В прошлое воскресенье на Триумфальной площади прошел митинг обманутых дольщиков. Хмурый день, хмурые лица стоящих с плакатами. Плакаты: «В стране кризис — квартиры без доплат!», «Обманутые дольщики — беда России», «Администрация Химок плодит бомжей», «Щербинка (2-я Овражная) — это тоже Россия», «ЖСК Садовники — пирамида ЮАО»… Судя по всему, в ближайшие месяцы подобные митинги станут составной частью эпохи экономического кризиса начала XXI века.

Было на этом митинге и несколько адресных плакатов: «Громов и Троицкий! Достройте наше жилье в Долгопрудном», «Пантелеев! Где обещанные компенсационные площадки для Е39? Троицк-Е39», «Пантелеев, не лги! Наши дома не построены. Ждем уже 5 лет». Алексей Пантелеев это вице-губернатор Московской области, «Троицк-Е39» — некоммерческое партнерство, образованное покупателями квартир монолитно-кирпичного дома «Фаворит» в подмосковном Троицке по улице Текстильщиков, строение Е39. Начало строительства — 2002 год, остановка строительства — 2004 год, застройщик ЗАО «ПСФ НОРД».

Московская область вообще с большим отрывом лидирует среди регионов России по количеству обманутых дольщиков. По разным оценкам, их здесь от 20 до 50 тысяч.

Вот особенный плакат: «Г. Домодедово, микрорайон Дружба-2, 19 домов долгостроя!».

За два дня до митинга пятеро дольщиков заняли квартиру в одном из этих недостроенных домов микрорайона «Дружба-2». И объявили голодовку до тех пор, пока правительство области не даст гарантии на достройку. Реакция властей была неожиданно жесткой, граничащей с истерикой. Никто из областных чиновников даже и не подумал встретиться с голодающими. А депутат Госдумы, руководитель Рабочей группы «Единой России» по защите прав вкладчиков и дольщиков Александр Хинштейн заявил, что «голодовка дольщиков в Домодедове абсурдна и цинична». После чего несколько нарядов милиции ворвались в помещение, скрутили голодающих и отвезли их в местный ОВД. Теперь дольщикам инкриминируют «незаконное проникновение со взломом на чужую территорию и сопротивление милиции».

«Проблема дольщиков сложна тем, что люди хотят получить квартиры»

О понятиях «долевое строительство» и «обманутые дольщики» как о неком реалити повседневной жизни, способном держаться в первых строках новостных лент, российские потребители информации узнали в 2006 году.

Когда 19 мая более тысячи неудачливых соинвесторов собственного жилья из разных городов страны развернули на Горбатом мосту у Белого дома палаточный городок и потребовали от президента и правительства в кратчайшие сроки издания указа, гарантирующего обманутым дольщикам получение оплаченного ими жилья. Попытка ОМОНа разогнать собравшихся встретила такое отчаянное сопротивление, что милиционеры вынуждены были ретироваться. Однако к митингующим так никто из чиновников и не вышел. К вечеру власти подтянули к Горбатому мосту дополнительные силы ОМОНа и внутренних войск. В ходе штурма транспаранты и палатки были уничтожены, а обманутые дольщики обоего пола — и старые, и малые — щедро оприходованы дубинками.

В течение лета и осени сначала в Москве, затем в Подмосковье, затем в ряде областных городов то и дело проходили стихийные митинги обманутых дольщиков. Власти не церемонились с добропорядочными гражданами, применяя к ним обычный арсенал средств, обычно задействуемый против оппозиции.

Тогда самые отчаянные из обманутых сменили тактику. Договорившись между собой и создав координационный совет, они устроили «всероссийскую эстафетную голодовку обманутых дольщиков». В мае 2007 года, в ходе одного из этапов этой невеселой эстафеты, в Ульяновске скоропостижно скончался ее участник 38-летний Игорь Восевой.

