Укравший лето август оставил не только жаркие воспоминания и политическое безмолвие, но и светлые ожидания ипотечных перемен, анонсированные премьером Д. Медведевым. «Мы ставим себе цель выйти на такой уровень, когда в среднем по стране можно будет получить ипотеку за 5—6% годовых», — окрылил мыкающихся по чужим углам председатель правительства. Правда, ветер перемен в виде конфигурации механизма снижения ипотечных ставок Дмитрий Анатольевич по обыкновению так и не посеял.

Не в первый раз премьер Д. Медведев посылает безответные сигналы ипотечному рынку. 16 июля 2007 года нынешний глава кабинета тогда в ранге первого вице-премьера, находясь в Калининграде, поделился предчувствием, что ставка рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) «через полтора—два года будет уже 8%». В 2007 году, по данным того же АИЖК, средневзвешенная ставка была зафиксирована на отметке 12,7% годовых. «Через год—полтора» она составляла: по итогам 2008-го — 12,6%, 2009-го — 13,1% годовых. «Балтийское» пророчество не сбылось.

11 февраля 2010 года, будучи президентом, Д. Медведев заявил в Томске, что «ставка по ипотеке в России может вернуться как минимум на докризисный уровень, а по-хорошему — достигнуть 6—8% годовых». В 2011-м, по сведениям ЦБ, средневзвешенная ставка по выданным (рублевым и валютным) ИЖК составила 12,6%, в 2011-м — 11,7%, в I полугодии 2012 года — 12,3% годовых. И эта весть оказалась фейком.

Нынче очевидцами премьерского откровения о «5—6% годовых» стали сибирские железнодорожники. Впрочем, сибиряки — народ крепкий: не услышав способов смягчения ипотечного ярма, они, наверное, хорошенько отметили новость, да и забыли на следующий день. Пусть, мол, в высоколобых столицах разбираются. Что ж, спасибо за подачу.

Отмычка от ипотечной скважины

На величину процентной ставки по ИЖК определяющее влияние оказывает плата за рефинансирование (замещение) выданных средств. На российском ипотечном рынке роль «замещающего» оператора изначально отводилась АИЖК, созданного в конце 90-х по образцу и подобию заокеанских Fannie Mae и Freddie Mac. Долгие годы АИЖК с миссией законодателя ипотечной моды успешно справлялось.

Сегодня АИЖК уже не то, что раньше: если еще в I квартале 2009 года доля АИЖК в рефинансировании ипотечных кредитов составляла 39,1%, то по итогам I квартала 2012-го — всего 6,9%. АИЖК примется оправдываться, что часть операций рефинансирования делегирована дочерним структурам (и отчасти, будет право), а основными причинами нисходящего тренда назовет проблемы с ликвидностью и высокую плату по привлеченным ресурсам.

Сторонний наблюдатель разглядит в корневой системе происходящего еще и жесткие стандарты выдачи кредитов, принятые агентством, но этот аргумент купируется воспоминаниями о незавидной участи поименованных выше американских ипотечных агентств.

К вопросу о ликвидности. Согласно консолидированной финансовой отчетности АИЖК, по итогам 2011 года выпущенные облигации, кредиты банков и прочие заемные средства составили 149,8 млрд рублей (рост за 2011 год — на 68,5%). При этом 88% выпущенных группой АИЖК облигаций были обеспечены гарантиями российского правительства. Но что интересно: по той же отчетности, депозиты АИЖК в российских банках со сроком погашения более трех месяцев составили 57,6 млрд рублей (до трех месяцев — 21,6 млрд рублей). Привлеченных в основном под государственные гарантии. И куда только смотрят профильные ведомства?

Оплата по привлеченке действительно высока: в 2011 году даже при наличии госгарантий средства занимались под 7,7—9,4% годовых. Дешевле не дают, не те времена.

А в это время государство, как Кощей, чахнет над «общественным златом»: по итогам 2011 года, совокупный объем средств Резервного фонда и Фонда национального благосостояния (ФНБ) составил 3606,0 млрд рублей (112,0 млрд долларов). Размещаемых либо «за гроши» преимущественно за границей, либо «за слезы» на счетах в ЦБ. Между тем даже молодые учителя, имеющие право на государственную субсидию для оплаты части первоначального взноса по ИЖК, получают рублевые ссуды под 8,5% годовых.

