О революционной идее нового Жилищного кодекса — объединить жителей многоквартирных домов «по горизонтали», провозгласив таким образом местное самоуправление имуществом дома, — говорят уже больше года. Собственно, столько времени и прошло с момента принятия нового кодекса.
Законодатели коммунальной сферы придумали тогда провести реформу этого самого самоуправления быстро — на вживление абсолютно не известной еще жильцам схемы функционирования дома, где решающий голос во всех вопросах принадлежал бы только общему собранию соседей, отвели смешные два месяца! Законодатели высказывались в некотором смысле даже угрожающе: «Или вы займетесь своей собственностью, или она займется вами». То есть: если объединения жителей не произойдет в указанные сроки, полное право управления имуществом и обслуживанием дома, а также средствами, собранными с жильцов, перейдет к компаниям, выбранным по воле префектуры. И тогда все претензии — только через суд.
Но к галопирующей демократии оказались не готовы прежде всего сами муниципальные чиновники.
Во-первых, кодекс обязал чиновников признать идею самоуправления и провести широкую просветительскую кампанию среди населения. Но на деле спешить с этим управы не стали: ведь власть жителей над всем жилым комплексом города — прямое ущемление власти чиновника. А потому оповещать о наших правах и добровольно сдавать позиции бюрократы не собирались. Надо ли говорить, что вариант с истечением срока чиновникам очень понравился.
Во-вторых, что куда важнее, кодекс требовал от чиновников срочной подготовки технико-экономической основы для проведения реформы. Речь здесь прежде всего о том, что в случае перевода дома в частное самоуправление жильцы получают в распоряжение не только лестничные клетки и подъезды, не только трубы и краны (расходы на обслуживание которых придется рассчитывать самим или выбрать по конкурсу управляющую компанию), но и лакомые куски — так называемый имущественный комплекс: подвалы, чердаки и землю вокруг домов. То есть то, что сдается в аренду. Сейчас — чиновниками, а в перспективе — соседями по лестничной клетке. Однако чиновники не готовы так быстро выдать каждому домовому комитету документы, подтверждающие право на распоряжение дворовой землей, включая ту, на которой стоит дом. «Оказывается», все дело в трудоемкой процедуре.
И тогда демократию растянули.
Сроки, в течение которых жители все еще могут образовать домовые комитеты, продлили на год. Теперь они истекают 1 января 2007 года.
Во всей этой неразберихе принципиально понимать две простые вещи. Только сформировав домовой комитет (кворум избрания которого составляет половина собственников приватизированных квартир дома), можно надеяться на конструктивный диалог с чиновниками. Управы не могут игнорировать общественные организации: взаимодействовать с домкомами, советоваться и отчитываться перед ними прописывает закон. И еще: домовой комитет вправе выбирать себе обслуживающую компанию. Как минимум это обезопасит жильцов от искусственно завышенных тарифов на коммуналку и от дурного качества ее эксплуатации.
Эксперты по жилищным вопросам с оптимизмом смотрят на этот эксперимент: при грамотном управлении имуществом, особенно землей, можно не только минимизировать ежемесячные расходы, но и извлечь реальную выгоду, сдав часть домовой собственности в аренду.
Такова теория. Как водится, реальность с красивыми словами не сходится. Потому что осваивают буквы нормативного документа не абстрактные проценты. Осваивают люди, живущие в своих особенных условиях. Вот вам две истории на одну и ту же тему: образование домовых комитетов в Москве.
Сюжет первой разворачивается в обычной пятиэтажке в спальном районе города, во второй место действия — элитный многоквартирный сталинский исполин. Образование «ячейки гражданского общества» происходит на почве конфликтов местных интересов. Действующие лица: управа и два лагеря жильцов (консерваторы, чья позиция совпадает с интересами чиновников, и реформаторы — сторонники новой реформы ЖК).
История первая
Жители дома по улице Металлургов, 23/17 в течение года писали жалобные письма в местную управу района Перово.
Их пятиэтажный дом, в котором помимо приватизированных квартир есть еще детский сад и молочно-раздаточный пункт, «просел, наэлектризовался и покрылся грибком». А некий крупный собственник выкупил 12 квартир на верхнем этаже, перекрыл крышу и десять лет делает ремонт, который всем уже надоел до чертиков. Да и сам этот собственник, некто господин Удальцов (как говорится в письме), надоел жителям: упоминает о своих связях с мэрией, администрацией президента и резюмирует, что ему все можно.
В то утро жильцы решили встречать чиновников уже у подъезда. Я плохо ориентируюсь в спальных районах — в общем, пришлось уточнять номер у человека, аккуратно засовывавшего шикарный джип «Лексус» в проем между двумя пожилыми «жигуленками». Думаю, меня поймут: подойти к самоуверенному усатому мужчине (в костюме, вкусно пахнущему духами и молодецки крякающему на сыром воздухе) и узнать дорогу у него куда логичнее, чем у пожилых людей, что-то громко обсуждающих и заглядывающих снизу вверх в водосточные трубы.
— Добрый день. Подскажите, улица Металлургов, дом… Дом 23/17?
— А, так мы у него как раз стоим. В какую квартиру?
— 30.
— Все с вами ясно. Вон видите, у подъезда стоят…
Щелкнула сигнализация, пикнул домофон, и человек, поморщившись, скрылся во тьме подъезда. Потребовалась пара минут, чтобы понять: господин из джипа и есть тот самый Удальцов, на которого жаловались жители и на которого они теперь показывали пальцем и говорили: «О, приехал!».
— Вышел вчера во двор и спрашивает: кто на меня настрочил бумагу? С ним трудно что-либо обсуждать, он нас в расчет не принимает. Поэтому мы проконсультировались с юристами и образовали домовой комитет. Сегодня к нам обещали приехать чиновники и все наши жалобы выслушать. Будет и представитель от Удальцова, — говорит Елена Индакова, жительница дома.
Над ее подъездом ремонтируют крышу. Крышу ремонтирует Михаил Удальцов за свои деньги. На крыше — видеокамеры, которые охраняют покой бизнесмена. А над подъездом Елены Индаковой — строительная балка, которая, как флюгер, раскачивается от порывов ветра.
— Еще кирпичи иногда летят и пыль строительная, — уверяет еще одна жительница дома и тоже член домкома Елена Одинокова.
Письмо в прокуратуру с просьбой разобрать гражданский спор с соседом-бизнесменом, который почему-то забыл про всех остальных жильцов, подписала и и.о. заведующей детским садом госпожа Никитина. Так и написано: «М.Е. Никитина, 32 ребенка» подпись».
Случилось чудо: после регистрации домового комитета чиновники из местной управы отреагировали на первый же крик о помощи. Приехали, прошлись по подъездам и записывали в блокнот слова: «засорение», «обрушение», «повреждение». В присутствии журналистов обещали довести требования жильцов до тех, кто принимает решения.
Домовой комитет пожаловался на то, что собственник квартир верхнего этажа перекрыл доступ к крыше и отрезал всех от вентиляции, разместил наверху цветущие оранжереи, бассейны, спутниковую связь, видеокамеры и прочее барахло. Бассейны протекают, а ущерб в старой коммунальной квартире оценивать не хотят, потому что она и так, мол, дышит на ладан: не разберешь, где ущерб, а где ветхость.
Люди из управы аккуратно все протоколировали. Вежливость чиновников достигла предела, когда они пообещали установить на крыше громоотвод.
Домовой комитет на улице Металлургов, 23/17 образовался на самом деле не потому, что так советует закон.
— Мы о законе ничего не знали и целый год писали персональные жалобы местным чиновникам. А когда отчаялись получить хоть какой-то ответ, заглянули в кодекс. Там черным по белому прописаны права домкома и обязанности управы отвечать на обращения собраний жильцов, — объясняет председатель домкома Елена Индакова.
Никакого гражданского самосознания, на которое так уповали законодатели, тут нет. Вот удивились бы депутаты, узнав, что двигателем их коммунальной реформы стали не их замечательные инициативы, а бытовое противостояние жильцов, которых, с одной стороны, угнетает богатый сосед, а с другой — патологически глухие чиновники?
А как удивятся жители коммуналки, когда узнают, что домком, который они все-таки образовали, позволяет не только решать внутренние проблемы, но и выяснить, как использует управа нежилые помещения в доме: кому сдает в аренду подвалы и чердаки. Ведь до вступления в силу нового ЖК эти вопросы решались под ковром чиновничьего кабинета. Рекламный щит на стене дома, помещение под склад для магазина были для чиновника источником постоянного дохода — «свечной заводик». И теперь за этот заводик с чиновника можно будет спросить.
Однако самое интересное в этой истории не это, а настойчивое желание бизнесмена выкупать жилую площадь в непрестижном доме. Зачем нужны 12 собственных квартир в одном доме спального района Москвы? Почему вместо шикарной квартиры на Остоженке состоятельный человек предпочитает 30% жилого пространства (если считать долевую собственность) средненького дома на окраине?
Ответ на этот вопрос можно найти в тексте того же самого ЖК. Жилплощадь таких объемов нужна будет в том случае, если собрание жильцов выберет в качестве формы самоуправления домом товарищество собственников жилья (ТСЖ), которому закон определяет статус юридического лица и при котором бюджет дома полностью переведен на самообслуживание. Правом голоса в ТСЖ жилец обладает пропорционально занимаемой им площади. И бизнесмен, у которого в собственности большее количество метров, сможет диктовать свои условия остальным жильцам. То есть будет иметь приоритетное право распоряжаться не только чердаками и подвалами, но и землей, отмежеванной для дома.
Кстати, в Перовском районе землю домам уже распределили. ТСЖ может выделить участок под магазин во дворе, может поставить шлагбаум и будку — и брать деньги с автовладельцев себе в бюджет и распоряжаться им, как посчитает нужным.
Человеку с большими возможностями, планомерно скупающему в доме жилплощадь, новый кодекс позволит немыслимые прежде комбинации: например, учредить частную фирму по обслуживанию дома и уже от лица ТСЖ заключить с ней договор-подряд на услуги. Или построить собственный магазин, имея определяющий голос в распоряжении дворовой территорией. Не говоря уже о разбирательствах внутри самого дома, а это выселение из-за нарушений техэксплуатации конструкции дома, проведение аукционов квартир и многое другое.
Управа, которая в данном случае исправно исполняет столичный закон и приветствует образование домового комитета дома № 23/17, видимо, прекрасно понимает, что вместо пресловутого взаимодействия с гражданами она действует в интересах одного конкретного человека — Михаила Удальцова. Самое интересное — в рамках закона. Конечно, в том случае, если форма ТСЖ будет выбрана жильцами как наиболее удобная для управления домом.
История вторая
Жителей элитного сталинского дома № 120 по проспекту Мира в прошлом году клюнул жареный петух. Буквально. Японский ресторан «Тануки», арендующий часть первого этажа, вывел наружу мощный вентиляционный короб. И отныне дивный запах национальной, но, увы, чужой кухни крепко поселился в квартирах. Пострадавшие — ровно треть жителей, один из трех подъездов целого дома.
Кому жаловаться, из жильцов не знал никто — пока не додумались заглянуть в московское законодательство. Там нашли статью о домовых комитетах. Только сформировав такую структуру в собственном доме, можно было официально направить претензию управе. Управа была виновата: разрешение на строительство короба не могло пройти без чиновничьей санкции.
Когда жильцы пришли к чиновникам узнавать, как в таких случаях нужно объединяться, те отмахнулись: пусть все будет, как было. Тогда жильцы в частном порядке обратились к юристам за консультацией. Оказалось, что святая обязанность управы как раз и состоит в том, чтобы содействовать созданию домового комитета.
Пока юрисконсульты объясняли пострадавшим жильцам, как им лучше поступить, управа Алексеевского района предприняла контрнаступление. Она провела собрание жильцов одного из подъездов, на котором выбрали домовой комитет и зарегистрировали его. Один подъезд — это тоже одна треть дома. Но это не интересовало чиновников — главное, что председатель нового домкома всегда была одного мнения с местной администрацией.
Оппоненты пошли по этажам собирать подписи. И избрали домовой контркомитет на основании большинства. Эти списки ушли на согласование в управу. Однако свой регистрационный номер № 0056 он получил лишь спустя полгода «боданий» с чиновниками.
Сопротивление чиновников вполне логично: им не хотелось терять контроль над престижными арендными площадями. Тем более что зарегистрированный домовой комитет непременно затребует сведения о других арендаторах, помимо японского ресторана. Возможно, эти вопросы управа не хотела бы поднимать вообще, поскольку схема передачи прав собственности по традиции весьма запутанна. Арендные площади находятся в частном владении, хозяина найти очень трудно, а у фирм, которые перекупили права на эти помещения, соответственно нет никаких обязанностей ни перед жильцами, ни перед управой, когда-то оформившей странную сделку.
И противостояние между первым подъездом, поддерживаемым управой, и двумя остальными подъездами дошло до трагикомических фарсов. Какие только собрания не пытались собрать жильцы: одни требовали к барьеру главу управы, звали депутата округа (который оказался яблочником) в качестве независимого наблюдателя, звали своих соседей, среди которых обнаруживались юристы, архитекторы и им было о чем рассказать остальным. С другой стороны — группа сопротивления из первого подъезда во главе с почтенной Еленой Пантелеевной (активисткой партии «ЕдРо»), поддерживаемая местными чиновниками, предпринимала ответные меры, используя неограниченный партийный ресурс.
Партийную принадлежность пенсионерки упоминаем неслучайно: на собрание с участием депутата-яблочника Новицкого была пригнана молодежь из «Молодой гвардии». Политически ориентированные дети пытались сорвать собрание лозунгами: «Долой «ЯБЛОКО»!» и «Долой Новицкого!». В итоге вызвали милицию.
Но не только административные рычаги шли в ход в битве за управление элитным домом: шли и зарекомендовавшие себя старые методы — такие, как, например, поклеп. Активистов, собирающихся, несмотря на явное упорство управы, регистрировать домовой комитет, стали обвинять в нарушении российского законодательства и соседского покоя.
Параллельно в милиции появлялись заявления о том, что квартира, в которой проживают активисты контрдомкома Вишенчуки, на самом деле им не принадлежит, или, например, что у собственников проблемы с российским паспортом. Участковый проверял анонимные заявления несколько раз, пока не смекнул, что регулярные визиты в одну и ту же квартиру (перед жильцами которой всякий раз приходится извиняться) больше смахивают на глупую шутку, чем на ответственную работу. Смекнув, участковый плюнул на следующее заявление и больше в квартиру к домкомовцам не приходил.
Тогда по групповому заявлению жильцов в суд вызвали Михаила Вишенчука — молодого парня, выпускника Мичиганского университета, а теперь сотрудника крупной нефтяной компании. Соседи из первого подъезда сообщали, что видели, как он разбивал домофон на входной двери, жег кнопки лифта и хулиганил. Миша суд блистательно выиграл, не оставив заявителям ни единого шанса доказать свое обвинение. После этого (видимо, стало стыдно) конфликт пошел на убыль.
Управа скрепя сердце зарегистрировала домовой комитет, а члены домкома, избранного большинством, в обмен отказались лезть в экономику арендных площадей, пояснив это так:
— Устали стучать в закрытую дверь. Нам важнее консьержки в подъездах и зеленые деревья на улице.
…Если не дергаться и вообще не желать знать ничего про реформу местного самоуправления ЖКХ, внешне к следующей весне ничего не изменится. Жители по-прежнему будут общаться с городскими службами через почтовый ящик и банк. Управы по-прежнему будут уведомлять районы о плановом отключении горячей воды, а дворники — иногда подметать улицы. При этом большинству горожан действительно безразлично, лейбл какого предприятия украшает спину человека с метлой. На что и делает ставку районная администрация.
До сих пор чиновники закрыто заключали договора аренды площадей и подряды на облагораживание подведомственных территорий. Предпринимателям надлежало идти с челобитной к местному главе управы и платить откаты санэпиднадзору и пожарным. После этого можно было рассчитывать на подвал, а то и на часть этажа — под бизнес. «Благодарности» регулярно оседали в той же районной управе. Круг был замкнут, но в него не были включены интересы жильцов…
Комментарий эксперта
Галина ХОВАНСКАЯ, член Комитета Госдумы по гражданскому и уголовному законодательству:
— У меня создалось впечатление, что домкомы, по крайней мере в Москве, — результат масштабной акции местной администрации. Большинство комитетов инициируются управами, люди никого не выбирают и по привычке готовы согласиться с новым образованием в доме, готовы принять незнакомого человека в качестве председателя. Зачем это надо самой власти? Прежде всего — под выборы. Организованно собрать подписи, разбросать агитацию — элементарно просто сделать домовому комитету, потому что члены его — соседи. Истинные причины образования нормальных демократичных домовых комитетов и даже ТСЖ, как вы верно замечаете, — именно общая беда жильцов.
Сама я скептически отношусь к действенности такого рода организаций, как домкомы, потому что реальных прав у нее никаких нет, разве только на информационный запрос. И то не напрямую к арендатору помещений в их доме, а через управу. А та, если сочтет нужным, ответит. По сравнению с другой формой управления — ТСЖ или ЖСК — домком — ноль. С другой стороны, домком может быть хорош именно как предтеча товарищества. Люди хоть познакомятся друг с другом, научатся ходить на собрания, обсуждать насущные проблемы.
Что же касается ТСЖ, то их становится все больше и больше. В новых домах такая форма управления дома считается обязательной и гарантируется застройщиком. Что, безусловно, не может не внушать оптимизма.