Надо полагать, этот факт заставил центральную власть обратить внимание на неожиданно возникший у них под носом новый протестный сегмент. По крайней мере, на следующих летне-осенних акциях обманутых дольщиков милиционеры вели себя уже гораздо скромнее. А на состоявшейся 17 ноября 2007 года встрече с руководством партии «Единая Россия» Владимир Путин призвал «обратить внимание на проблему обманутых соинвесторов долевого жилищного строительства».

«Проблема дольщиков сложна прежде всего тем, что люди хотят получить квартиры, которые ждали столько лет, а не просто вложенные деньги», — сделал открытие тогдашний президент.

Выяснилось, что в России, по разным оценкам, порядка 200—250 тысяч граждан, ставших жертвами обмана на рынке коммерческого жилья. Точную цифру ни тогда, ни сейчас никто не называл.

Грядет новая волна

Финансовый кризис, срикошетив об Россию, уже пробным своим шаром много чего здесь натворил. Весьма чувствительная к быстрым кредитам строительная отрасль просела и начала сыпаться. Есть от чего, ведь банки требуют от девелоперов немедленного расчета по обязательствам. А те, в благополучные времена накопив миллионные кредитные задолженности за счет строительства, опережающего продажи, теперь не могут платить вовсе. Один из главных игроков этой сферы группа компаний «ПИК», к примеру, только за первое полугодие 2008 года набрала краткосрочной задолженности на 48,4 млрд руб. Да что там «ПИК», если по итогам прошлого года задолженность перед кредиторами самой удачливой на столичном рынке жилья компании «Интеко» составляет 34 млрд руб.

По мнению аналитика «Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам» Сергея Фролова, «уже во второй половине минувшего года замораживание строек в связи с дефицитом финансирования начало приобретать массовый характер. Учитывая, что 2/3 строящегося в стране жилья обеспечивается за счет вложений индивидуальных покупателей, именно граждане станут главными жертвами кризиса в этой индустрии. В результате в России сформируется новый класс обманутых соинвесторов жилищного строительства».

Власть, безусловно, ощущает, что ступор в этом вопросе приведет к резкому росту протестного электората. Это видно по той суете, которая начинается вокруг обманутых дольщиков. На официальном сайте партии власти появилась такая запись: «По инициативе партии «Единая Россия» был создан Экспертный совет, призванный оказывать всестороннее содействие соинвесторам проблемного жилья. Он объединил для совместной работы три группы специалистов: Комитет обманутых соинвесторов, Чрезвычайный комитет по защите прав долевого строительства и «Ассоциацию помощи пострадавшим соинвесторам долевого строительства».

«Тенденция к образованию новой волны обманутых соинвесторов строительства жилья из-за последствий мирового финансового кризиса наблюдается в России, — сообщил недавно заместитель председателя Комитета Госдумы по бюджету и налогам, член рабочей группы «Единой России» по оказанию помощи обманутым дольщикам Александр Коган. И тут же добавил: — Однако государство не допустит ее развития». В другом месте, опять касаясь появления в России новой волны обманутых дольщиков, он сказал: «Тенденция есть. В Омске, к примеру, серьезные проблемы, по Москве пока регулируется этот вопрос подписанием дополнительных соглашений (имеются в виду компромиссные решения между сторонами — уменьшение площади квартир, доплаты и т.п. — А.М.), в Смоленске тоже сложная ситуация, в Барнауле. Уже есть новые прецеденты, люди обращаются».

Прогнозы

В прогнозах о дальнейшей ситуации с обманутыми дольщиками недостатка нет.

«Практически лишившись основных источников финансирования, таких как продажи и кредитование, многие девелоперские компании начали сокращение персонала и замораживание проектов. Банкротство хотя бы одного из серьезных девелоперов полностью дестимулирует спрос на первичном рынке недвижимости, а также уронит доверие покупателя к застройщикам; а впоследствии может спровоцировать попытки возврата частными инвесторами вложенных в строительство средств», — считает директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики Агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Иван Шульков.

А Сергей Фролов, аналитик из «Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам», объясняет: «В наиболее сложной ситуации в настоящий момент оказались граждане, которые приобрели жилье на ранних стадиях строительства незадолго до начала кризиса, — такие объекты будут замораживаться практически со 100% вероятностью. Антикризисные меры властей, такие как передача объектов для достраивания стабильным компаниям и бюджетное субсидирование, прежде всего коснутся почти завершенных проектов. Доля таковых в общем объеме жилищного строительства невелика. Например, из общего количества московских строек на рынке жилья в стадии завершения находится всего 20—25%. Положение покупателей недостроенных квартир усугубляется тем, что в случае банкротства компании-застройщика перспективы получения денежных компенсаций ничтожны. Во-первых, очевидно, что стопроцентного возмещения вложенных средств от прогоревшей фирмы ожидать не приходится. Во-вторых, если застройщик объявляет себя банкротом, создается определенная очередь погашения его задолженностей: зарплата сотрудников, налоги, крупные инвесторы и т.д. Физические лица — инвесторы, таким образом, оказываются замыкающими в этой очереди».

Дышите воздухом

О том, чтобы законодательно защитить обманутых дольщиков, власть впервые задумалась в 2004 году, после истории с самой крупной строительной пирамидой — Коммандитным товариществом «Социальная инициатива и К». После того как «Социальная инициатива» заморозила свои основные проекты, выяснилось, что пострадавшими от ее деятельности оказались 62 тысячи семей в 55 регионах.

В недрах Комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Госдумы созрел проект, направленный «на защиту прав граждан, приобретающих квартиру на стадии строительства». 30 декабря 2004 года проект стал Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Закон предписывает привлекать денежные средства граждан и юрлиц только на основании договора участия в долевом строительстве. Ключевым в этом смысле следует считать пункт 3 статьи 4: «Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

Такое вмешательство государства в сферу частного строительного бизнеса авторы закона объясняли необходимостью пресечь деятельность широко распространенных финансово-строительных пирамид.

Благими намерениями оказалась вымощена дорога. Строительство посредством предварительного инвестирования приносит выгоду не только строителям (и лжестроителям), но и чиновникам.

При благосклонном молчании властей всех уровней потекло долевое строительство в обход закона №214-ФЗ. Вместо предписанного законом типового договора участия в долевом строительстве с желающими расстаться с собственными деньгами стали заключать разнообразные «договоры инвестирования», «соинвестирования», «предварительной купли-продажи» и т.п. Свободная форма таких писулек не обязывала строительного заказчика регистрировать их в госорганах, отчислять с них налоги, выплачивать дольщикам неустойки в случае нарушения сроков сдачи жилья.

Как недавно заявил один из разработчиков закона №214-ФЗ, заместитель председателя Комитета Госдумы по бюджету и налогам Александр Коган, за 2008 год в Москве доля договоров, заключенных в соответствии с требованиями означенного закона, составила 3,3% от всего количества договоров на предварительное инвестирование нового жилья. Почти 97% соинвесторов строительства имеют реальную возможность попасть в категорию «обманутых дольщиков»!

Кризис на дворе, возникновение протестных настроений среди «кинутых» покупателей воздуха, призыв Путина заставили группу депутатов, по сложившейся традиции выступающих в Думе по проблемам жилья, в ноябре прошлого года создать законопроект №98106-5 («О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства»).

Новый законопроект еще раз предписывает привлекать денежные средства граждан и юрлиц только на основании договора участия в долевом строительстве. В качестве меры понуждения к заключению такого договора устанавливается административный штраф в размере от 20 до 50 тысяч рублей для должностных лиц и от 500 тысяч до миллиона рублей для строительных и посреднических фирм. Причем за каждого доверчивого гражданина, раскрученного ими на покупку воздушных метров*.

Реверанс сделан и в сторону продавцов. Застройщика, действующего в рамках закона №214, предложено освободить от обложения НДС. Также предложено считать застройщиками не только арендаторов, как прежде, но и субарендаторов земельных участков, на которых производится строительство.

Что ж, вполне нужный закон. Лучше поздно, чем никогда, урегулировать дикие нравы и серые схемы долевого строительства. Такое впечатление сохраняется у читающего законопроект ровно до последнего абзаца. А там…

Часть 2 статьи 27 в законе №214 предложено переписать в таком виде:

«Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до дня вступления в силу настоящего Федерального закона».

214-й вступил в силу с 1 апреля 2005 года, между тем значительное количество обманутых дольщиков были обмануты в период 2001—2004 гг. Предвидя обвальное увеличение «кинутых» покупателей квартир и стремясь формально их защитить, власть хладнокровно отсекает от всякой помощи другую часть пострадавших и уже достаточно настрадавшихся. А таких, по разным оценкам, сейчас от 50 до 75%. Им власть рекомендует: дышите глубже тем воздухом, который купили.

• По оценкам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», указанные суммы вряд ли отпугнут значительную часть девелоперов от участия в схемах, позволяющих обходить закон №214. А поймать всех, кто продолжит уклоняться от договора долевого строительства, будет весьма затруднительно. Хотя бы по той причине, что каждый девелопер по роду своей деятельности тесно связан с городскими и областными властями.

Последние известия

18 марта в Москве, у главного офиса Сбербанка на ул. Вавилова, прошла акция обманутых дольщиков. Участники акции потребовали у государственных банков выделения кредитов на достройку объектов, в которые они вложили средства.

В акции приняли участие инициативные группы дольщиков нескольких объектов из Московской области, в том числе из Звенигорода, Воскресенска, Климовска, Дмитрова. Москву на пикете представляли соинвесторы МЖК «Северный парк» (Ленинградское шоссе).

Ассоциация строителей России (АСР) планирует внести в правительство свою программу поддержки строительного сектора в условиях кризиса. «Сегодня везде сообщается, что государство осуществляет прямое кредитование крупнейших девелоперских компаний, но по факту ни одна из них прямых кредитов от государства до сих пор не получила», — сообщили в пресс-службе ассоциации. Там подчеркнули, что резкое сокращение объемов финансирования создает реальную угрозу появления новых обманутых дольщиков.

В Тюменской области зафиксированы факты двойных и тройных продаж в сфере долевого строительства. Об этом 16 марта на пресс-конференции заявил заместитель начальника ГУВД по Тюменской области по экономической безопасности Сергей Консюков. «Нечистые на руку люди, используя экономический кризис, пытаются совершить махинации, с тем чтобы привлечь себе как можно больше денег», — сказал Консюков. Он не уточнил, сколько именно фактов двойных продаж зафиксировано. Но пояснил, что по одному из дел проходит около 140 пострадавших.

16 марта в Иркутске прошел пикет обманутых дольщиков. В нем приняли участие около 40 человек. Они обратились к губернатору и правительству с просьбой защитить от мошеннических действий учредителей строительной компании ООО «Стройка» и способствовать завершению жилого дома в Ленинском районе Иркутска.

14 марта в Санкт-Петербурге на проспекте Энгельса прошел митинг дольщиков. Жилой комплекс «Поэма трех озер» должны были сдать еще два года назад, но сегодня квартиры готовы только на 80%.

«Начала работу специально созданная группа по защите прав и интересов граждан-участников долевого строительства», — сообщает департамент информации губернатора Свердловской области.

11 марта в Калуге перед зданием областной администрации прошел митинг обманутых дольщиков. Успокоить митингующих вышел министр строительства и коммунального хозяйства области Александр Болховитин.

2 марта в Омске прошел очередной митинг обманутых дольщиков. На Ленинской горке собрались несколько сотен человек.

С начала 2009 года в Барнауле прошло несколько пикетов, во время которых обманутые дольщики просили власти края и города «найти управу на мошенников». Комментируя прошедшие акции протеста, губернатор Алтайского края Александр Карлин заявил, что «это проблемы, которые на 95% должны быть решены администрацией Барнаула», поэтому им «даны поручения г-ну Колганову» (мэру Барнаула. — Прим. «Новой» ), и губернатор проконтролирует, чтобы «эти решения принимались, как положено по закону».

Проблемы с оформлением прав собственности скоро могут возникнуть у 30 тысяч тюменцев. 2 марта об этом на коллегии в Федеральной регистрационной службе заявил вице-губернатор Тюменской области Сергей Сарычев. «У нас 11,5 тысячи участников долевого строительства проходят только по 214 ФЗ (подробно об этом законе на стр. 4—5. — Прим. «Новой» ). В два раза больше тех, кто пока не зарегистрировал свои права как участники долевого строительства. Представьте массу в 30 тысяч людей, которые вдруг почувствуют, что у них есть проблема с собственностью», — сказал Сарычев. По его словам, уже сегодня 1490 человек являются потенциально обманутыми дольщиками. Потенциально, потому что еще будут суды, но уже сейчас многие компании, которые не выполняют перед людьми своих обязательств, не в состоянии вернуть дольщикам деньги. «Мы реально понимаем, что где-то половина из этих 1490 останутся точно ни с чем. Пройдут суды, будут наказаны виновные, но у этих виновных нечего будет изъять», — заключил вице-губернатор.

По материалам ИА REGNUM, irk.ru, УралПолит.Ru, tv100.ru, bankfax.ru, 72.ru, help.su

Под текст

Как помогают обманутым дольщикам

Иногда власть все-таки помогает дольщикам. 14 марта первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин сообщил, что во втором квартале текущего года для обманутых дольщиков Москвы будут построены два жилых дома в Восточном административном округе. Один из них, находящийся в стадии завершения жилой корпус на бульваре Маршала Рокоссовского. Поблизости от него начато строительство второго дома.

Губернатор Нижегородской области Валерий Шанцев изыскал средства для решения проблемы обманутых дольщиков. По госзаказу было построено 4 жилых дома, в которые 2 февраля заселили обманутых. А их недостроенные дома отошли в собственность области и будут использованы для расселения жителей ветхого фонда и очередников. Нижегородская область вообще единственная из регионов России разработала собственный закон о защите обманутых дольщиков с четко прописанным механизмом оказания им помощи. В случаях, когда суд доказал факт мошенничества и принял соответствующее решение, гражданам оказываются три варианта поддержки. Либо выплата денежной компенсации, либо финансовая помощь на завершение строительства объекта, осуществляемая в форме социальных выплат, либо предоставление жилья, находящегося на балансе области.

В Московской области планируют запретить застройщикам продавать гражданам квартиры на «нулевом» этапе строительства. Реализовывать жилье девелоперы смогут только после того, как построят 70% объекта. Данное намерение тут же было раскритиковано экспертами, представляющими интересы девелоперов. По их мнению, подобные меры могут привести к краху всех мелких и средних застройщиков. В результате объемы строительства жилья упадут на 30—40%.

Справка «Новой»

Как становятся обманутыми дольщиками

Первая и главная беда, с которой стопроцентно сталкиваются отечественные дольщики, — нарушение сроков строительства их домов. Причем не на месяцы, а на годы. И не на год-два-три, а на пять-шесть-восемь. Специалисты девелоперской сферы объясняют это тем, что сроки сдачи дома, указанные в договоре застройщика с дольщиками, и сроки, установленные в официальных документах, выданных застройщику в местной администрации (постановление о начале строительства, разрешение на строительство), — заведомо разные сроки. Застройщик, а тем более посредник, завлекая публику, ставят в договоре с дольщиками не реальные, а более ранние сроки: дескать, строим быстро и недорого — только для вас и только сегодня. И ни при каких обстоятельствах не показывают утвержденные властями документы дольщикам. Если сроки разнятся на год-два-три, это еще ничего, скажет вам девелопер, у любого застройщика существуют неформальные связи с чиновниками по месту стройки и администрация сроки окончания строительства официально продлит. А если на пять-шесть-восемь лет, то все — пиши пропало, «кинули». Как говорится, двое сбоку — ваших нет. Двое — это сборщик денег и его «крыша» (чиновничья либо милицейская).

Как не стать обманутым дольщиком

Семь советов

1. После прочтения всего, что здесь написано, совет может быть только один: если не хотите (с высокой долей вероятности) быть обманутыми — не участвуйте в долевом строительстве на территории России. Особенно в условиях кризиса.

2. Если приходится рисковать, тогда еще один непреложный совет: внимательно изучите цену квадратного метра. Цена не может быть существенно ниже рыночной.

3. Присмотритесь к фирме-застройщику. Если за ней не тянется шлейф построенных или непостроенных объектов — уже подозрительно. Мошенники, как правило, под каждый свой проект увода денег создают новую фирму.

4. Понравился застройщик, разузнайте, единственный ли он игрок в проекте строительства «вашего» жилья. Если кроме него в проекте участвуют еще фирма-инвестор, фирма-соинвестор и т.д., т.е. 2-3-4 посредника — это должно вызвать вопросы. Вообще, постарайтесь составить некое досье на «свой» дом: начиная от анализа земельного участка (чей он, кому продан и т.д.) и заканчивая биографией и кругом общения шефа фирмы-застройщика.

5. Когда поймете, что земля чиста, а шеф фирмы ни в чем противозаконном не замешан, все еще не подписывая никаких бумаг, убедитесь, что строительство жилья ведется строго в соответствии с законом №214-ФЗ. И деньги девелопер привлекает исключительно на основании договора участия в долевом строительстве.

6. Убедившись и все еще не подписывая никаких бумаг, потребуйте у застройщика как минимум следующие документы: свидетельство о государственной регистрации объекта недвижимости, разрешение на строительство, инвестиционный контракт на строительство.

7. После получения ксерокопий всех этих документов (нет, не подписывая никаких бумаг!) посмотрите пункт 1-й «Советов «Новой» и…

История

Долевое строительство лоббировал еще Столыпин

Всякий перелопативший Интернет на предмет истории возникновения в мире категории дольщиков-соинвесторов, найдет весьма неожиданные сведения. Они были запущены в виртуальный свет одним из журналов о недвижимости, а затем размещены на весьма солидном портале авторитетной у юзеров энциклопедии.

Согласно этой версии, долевое строительство возникло каких-то двадцать лет назад и его родиной названа… Аргентина. Там в 80-е гг. прошлого века получилось так, что из-за дикой гиперинфляции банки совсем не выдавали ипотечные кредиты. По той же причине накопить денег и купить жилье аргентинцы не могли. Тогда в 1985 году президент Рауль Альфонсин выдвинул лозунг «Строительство по справедливости».

Версия, пожалуй, покруче, чем «Россия — родина слонов».

В Аргентине, как и в других странах Латинской Америки в эти годы, да и поныне, вовсю практикуют участие дольщиков-соинвесторов в строительной сфере. Но сам этот способ возведения и реализации жилья, «строительство по справедливости», имеет в мире устойчивый англоязычный термин — «equity construction». И зародился он в Англии XIX столетия.

После городской реформы 1870 года, когда городам было дано местное самоуправление, строительный бум пришел и в Россию.

Важнейшую роль в решении жилищного вопроса в России сыграл Закон о праве застройки, внесенный в Государственную думу Петром Столыпиным и принятый 23 июня 1912 года. Отныне застройщик имел право не покупать дорогостоящую землю под жилищное строительство, а сразу, имея небольшие средства, строиться в кредит, заложив свое право застройки и собирая деньги с потенциальных владельцев будущих квартир.

При этом русский строитель образца 1912—1917 гг. заключал со своими инвесторами устный договор под честное купеческое слово. В случае форс-мажора все его имущество отходило инвесторам.

В Англии второй бум «строительства по справедливости» пришелся на вторую половину ХХ века. Причем не столько на территории метрополии, сколько на Ближнем Востоке. По известной причине дольщики из Арабских Эмиратов, Кувейта, Катара, Саудовской Аравии имели возможность платить вполне приличные суммы за еще не построенные квадратные метры. Считается, что именно в этот момент возникли понятия «покупать воздух», «воздушный метр», от симпатичного английского парафраза: air foot — «воздушный фут» и square foot — «квадратный фут».

То есть долевое строительство есть признак стран с неустойчивой экономикой, где в какой-то момент у населения появляются, ну не лишние, а отложенные деньги.

Российские продавцы воздуха сделали правилом то, что в латиноамериканском строительстве было исключением, а английскими девелоперами и вовсе не практиковалось — они стали обманывать покупателей.