Простите за беспокойство

У правительства и думцев и без наших поучений забот хватает. И все же, если они хотят поучаствовать в решении жилищной проблемы, пусть внесут минимальные дополнения в действующий Бюджетный кодекс (БК РФ).

Загляните в первый абзац п. 2 ст. 96.11 БК РФ «Управление средствами Резервного фонда и Фонда национального благосостояния». В нем записано, что целями управления средствами фондов являются обеспечение сохранности средств и стабильного уровня доходов от их размещения в долгосрочной перспективе.

ФНБ, созданный для «обеспечения софинансирования добровольных пенсионных накоплений граждан Российской Федерации, а также обеспечения сбалансированности (покрытия дефицита) бюджета Пенсионного фонда Российской Федерации», — вмиг растрачен не будет. А значит, часть средств из сэкономленных на 1 сентября этого года 2772,5 млрд рублей может быть вложена в облигации АИЖК. Сколько? А это как правительство решит.

Вернемся к нормотворчеству. Пункт 4 ст. 96.11 БК РФ предусматривает вложения средств ФНБ помимо прочего в депозиты и остатки на банковских счетах в госкорпорации «Внешэкономбанк», а также долговые обязательства и акции юридических лиц. На 1 сентября этого года в ВЭБе было размещено 474,0 млрд рублей и 6,3 млрд долларов средств ФНБ. При этом сам ВЭБ прокредитовал АИЖК на 40,0 млрд рублей под 6,3% годовых.

При всем уважении к ВЭБу, а также к бывшему (В. Путин) и нынешнему (Д. Медведев) председателям Наблюдательного совета госкорпорации, так и остается непонятным, зачем ФНБ во взаимоотношениях с АИЖК нужна ВЭБовская «прокладка». Не проще ли, учитывая огромную социальную значимость разрешения жилищного вопроса при помощи ипотеки, внести дополнение в указанную статью БК РФ в виде одной короткой фразы: «Средства Фонда национального благосостояния могут размещаться… в долговые обязательства ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»?

Причем в рублях. Да-да, в рублях, в соответствии с установленным правительством лимитом. Валютный риск? Мол, средства будущих пенсионеров в валютном эквиваленте обесценятся? А как же грезы о «мультипликативном эффекте» от роста жилищного строительства, что вызовет увеличение занятости, повышение доходов населения и подъем налоговых поступлений? А многочисленные расчеты экспертов, по которым 1 денежная единица государственных инвестиций в развитие ипотечного движения генерирует до 7 единиц выручки в промышленности и сфере услуг? А увеличение через 20—25 лет количества занятых в экономике, взносы за которых пойдут в солидарную часть пенсионной системы?

Или потенциальные оппоненты готовы расписаться в неверии в стабильность российской экономики? Если сегодня не позаботиться о появлении будущих поколений, само наличие ФНБ потеряет актуальность. Многие представители грядущих генераций попросту не родятся, а мы при посредничестве архаичного здравоохранения довольно быстро освободим последующий социум от своего присутствия.

Ах да, вы полагаете, что вырастет инфляция! Удивительно, но в нашей экономической науке еще остались те, кто вслед за М. Фридманом и другими монетаристами свято верит в то, что «инфляция всегда и везде представляет собой денежный феномен». Хотя еще Дж. Кейнс указывал на чрезвычайно распространенное в среде экономистов-классиков представление, будто «цены зависят от количества денег».

А как же тарифы естественных монополий? А коррупция и растоптанная конкуренция? А современный американский и европейский опыт, когда деньги разбрасываются «с вертолетов», как острил в свое время глава ФРС США Б. Бернанке, но всплеска инфляции не происходит? Да что там, в нынешней России бюджетное стимулирование потребительских расходов увеличивается опережающими рост экономики темпами, а инфляция остается в пределах однозначных чисел. И есть ли смысл напоминать, что частные инвестиции в жилье — это не потребительские, а капитальные расходы?

Процентная ставка при размещении средств ФНБ в рублевые облигации АИЖК не должна превышать максимум 2—3% годовых (в идеале — стремиться к нулю), что позволит снизить приблизительно до тех же значений ставку рефинансирования АИЖК, а значит, и цену конечных ИЖК. Российское государство пока не зарегистрировано в форме хозяйственного общества, учрежденного с целью получения дохода. Напротив, государственная политика, как указано в ст. 7 Конституции РФ, направлена на «создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека».