантных помещений в премиум-коридорах Москвы, таких как Столешников переулок и улица Петровка, не будет существенно расти. Магазины люксовых брендов для удержания своей целевой аудитории намерены остаться в топовых местах города, а арендодатели, в свою очередь, готовы идти на уступки, сохраняя известных и надежных арендаторов. Ресторанные улицы Пятницкая, Маросейка и Покровка также сохранят своего арендатора», — обнадеживает москвичей Олеся Дзюба из JLL.
Перестройка
Интересная ситуация сложилась на рынке аренды офисных помещений. В прошлом году в эксплуатацию было введено 1,4 млн квадратных метров офисов — таких цифр Москва не помнила с 2009 года. В то же время объем сделок оказался рекордно низким (700 тысяч квадратных метров), вернувшись к показателю 2003 года и оттянув ставки аренды на 20% вниз. Падение цен продолжится в первом полугодии 2015 года и может достичь 30%, полагает Максим Палт, а офисная вакансия достигнет пиковых значений прошлого кризиса — 19—20%. Объем заключенных сделок останется на прежнем уровне, а вот новые предложения в последующие 3 года могут сократиться в два-три раза.
Конечно, Тверская улица в ближайшее время не опустеет, но наш город, без сомнения, ждет устойчивое снижение арендных цен по всем аспектам коммерческой недвижимости вкупе с увеличением числа незанятых площадей. Крупный ритейл еще в прошлом году начал «прочищать» портфели своих брендов, что в некоторых случаях завершилось полным уходом с рынка или закрытием убыточных точек. Многие компании ждет кардинальный ребрендинг и переориентирование на более бюджетный сегмент. К счастью, девелоперы и собственники недвижимости готовы идти на уступки надежным и постоянным клиентам — разумеется, в случае, если это оправдано их финансовыми показателями.
